Giá bất động sản TP Thủ Đức lên như “diều gặp gió”: Tiềm năng “danh xứng với thực” hay chỉ là tâm lý đầu cơ?

Bùi Bích Hạnh

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, TP Thủ Đức có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, hiện tượng giá bất động sản ở khu vực này tăng phi mã trong thời gian gần đây chứa đựng những sự mâu thuẫn.

Giá bất động sản TP Thủ Đức liên tục tăng cao

Kể từ thời điểm công bố thông tin thành lập thành phố Thủ Đức dựa trên cơ sở sát nhập 3 quận cũ là quận 2, quận 9 và Thủ Đức, giá bất động sản ở các khu vực này có chiều hướng tăng liên tục, chưa có điểm dừng. Chỉ tính riêng ở phân khúc nhà ở liền thổ, giá chào bán của dự án trên địa bàn đã tăng ít nhất 25% so với cách đây một năm. 

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nhận định trong những năm qua, bất cứ địa phương nào khi xuất hiện những thông tin về quy hoạch lên thành phố cũng sẽ kéo theo hiệu tượng tăng giá đất đai và đôi khi tạo sóng cho các khu vực xung quanh.

gia-dat-khu-vuc-thu-duc-tang-giam-ra-sao-trong-nam-2021-1649996400.jpg
Giá bất động sản Thủ Đức tăng cao ngay khi có thông tin lên thành phố

Kể từ năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản đã có những triển vọng khá tốt, tuy nhiên cũng xuất hiện những cảnh báo về việc giá đã thiết lập mặt bằng mới quá cao. Tuy nhiên, với hai động lực chính là xuất khẩu hàng hóa tăng mạnh, thị trường việc làm phát triển mạnh nhờ vào việc có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đổ bộ vào các khu công nghiệp TP Thủ Đức và du khách quốc tế quay lại Việt Nam khi du lịch nước ngoài được khôi phục lại, lượng khách chỉ sau Thái Lan. Điều này đã tạo ra những xung lực mới cho trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường khu vực TP HCM nói riêng. 

TP Thủ Đức được thành lập vào đúng thời điểm Việt Nam phải hứng chịu nhiều tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Nếu đánh giá về kinh tế vĩ mô thì trong thời gian 2 năm qua không phải là điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản phát triển, nhưng kể từ khi thành lập đến nay, giá đất ở một số tuyến đường tại TP Thủ Đức vẫn ghi nhận tình trạng tăng giá mạnh.

Giá đất Thủ Đức liên tục tăng vì đâu?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, thời gian đầu mọi người cho rằng việc tăng giá nhanh chóng đến từ hiệu ứng thông tin thành lập TP Thủ Đức và làn sóng nhiều nhà đầu tư đổ về khu vực này đi trước đón đầu. Tuy nhiên, khi dần dần quan sát tình hình ở những nơi khác, việc tăng giá này không chỉ gói gọn trong quy mô TP Thủ Đức mà lan rộng ra cả những khu vực có rất ít tiềm năng, động lực để phát triển với tỷ lệ tăng giá gần như tương đương.

Việc giá bất động sản tăng khá mạnh trong giai đoạn hai năm 2020 - 2021 đã thể hiện sức hút rất rõ ràng của thành phố Thủ Đức. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng nhanh không tương xứng với tiềm năng phát triển, giá trị thực tế sẽ tạo ra nhiều khó khăn nhất định cho các nhà đầu tư bất động sản và trở thành rào cản rất lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường khu vực.

pic-thu-thiem-tran-quynh-8882-1606122974-1649996476.jpg
Nếu khai thác tốt, thị trường BĐS Thủ Đức sẽ phát triển mạnh

Lý do là bởi các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải mua quỹ đất trống hoặc các khu đất chưa phát triển để thực hiện những dự án nhà ở trung - cao cấp. Nếu giá đất khu mua vào quá cao, việc thực hiện triển khai dự án sẽ trở nên rất chậm chạp và gặp nhiều khó khăn. 

