Giá đất Củ Chi tăng “phi mã”, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi ôm hàng

Bùi Bích Hạnh

Chỉ sau vài ngày xuất hiện thông tin đề xuất đưa Củ Chi lên thành phố, giá mỗi lô đất ở khu vực này đã tăng từ 200 - 500 triệu/lô tùy vị trí. Giá đất Củ Chi tăng “chóng mặt” khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô đến các khu vực Tân Phú Trung, Nhuận Đức, Bình Mỹ…để săn đất.

Chỉ sau vài ngày xuất hiện thông tin đề xuất đưa Củ Chi lên thành phố, giá mỗi lô đất ở khu vực này đã tăng từ 200 - 500 triệu/lô tùy vị trí. Giá đất Củ Chi tăng “chóng mặt” khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô đến các khu vực Tân Phú Trung, Nhuận Đức, Bình Mỹ…để săn đất. 

Có tiền tỷ cũng khó mua đất ở Củ Chi 

Thời gian gần đây, các chủ đất ở huyện Củ Chi (TP.HCM) đã đồng loạt đưa ra bảng giá cập nhật mới. Tùy vào vị trí, khu vực, diện tích lô đất, cơ sở hạ tầng, các nhà đầu tư đã đưa ra những mức giá mới khác nhau. Mức giá tăng cao nhất thuộc về khu vực xã Bình Mỹ và Nhuận Đức. Tại 2 xã này, mức giá tăng theo ngày, giá đất tuần sau cao hơn tuần trước, chênh nhau tới vài triệu đồng. 

hinh-anh-thuc-te-dat-cu-chi-6-1646647394.jpg
Giá đất Củ Chi tăng mạnh khi có thông tin lên thành phố 

Nhiều cò đất, môi giới đưa ra thông tin quảng cáo vô cùng hấp dẫn như: đầu tư đất ở Củ Chi lúc này có lãi cao nhất TP.HCM, mức lãi thậm chí cao hơn đầu tư ở Thành phố Thủ Đức. Thực tế, so với trước khi có thông tin đưa huyện Củ Chi lên thành phố mức giá đất tại đây đã tăng 10-15%. 

Đất thổ cư tại Củ Chi diện tích 100m2 đổ lại hiện đang có giá khoảng 2 tỷ đồng một lô, đất vườn không chuyển thổ có diện tích 500m2 được rao bán với giá khoảng 1,5-2 tỷ đồng. Đất vườn có thể chuyển thổ được hoặc đã có một phần chuyển đổi sang đất thổ cư dao động trong tầm giá từ 6-10 triệu đồng/m2. Đất thuộc vùng khu quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp dự trữ có giá khoảng 2-3 triệu đồng/m2. Đơn cử, một lô đất diện tích 80m2 nằm ở khu vực đường Trần Thị Cẩm (xã Tân Phú Trung) vốn có mức giá 1,9 tỷ đồng trước Tết Nguyên đán nhưng nay mức giá mới đã là 2,3 tỷ đồng. Người bán hào hứng chia sẻ 2,3 tỷ đồng là mức giá bán của năm nay, đến năm tới người mua đã có thể sang tay với giá 2,8 đến 3 tỷ đồng cho lô đất này. 

Một số nhà đầu tư ngỏ ý muốn mua đất nền tại Củ Chi với mức ngân sách 1,5 tỷ đồng đã bị các môi giới từ chối ngay. Theo anh Phạm Quang Thanh, một môi giới bất động sản lâu năm ở Củ Chi chia sẻ, hiện nay khó có lô đất nào vừa có thổ cư, vừa có hạ tầng ở địa phương bán dưới giá 2 tỷ đồng. Nhà đầu tư ít vốn muốn mua đất ở Củ Chi chỉ có cách vay ngân hàng để tham gia thị trường.

Giá đất Củ Chi ở các khu vực như xã Bình Mỹ, Nhuận Đức…cũng đã chứng kiến tình trạng tăng “phi mã”. Ngay cả những lô đất nằm trong những con đường đất, hẻm sâu, đường đá bi, vẫn được rao bán với mức giá 17 - 19 triệu đồng/m2. Nếu tài chính dưới 1,5 tỷ đồng, nhà đầu tư phải sang các tỉnh Long An, Tây Ninh mới có thể mua đất bởi lẽ giá đất Củ Chi thấp nhất hiện giờ cũng đã 2 tỷ đồng một lô đất 100m2. 

