Giá bất động sản những nơi từng là “điểm nóng” giảm 10-20%, dự báo sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới

Lục Thị Giang
Theo các chuyên gia, tại những khu vực từng xảy ra "sốt đất", giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không có tiềm năng thực sự giá sẽ được điều chỉnh giảm, mức giảm phổ biến trên dưới 10%. Một số nơi từng tăng nóng, sốt ảo đã ghi nhận mức giá giảm đến 20%.

“Vòng xoáy” giảm giá nhà đất đang manh nha?

Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, làn sóng giảm giá bất động sản đã bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực. Nhiều nhà đầu tư lo ngại, đây có thể là tín hiệu dự báo vòng xoáy giảm giá trên thị trường đã xuất hiện.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận những lô đất được chào bán rẻ hơn 10-20% so với trên thị trường tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Nam Từ Liêm…

Thực tế thị trường thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã rao bán giảm giá, “cắt lỗ” để thoát hàng. Anh Minh Trường (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, anh mua mảnh đất tại huyện Mê Linh, Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2021 với diện tích gần 100m2, giá hơn 2 tỷ đồng. Ban đầu, mục đích của anh là lướt sóng để kiếm lời với kỳ vọng thu lãi khoảng vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, khi rao bán mảnh đất suốt nửa năm nhưng không có người mua nên anh Trường chấp nhận giảm giá, bán "cắt lỗ". Anh Trường cũng tiết lộ, đã có nhiều nhà đầu tư cắt lỗ giống như anh cũng cùng chung hoàn cảnh.

“Sau khi mua được 6 tháng, giá trị mảnh đất không biến động nên tôi đành phải bán để thu hồi vốn, thế nhưng vẫn không có ai hỏi mua. Vì vậy tôi đành phải giảm giá liên tục, chấp nhận bán lỗ. Sau khi giảm giá cũng có nhiều người đến hỏi nhưng đến nay vẫn không ai chốt mua. Thị trường đang khó khăn, tôi rất lo lắng thời gian tới giá nhà đất giảm, đến lúc đó bán sẽ lỗ nặng", anh Trường chia sẻ.

dat-nen-ha-noi-1450662462-1664356951.jpg
Giá bất động sản những nơi từng là “điểm nóng” đã giảm 10-20%

Còn chị Hà Linh (Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, sau thời gian dài 5 tháng chật vật rao bán cắt lỗ một lô đất hơn 90m2 tại Thanh Oai nhưng không bán được, chị đã quyết định sẽ tiếp tục nắm giữ và chờ đợi vào thị trường cuối năm nay, thậm chí sang đầu năm sau.

"Tôi mua lô đất này với giá 3 tỷ đồng, sau đó thị trường chững lại tôi cũng giảm giá tới 400 triệu đồng để bán thu hồi vốn. Tuy nhiên, rao mãi không có người mua, thậm chí còn liên tục bị ép giá, giảm sâu nên tôi quyết định không bán nữa, chờ đến cuối năm nếu thị trường tốt lên sẽ tính tiếp” chị Linh chia sẻ.

Có thể thấy, chính tâm lý nghe ngóng, chờ đợi của các nhà đầu tư đã tạo ra thế khó nhất định cho thị trường và bản thân nhà đầu tư khi người muốn mua, có nhu cầu thực chờ "hạ nhiệt", thậm chí chờ mức giảm giá sâu, còn người bán lại ngập ngừng giữa cắt lỗ và tiếp tục “ôm” hàng chờ thị trường hồi phục…

Cùng với đó, thanh khoản bất động sản càng trở nên ảm đạm. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp trong quý II xuống thấp, giá bán giảm cục bộ ở một số dự án hết các chương trình ưu đãi, ân hạn nợ gốc. Một trong những nguyên nhân được xác định là tình hình lạm phát và lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của các khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về cho phí lãi vay, một số khách hàng đã chấp nhận giảm một phần lợi nhuận, thậm chí chấp nhận lỗ ở mức nhất định để bán bất động sản với giá thấp hơn kỳ vọng…

Diễn biến thị trường hiện tại khiến các chuyên gia lo ngại về “vòng xoáy” giảm giá bất động sản đang manh nha và xuất hiện vào thời điểm đầy bất ổn như hiện nay.

bds-vung-ven-1635075075001211671829-1664356984.jpg

Các chuyên gia lo ngại, “vòng xoáy” giảm giá nhà đất đang manh nha

Giá giảm mạnh ở những nơi đã tăng nóng?

Tại buổi báo cáo thị trường bất động sản do DKRA Việt Nam tổ chức mới đây, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong vài tháng nay, thị trường thứ cấp giao dịch trầm lắng và xuất hiện các trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua. Thanh khoản thị trường thứ cấp có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở các khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, một số nơi từng tăng nóng, sốt ảo giá đã giảm đến 20%.

Vị chuyên gia kinh tế nhận định, động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng bất động sản đang tác động rất lớn đến tâm lý người mua và người bán. Các nhà đầu tư đang kẹt vốn đã bắt đầu giảm dần niềm tin vào việc "giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng". Giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn chân vì thanh khoản kém trong khi các nhà dầu tư dài hạn, am hiểu thị trường hầu như quan sát chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc bởi họ tin rằng giá bất động sản thời gian tới có thể giảm thêm.

Đối với thị trường đã phát triển như TP HCM, hiện đang phổ biến hiện tượng bán giá gốc, tức mất đi trung bình 5% chi phí cơ hội (tham chiếu mức lãi suất tiết kiệm). Một số thị trường từng xảy ra sốt ảo trước đây đến thời điểm này đã mất thanh khoản hoàn toàn. Thị trường không giảm giá rầm rộ, mà chỉ dừng ở động thái âm thầm xả hàng, mức giảm giá được thương lượng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào khoảng 10%.

dinh-the-hien-2364-1664357029.jpg
 Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển

Ông Hiển phân tích, giá nhà đất năm 2021 cao nhưng hiện nay chốt lời được như giá kỳ vọng là rất khó nên nhiều trường hợp chấp nhận giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng. Có thể giá rao bán không giảm nhiều, tuy nhiên trong quá trình thương lượng, nếu bên mua đủ tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền, giá chốt bán vẫn có thể giảm.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển dự báo, những tháng cuối năm, thanh khoản sẽ giảm trên toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở những khu vực bất động sản chưa thể tạo ra hiệu quả, dòng tiền khai thác, kinh doanh và những bất động sản giá trị lớn.

Theo ông Hiển, bất động sản tại nhiều khu vực thời gian tới sẽ có khả năng giảm giá như các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay, việc đầu tư hạ tầng và hiệu quả khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ và xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, lúc này, các nhà đầu tư trung và dài hạn cũng bắt đầu giải ngân.

Cùng quan điểm, ông Đinh Hoàng Thắng, quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, tại những khu vực từng xảy ra các cơn "sốt đất" với mức giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không có tiềm năng thực sự sẽ có hiện tượng giảm giá.

Vị chuyên gia này cho rằng, hiện tượng này đã bắt đầu diễn ra, một số nhà đầu tư lướt sóng đã phải cắt lỗ. Trong khi đó, những thị trường có nhu cầu ổn định, có giá trị thực giá sẽ không giảm, mà chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực đã tăng nóng nhưng không có động lực phát triển…