Điều này dẫn đến việc nhà đầu tư khư khư “ôm đất” chờ hưởng lợi, trong khi đơn vị phát triển bất động sản thực sự không thể làm dự án, hình thành các khu dân cư, trung tâm thương mại dịch vụ như kỳ vọng đặt ra. Việc tăng giá bất động sản tại Thủ Đức trong thời gian qua nảy sinh hai mặt: Ngoài những vùng đất có giá trị đất tương xứng với tốc độ phát triển như Thảo Điền - khu trung tâm thương mại dịch vụ cao cấp, sang trọng cho người nước ngoài, còn có các khu vực xây dựng biệt thự trị giá 20-30 tỷ đồng/căn nhưng bị bỏ trống thời gian 5-7 năm qua, không tiến hành các hoạt động khai thác hoặc có khai thác nhưng với tỷ suất rất thấp.

Cũng theo ý kiến của TS. Đinh Thế Hiển, trong tương lai, nếu thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và khu vực miền Nam nói riêng trở lại với mức giá giao dịch hợp lý, nghĩa là dòng tiền đổ vào đất đai với nhu cầu thực sự từ phía các nhà đầu tư mua để sử dụng phục vụ khai thác, đầu tư; không còn hiện tượng đầu cơ, lướt sóng thì bất động sản tại TP Thủ Đức sẽ có những mức giá hợp lý hơn, phù hợp cho các nhà phát triển dự án. 

Vốn dĩ bản thân mỗi quận cũ của TP Thủ Đức trước đây đều sở hữu những ưu thế, lợi thế riêng biệt, hoàn toàn có đủ khả năng để phát triển ngang với một thành phố cấp 3 của các địa phương khác nếu xét cả về GDP hay dân số. Vì thế, khi các quận này hợp lại thành thành phố Thủ Đức thì đã có đủ nội lực để phát triển, chưa kể đến đến những tiềm năng còn chưa được khai thác triệt để. GDP của thành phố Thủ Đức hoàn toàn có thể ngang với một tỉnh vừa. 

img9036-2-15999617927541014595740-crop-159996210222854384964-1-1651738230.jpg
Bất động sản Thủ Đức có sức hút lớn

Nếu xét về mặt quy hoạch tổng quan, từ trước đến nay trục Tây Bắc luôn là hướng chính trong quy hoạch phát triển khu dân cư trung và cao cấp. Không phải ngẫu nhiên mà các trường đại học quốc gia lớn sau này và làng đại học Thủ Đức được tọa lạc tại đây. Do trong thời gian dài, khu Phú Mỹ Hưng ở phía Nam thành phố quá nổi bật đã làm lu mờ sức hút của khu vực Tây Bắc. Nếu được định hướng phát triển đúng đắn, GDP của thành phố Thủ Đức hoàn toàn đủ khả năng để vượt mặt các địa phương đang dẫn đầu. 

Vấn đề lớn nhất đặt ra hiện nay làm làm thế nào để 3 khu vực cũ có kết hợp nhịp nhàng từ phân khu kết nối, phân khu chức năng để phát huy được tốt nhất nhất tiềm năng của mỗi khu vực. Bài toán quy hoạch mềm đặt ra cho các đơn vị quản lý là không hề đơn giản. 

Cách đây nhiều năm, khu vực gần ngã tư An Sương kết nối quận 1 và quận tân Bình vô cùng vắng vẻ, heo hút nhưng hiện nay mật độ dân số rất đông. Nếu có định hướng phát triển đúng đắn, tìm được các nhà đầu tư dự án bất động sản có tiềm lực tài chính, tạo nên những dự án thu hút người dân đến sinh sống và làm việc thì quy mô dân số của TP Thủ Đức có thể phát triển gấp nhiều lần so với hiện tại. Và nơi nào dân số đông thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ rất phát triển.