Thậm chí nhiều môi giới, chủ đất khẳng định giá đất Củ Chi trong một vài tháng tới có thể sẽ còn tăng nữa, giá một lô đất 100m2 sẽ vượt trên 2 tỷ đồng. Các môi giới đều đưa ra lời khuyên người mua nên tranh thủ đầu tư sớm, vay bạn bè, ngân hàng để “xuống tiền” nếu không sẽ mất cơ hội tốt.

Đầu tư đất Củ Chi lúc này rất mạo hiểm, tính thanh khoản chậm

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh nhận định tình hình tăng giá đất Củ Chỉ là do phản ứng ngẫu nhiên khi có thông tin tích cực về khu vực xuất hiện. Mức tăng giá này được coi là giá kỳ vọng phản ánh tâm lý của người bán, không thể hiện thực tế mức giá của thị trường. 

Trên thị trường bất động sản luôn có hai giá bao gồm giao dịch thị trường và giá bán kỳ vọng. Hai mức giá sẽ có sự khác biệt, chênh lệch tùy từng thời điểm. Khi có thông tin tích cực xảy ra liên quan đến một khu vực nào đó, người bán sẽ lập tức đẩy giá bán bất động sản lên cao, đây là mức giá kỳ vọng. Tuy nhiên, mức giá kỳ vọng có được thị trường chấp nhận hay không sẽ câu chuyện khác và cần một thời gian nhất định để mức giá mới ổn định trên thị trường. Giá thị trường Củ Chi lúc này chưa có nhiều sự thay đổi so với trước đây, số lượng giao dịch chưa tăng cao. 

dat-bang-phang-cao-rao-id47-1646647461.jpg
Nhà đầu tư nên cẩn trọng khi xuống tiền vào bất động sản Củ Chi 

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi tham gia đầu tư vào thị trường Củ Chi. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư ưa mạo hiểm đây sẽ là thời điểm mang lại nhiều trải nghiệm cũng như kinh nghiệm. Trong kinh doanh rủi ro cao sẽ đi kèm lợi nhuận cao, vì thế nếu nắm bắt đầu tư bằng cách đón đầu quy hoạch, người mua có nhiều cơ hội thắng lớn. Nếu quyết định đúng thì sẽ mang về lợi nhuận cao nhưng nếu quyết định sai thì khả năng cao là chôn vốn. Các nhà đầu nếu chấp nhận rủi ro vừa phải, thì nên chờ thêm 2 - 3 tháng tiếp theo, lúc này nếu xác nhận giá đất tăng thực sự lên ngưỡng mới thì hãy xuống tiền. 

Nói vấn đề tăng giá đất nhanh chóng tại Củ Chi, chuyên gia kinh tế Nguyễn Văn Út đánh giá việc tăng giá xuất phát từ các nhà đầu cơ, môi giới tự đẩy giá, bắt tay nhau mua đi bán lại bất động sản để hâm nóng thị trường. Trên thực tế, giá trị thực tế bất động sản ở Củ Chi hiện đang thấp hơn rất nhiều so với giá rao bán. 

Giá đất thổ cư tại huyện Củ Chi lúc này chỉ dao động trung bình trong khoảng 14-16 triệu đồng, trong khi đất nông nghiệp khoảng 1 - 3 triệu đồng/m2. Các môi giới tự đẩy giá nhằm thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, nhưng nhu cầu chưa thực nhiều. Tại những khu vực sốt đất, có rất ít giao dịch thành công, chủ yếu là người đi xem, tham khảo tình hình. Hiện nay do ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh tế gặp nhiều khó khăn, chiến tranh nên giá đất cũng khó lòng tăng cao và số lượng giao dịch có thể cũng sẽ không có nhiều biến động trong thời gian tới. 

Những nhà đầu có tiền nhàn rỗi hoàn toàn có thể đầu tư vào bất động sản Củ Chi lúc này nhưng nên có tầm nhìn trung và dài hạn từ 3 đến 5 năm. Thời điểm hiện tại việc lướt sóng sẽ vô cùng nguy hiểm, tiềm ẩn nguy cơ bị chôn vốn trong thời gian dài. Đặc biệt những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng càng nên thận trọng hơn vì nhiều tính thanh khoản của bất động sản ở Củ Chi hiện khá chậm.