Giá đất tăng nóng, có nên rót tiền vào bất động sản Thanh Trì trong giai đoạn này?

“Sốt, nóng” tại thị trường bất động sản có quy hoạch lên quận

Theo Dân Việt, khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục có tình trạng “sốt”, “nóng”, “bong bóng” đất, đặc biệt là những huyện có quy hoạch lên Quận trong thời gian tới như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Đan Phượng, Thanh Trì. Trong đó, huyện Thanh Trì là địa phương đang diễn ra những giao dịch BĐS sôi động nhất nhì thành phố. 

Khảo sát mới đây cho thấy, từ khi đón nhận thông tin lên quận, bất động sản Thanh Trì đã có sự gia tăng về giá ở mức 10 - 20% theo từng năm. Được biết, giá đất trung bình trên thị trường địa phương hiện đang giao động khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2 và liên tục “nhích” lên theo từng vị trí. Nóng nhất khu vực phải kể đến là vùng trung tâm huyện, những mặt bằng nằm dọc đường Ngọc Hồi - Văn Điển đang được rao bán ở mức từ 80 - 135 triệu đồng/m2. 

Nóng nhất phải kể tới là khu vực trung tâm huyện Thanh Trì, tại các nơi mặt đường Ngọc Hồi – Văn Điển có mức giá bán dao động từ 80 triệu đến 135 triệu đồng/m2. Tổng hợp số liệu trên nhiều diễn đàn, website bất động sản ghi nhận giá đất Thanh Trì có nhiều diễn biến tích cực, sôi động. Tuy nhiên, mức giá hiện tại đang quá cao, thậm chí còn ngang bằng với một số nơi thuộc quận nội thành Hà Nội.

Đơn cử như một lô đất diện tích 88m2 được chủ sở hữu rao bán giá 11,9 tỷ đồng, trương đương 135 triệu đồng/m2. Môi giới giới thiệu mảnh đất này có vị trí vô cùng thuận lợi khi nằm sát lô góc mặt đường 25m thông ra Quốc lộ 1A. Theo bài đăng bán cho biết: “Khu đất đấu giá Tứ Hiệp - huyện Thanh Trì, khu vực quy hoạch lõi VIP Thanh Trì lên Quận, phong thủy rất vượng, mặt tiền rộng thoáng vĩnh viễn vì phía đối diện là công viên khu vui chơi vô cùng tiện ích, có thể để ô tô thoải mái vì không bị vướng đường đối diện,...”

Một khu đất khác nằm tại Triều Khúc có diện tích 50m2 cũng đang được rao bán với giá 4,1 tỷ đồng, tương đương 82 triệu đồng/m2. Hoặc mảnh đất diện tích 80m2 nằm tại phố Ngũ HIệp, huyện Thanh Trì được rao bán với giá 6 tỷ đồng, tương đương 95 triệu đồng/m2. Người rao bán quảng cáo lô đất sở hữu mặt đường rộng ô tô tải tránh, nằm trong khu vực dân cư đông đúc, kinh doanh được mọi loại hình, nằm ngay cạnh chợ và trường học. “Thanh Trì chuẩn bị lên quận nên đất tăng giá từng ngày, rất phù hợp với các anh/ chị/ em có nhu cầu mua để ở, kinh doanh, đầu tư” - bài đăng viết. 

Với lô đất diện tích 125m2 nằm trên phố Ngọc Hồi có giá rao bán là 8,8 tỷ đồng, tương đương với 70,4 triệu đồng/m2. Đất được quảng cáo là có sổ đỏ, vỉa hè rộng 5m, đường rộng 15m, Container tránh nhau thoải mái, tiếp giáp với Ngọc Hồi, Yên Kiện, Lạc Thị, Vĩnh Quỳnh.

Nhiều nguyên nhân dẫn tới giá đất tăng đột biến

Theo quy hoạch 5 huyện ngoại thành sẽ lên quận nội thành Hà Nội gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng vào năm 2025 đã tạo tiền đề để các địa phương này phát triển khu dân cư trọng điểm nhờ lợi thế về quỹ đất rộng. Savills Việt Nam dự báo, kể từ năm 2023, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung toàn thị trường. 

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, không phải cứ huyện được nâng lên quận sẽ khiến giá bán hay giá trị của các dự án tăng cao. Bởi, có nhiều khu vực trong giai đoạn đầu không tăng, giá cả sẽ có nhiều nơi rất ổn định và phải nhiều năm sau mới có thể tăng trưởng khi các yếu tố đồng thời được cải thiện và phát triển. 

Bà Hằng cũng cho biết, có những trường hợp giá trị bất động sản ở một số nơi chưa lên quận cũng đã tăng cao hơn so với các dự án cùng hạng trong vùng nội thành hay các nơi đã lên quận. Nguyên nhân là các khu vực đó nằm trong tổng thể dự án hoặc trong vùng quy hoạch bài bản hạ tầng, tiện ích…

Đồng ý với ý kiến này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi quy hoạch từ nông thôn lên phường, quận có nghĩa là khu vực đó phải đạt được đủ phần trăm đô thị hóa, đường xá, hạ tầng được đầu tư bài bản bao gồm cả hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Khi đó, giá trị cuộc sống mới được gia tăng, kéo theo bất động sản tăng trưởng bền vững. Nếu khu vực đang tăng giá chưa được đầu tư đầy đủ, đồng bộ về hạ tầng, nâng cao chất lượng sống,... thì nguy cơ sẽ chỉ là tăng giá “ảo”. 

Cho đến nay, huyện Thanh Trì đã đạt được 24/27 chỉ tiêu để lên quận. Trong đó, 3 tiêu chí còn thiếu là: Cân đối thu, chi ngân sách; Mật độ giao thông đô thị; Đất và cây xanh công cộng. Lãnh đạo huyện báo cáo, 3 tiêu chí này đang có sự chuyển biến tích cực. Theo đó, tính đến hết năm 2021, tỷ lệ cân đối thu - chi ngân sách huyện Thanh Trì đã đạt 52,5%, chỉ thiếu khoảng 0,7km/km2 so với tiêu chuẩn của quận. Với chỉ tiêu đất cây xanh công cộng đã đạt 4,5m2/ người, chỉ thiếu 1,5 m2/người, tương đương hơn 41ha đất cây xanh công cộng. 

Để thực hiện mục tiêu lên quận trong năm 2025, huyện Thanh Trì đã xây dựng lộ trình cụ thể nhằm giải quyết 3 tiêu chí còn thiếu. Huyện dự kiến tỷ lệ cân đối thu - chi ngân sách đạt 63,6% tính đến hết năm 2022; 77,5% vào 2023; 98,7% vào 2024 và 2025 sẽ vượt mức 109%.

Trong giai đoạn 2021 - 2025, huyện đề xuất thực hiện 46 dự án đường giao thông. Ngay khi hoàn thiện cả 46 dự án, số km đường giao thông đô thị trên địa bàn đến năm 2025 sẽ đạt khoảng 51,55km, vượt qua tiêu chuẩn lên quận. 

Tiếp đó, huyện tập trung đầu tư vào 18 dự án hạ tầng cây xanh công cộng, 13 dự án trung tâm văn hóa kết hợp cây xanh công cộng tại các xã để hoàn thành tiêu chí cuối cùng về đất cây xanh công cộng. Đến hết năm 2022, dự kiến sẽ tăng tỷ lệ thêm 49,31ha, vượt con số mà huyện còn thiếu.