Giải pháp nào để doanh nghiệp bất động sản tìm kiếm nguồn vốn đầu tư?

Doanh nghiệp bất động sản gặp vô vàn khó khăn, thách thức

Lĩnh vực bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức vì thiếu vốn đầu tư gây ra. Trong đó, nhiều nhà thầu trong lĩnh vực xây dựng khẳng định, các chủ đầu tư bất động sản đang nợ tồn đọng, trong đó có doanh nghiệp xin giãn tiến độ thành toán  từ 5 đến 6 tháng do thiếu vốn, thậm chí là cả những tập đoàn lớn. Thời điểm này có khoảng trên 40% doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, nợ đọng lẫn nhau với số tiền lên đến trên 60.000 tỷ đồng. Đây là vấn đề chung của thị trường khi nguồn vốn trên thị trường bất động sản khan hiếm, thiếu nguồn cung trầm trọng.

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng tăng cao, nhiều dự án không thế tung nguồn hàng ra đúng thời điểm để phục vụ nhu cầu thiết yếu của khách hàng, nên giá bất động sản cũng vì thế mà tăng theo. Trong khi, những dự án có nguồn hàng thì dòng tiền cho vay cá nhân lại không có dẫn đến thị trường chậm lại níu giữ nhau khi áp lực dòng tiền ngày càng lớn hơn.

Hiện nay, các kênh tiếp cận vốn đối với doanh nghiệp đang gặp khó vì Nhà nước kiểm soát tín dụng ngân hàng, kiểm soát doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hay cổ phiếu, dẫn đến nguồn vốn từ khách hàng bị tắc nghẽn, dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp gặp vô vàn khó khăn, thách thức.

Trao đổi với chúng tôi, liên quan đến vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng trong thời gian vừa qua, có những doanh nghiệp bất động sản, nguồn vốn đều đến từ hoạt động chứng khoán. Trong đó, dòng tiền đầu tư của nhiều doanh nghiệp âm, thế nên, dựa nhờ vào dòng tiền đến từ thị trường chứng khoán. "Đây là dòng tiền dương để bù đắp vào hoạt động nguồn thu của doanh nghiệp, nhằm tạo ra sự cân bằng về tài chính", ông Nghĩa khẳng định.

"Đặc biệt, chứng khoán lại đang sụt giảm sâu, vậy nên, dòng tiền của doanh nghiệp trông đợi lại đang âm, dòng tiền của những doanh nghiệp địa ốc lại gặp khó khăn thêm", ông nói.

Theo ông này, với quy mô trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có tốc độ tăng trưởng khoảng từ trên dưới 35%/ năm. Thế nhưng, từ vụ việc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Nhà nước có nhiều động thái kiểm soát đối với trái phiếu doanh nghiệp. Vì thế, đối với trái phiếu – một nguồn vốn khác của doanh nghiệp địa ốc cũng đang bị tắc nghẽn.

Với nhiều doanh nghiệp bất động sản đang không có vốn để triển khai dự án, thì đồng nghĩa sẽ là không có dòng tiền nên dẫn đến hệ lụy nhiều doanh nghiệp không thể thanh toán dư nợ trái phiếu đang chuẩn bị đáo hạn, trong khoảng 120.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm nay, và khoảng 360 nghìn tỷ từ nay đến năm 2024. Quả bóng trái phiếu này dễ khiến một số doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, điều này là hệ lụy lớn nhất đối với thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung, nợ xấu từ đó sẽ tăng, khả năng phục hồi kinh tế sẽ giảm.

Trong bối cảnh hiện nay khi nguồn tín dụng bất động sản đang bị kiểm soát chặt, thị trường chứng khoán lại giảm, việc huy động trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một giải pháp về nguồn vốn tốt nhất để các doanh nghiệp địa ốc phát triển dự án.

Để giải quyết bài toán vốn đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Nghĩa khẳng định, đa phần doanh nghiệp lĩnh vực này phải nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp để tạo tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp, rồi từ đó dễ dàng hơn trong việc phát hành trái phiếu.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings - Phùng Xuân Minh cho hay, nhiều quốc gia trên thế giới có nền kinh tế phát triển, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành trái phiếu thành công. "Họ có các tổ chức phát hành và trái phiếu sẽ được Xếp hạng tín nhiệm, cùng với chất lượng tín nhiệm khá tốt mới được phát hành. Một số nước trên thế giới đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp để làm minh bạch thị trường, cũng là cơ sở nhằm khơi thông nguồn vốn", ông nói.

