Giảm sâu tới 30%, nhà đầu tư vẫn e ngại bất động sản chưa tới “đáy”

Xu hướng giảm giá sâu

Theo Dân Việt, trong khoảng hơn 2 năm dịch bệnh Covid diễn ra phức tạp, bất động sản được xem là kênh đầu tư an toàn. Hầu hết mọi người tham gia thị trường lúc này đều sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản và kỳ vọng “đánh nhanh, thắng nhanh”. 

Nhu cầu lớn khiến cho thị trường xuất hiện các làn sóng đầu cơ, tạo sốt đất ở nhiều địa phương trên cả nước. Giá bán bất động sản từ năm 2020 tới đầu năm 2022 tăng mạnh liên tục ở nhiều nơi. 

Tuy nhiên, đến giữa năm 2022 thị trường bất ngờ “gãy sóng” là do chính sách kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Hậu quả là khiến nhiều nhà đầu tư, nhất là những người phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, phải rao bán giảm giá từ 20 - 30% để thu hồi vốn, xử lý những khoản nợ. 

Khảo sát cho thấy, đất nền ở thời điểm thị trường sôi động là phân khúc “hái ra tiền”. Tuy nhiên, khi thị trường rơi vào trầm lắng thì loại hình này lại có xu hướng giảm giá rõ nhất. 

Chẳng hạn như tại thị trường vùng ven Hà Nội, giá bán đất nền tại huyện Đông Anh, Thạch Thất, Hoài Đức ghi nhận mức giảm sâu. Đất dịch vụ tại xã Di Trạch, Lai Xá, Vân Canh, Kim Chung… (Hoài Đức) hiện tại được rao bán từ 60 - 70 triệu đồng/m2, giảm đến 30 - 40 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm 2022. 

Các khu vực gần trung tâm hơn như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) đang giảm giá đất nền từ 5 - 7 triệu đồng/m2 so với thời điểm giá đạt đỉnh, hiện ở mức 34 - 37 triệu đồng/m2. 

Cân nhắc mức giảm 30%

Người bán hiện đã chấp nhận cắt lãi, thậm chí bán lỗ để thu hồi lại vốn, thì người mua lại có tâm lý chờ đợi “bắt đáy”. Người mua có kỳ vọng bất động sản giảm sâu hơn để xuống tiền, thậm chí còn tìm kiếm làn sóng bán tháo trên thị trường. 

Quan trao đổi, nhà sáng lập câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC - Ông Đỗ Quý Duy cho rằng, đối với các sản phẩm do chủ đầu tư phát hành thì việc giá bán giảm sâu là rất khó, bởi giá đầu vào phân khúc này rất cao. 

Đối với thị trường thứ cấp, một khi đã xảy ra tình trạng “sốt nóng” thì khiến cho giá bất động sản tăng trưởng đến 60 - 80% ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, nếu những sản phẩm này không được hỗ trợ bởi hạ tầng và không có tiềm năng phát triển trong tương lai, nhất là với nhóm đối tượng tham gia đầu tư sản phẩm mang tính đầu cơ cao thì mức giảm khoảng 20 - 30% vẫn sẽ phải cân nhắc. 

Theo ông Duy, để nhận định được mức giá bán đã là một con số tốt và sát với thị trường hay chưa, cần căn cứ vào phân khúc hàng hóa cũng như thị trường mà người mua quan tâm. 

“Sản phẩm bất động sản sơ cấp khi được chiết khấu khoảng 3% đã là mức được. Doanh nghiệp cần vốn ngắn hạn, thì tôi cho rằng những nhà đầu tư có lực vẫn nên quyết định cơ cấu tài chính rồi tham gia đầu tư. Còn với các sản phẩm bất động sản mang tính đầu cơ cao mà cả bên mua bên bán có tính toán ngắn hạn, thì mức giảm giá 20 - 30% thì chúng ta vẫn nên cân nhắc” - Vị chuyên gia phân tích. 

Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn Lê Đình Hảo cho rằng, nếu nhìn dưới góc độ đầu tư thì mỗi nhà đầu tư sẽ có một khẩu vị khác nhau. Chẳng hạn có nhóm thích lướt sóng, nhóm chuyên đầu tư dài hạn, nhóm đầu tư ngắn hạn… Ngoài ra, ở mỗi thời điểm khác nhau cũng sẽ ảnh hưởng lên tâm lý và kỳ vọng khác nhau của họ. 

“Nhiều người cho rằng có thể nhìn vào bối cảnh thị trường để đoán thời điểm bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế thì với thị trường bất động sản hay chứng khoán thì thường không ai biết được đâu là đỉnh, đâu là đáy. Chỉ khi giá bất động sản bắt đầu rơi thì mới biết được vùng đỉnh, khi nào giá lên mới biết được vùng đáy” - Ông Hảo nói. 

Cũng theo vị này, việc dự đoán đỉnh và đáy bất động sản cũng chỉ là nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Vì thế cần nhìn nhận mỗi loại hình, phân khúc BĐS đều có những tiềm năng nhất định tùy vào từng thời điểm, chính sách nào tác động lên chúng. 

Thị trường còn rất khó khăn

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá, thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn kéo dài, năm 2023 sẽ là năm quyết định sống, còn với những doanh nghiệp địa ốc. Vì vậy, ông cho rằng, cần có thêm giải pháp đồng bộ cả thể chế pháp luật, thủ tục hành chính, thị trường vốn,... trước hết là cần giải pháp về tín dụng. 

Dẫn số liệu của Cục Thống kê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể gần 1.200 đơn vị trong năm 2022 tăng 38,7% so với năm 2021. Theo HoREA, nhiều doanh nghiệp BĐS phải quyết liệt tái cấu trúc, tái đầu tư, điều chỉnh phương án kinh doanh, phải tạm dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án… 

Nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư. Thực hiện cắt giảm nhân sự, thậm chí có doanh nghiệp đã giảm 50% lao động, cắt giảm lương từ 30 - 50%, không có thưởng tết hay lương tháng thứ 13…

HoREA nhận thấy hiện nay có nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy vẫn sở hữu tài sản giá trị lớn và đã nỗ lực áp dụng những giải pháp như giảm giá sâu, tăng chiết khấu sản phẩm lên tới 45 - 50% nhưng vẫn khó có thể bán hàng vì hầu như không còn người mua, Các doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thanh khoản kém có thể rơi vào cảnh “chết trên đống tài sản”.