Theo ông Minh, nếu để minh bạch cũng như lành mạnh nguồn vốn trên thị trường tại Việt Nam, khi phát hành trái phiếu cần phải xếp hạng tín nhiệm. Đặc biệt, việc xếp hạng tín nhiệm cũng cần được thực hiện bởi một tổ chức độc lập, nhằm cung cấp thông tin một cách khách quan, đáng tin cậy về tổ chức phát hành, đồng thời làm công cụ nợ cho các nhà đầu tư tham gia thị trường.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings phân tích, với mục tiêu cuối cùng là làm cho thị trường minh bạch thông tin. Đây cũng là công cụ giúp cơ quan quản lý nhà nước thuận lợi hơn trong công tác quản lý, qua đó, giúp thị trường phát triển đúng định hướng hơn.

Giải bài toán nguồn vốn bằng công cụ M&A 

Trong khi thị trường vốn gặp khóa khăn, đây cũng là lúc doanh nghiệp dùng công cụ M&A để giải bài toán nguồn vốn, đồng thời tạo sức cạnh tranh cũng như mở rộng quỹ đất và đặc biệt là xây dựng thương hiệu.

Colliers Việt Nam cho biết, với khối ngoại hiện vẫn luôn quan tâm tới thị trường bất động sản ở Việt Nam, đáng chú ý nhất là phân khúc khu công nghiệp, bán lẻ. Vấn đề này, rất có triển vọng tăng trưởng trong dài hạn của kinh tế Việt Nam nói chung, và đối với thị trường bất động sản nói riêng.

Tổ chức này cũng cho biết thêm, hiện có rất nhiều nhà đầu tư đến từ những quốc gia như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc..., nhìn thấy tiềm năng hấp dẫn cũng như lợi suất đầu tư cao vào thị trường bất động sản tại Việt Nam so với các thị trường khác trong khu vực châu Á.

Theo đó, thị trường hiện đang ghi nhận một số thương vụ lớn với những dấu ấn của các nhà đầu tư nước ngoài. Đơn cử như: Tập đoàn Novaland mua lại dự án Kenton Node rồi lấy tên dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với quy mô khoảng hơ 1.600 căn hộ, hay như Masterise Homes đã chuyển nhượng dự án Sài Gòn Bình An thay bằng cái tên mới là The Global City. Công ty CapitaLand mua lại quỹ đất để xây dựng khu phức hợp rộng lớn tại TP. Thủ Đức (TP. HCM) và một số dự án khác.

Nhận định về những vấn đề nêu trên, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam - David Jackson, cho rằng, trong nửa cuối năm vừa rồi, nhiều khả năng sẽ có thêm các doanh nghiệp quốc tế đổ bộ vào Việt Nam trên hành trình đa dạng hoá chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong đó, với đà tăng trưởng mạnh đối với lĩnh vực thương mại điện tử đã tạo ra nhiều động lực quan trọng đối với phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics. “Tất cả tạo nên diện mạo tươi mới của nền kinh tế sau thời gian dài phải chống chọi với đại dịch Covid-19 nhằm tiếp tục củng cố niềm tin với các nhà đầu tư ngoại.

Phân tích về nguồn vốn đối với thị trường bất động sản hiện tại, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc FiinGroup - Nguyễn Quang Thuân, cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản cần phải mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác đặc biệt là các đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh.

Theo ông này, nhiều chủ đầu tư nên tận dụng kênh vốn từ khách hàng bằng việc tập trung hoàn thiện thủ tục pháp lý và đẩy tiến độ triển khai dự án rồi mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng sớm nhất, đặc biệt là khách hàng cá nhân.

Nhận định về nguồn vốn từ hoạt động M&A trên thị trường hiện nay, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng đây là cơ hội rất tốt để các doanh nghiệp trong nước tìm kiếm cơ hội liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác, giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển thêm những dự án và tạo nên một cơ sở vững chắc về thương hiệu. 

Theo ông Khương, đối với nhiều công ty đã niêm yết, sẽ được hỗ trợ từ doanh nghiệp trong việc thu hút vốn nước ngoài thông qua sàn giao dịch chứng khoán.Tuy nhiên, với những công ty quy mô nhỏ cùng năng lực tài chính yếu cần phải có chiến lược tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án mới có thể thu hút sự chý ý của các nhà đầu tư nước ngoài.