FiinGroup: Diễn biến “lạ” trên thị trường địa ốc khiến nhà đầu tư ngày càng e ngại

Niềm tin không còn vững chắc

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo của FiinGroup vừa qua đã điểm lại những vấn đề/sự kiện nổi bật trong năm 2022 của ngành bất động sản và nói về triển vọng trong năm 2023. 

Đơn vị này cho biết, niềm tin của các nhà đầu tư đã lung lay sau khi lãnh đạo của một vài tập đoàn địa ốc lớn bị điều tra và xử lý sai phạm liên quan đến chứng khoán, phát hành trái phiếu, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Sự kiện này tác động tiêu cực tới tâm lý thị trường, khiến cho người dân và ngân hàng có sự hoài nghi và lo ngại về ngành bất động sản.  

Sau những sự kiện tiêu cực, các dự án bất động sản của Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát đã phải tạm dừng và thu hồi đất, lãi suất đầu tư tăng tới 20 - 30% trên nền tảng giao dịch trái phiếu của những công ty chứng khoán. Trái phiếu yêu cầu mua lại sớm khiến tính thanh khoản của các chủ đầu tư dự án căng thẳng hơn. 

Bên cạnh đó, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản cùng loạt khó khăn về việc phê duyệt quy hoạch gây ra sự chậm trễ cho những dự án không thể mở bán hay huy động thêm vốn. 

Theo FiinGroup, trong năm 2023, niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà kỳ vọng tiếp tục giảm khi các vướng mắc về khung pháp lý vẫn đang là trở ngại lớn đối với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường là e ngại khi các giao dịch trì hoãn, nhiều dự án đang triển khai tạm dừng khiến doanh số sụt giảm. 

Các chỉ đạo kiểm soát vốn tín dụng, trái phiếu vào lĩnh vực bất động sản 

Tín dụng cho bất động sản bị kiểm soát rất chặt đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Năm 2022, mức tăng trưởng tín dụng đã được khống chế ở mức 14%, ngành bất động sản ngày càng gặp khó khăn hơn khi có Thông tư 16/2021/TT-NHNN, Thông tư 39/2016/TT-NHNN, Thông tư 08/2020/TT-NHNN. 

Tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước ra Công văn số 1976 yêu cầu các tổ chức tín dụng và ngân hàng triển khai, thực hiện nghiêm túc những vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng cho lĩnh vực rủi ro như đầu tư kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, những dự án BOT, BT giao thông. Nghị định 65/2022/NĐCP mới ban hành yêu cầu các doanh nghiệp tuân thủ quy định chặt chẽ hơn về hoạt động phát hành riêng lẻ.

Vì hầu hết các tổ chức phát hành bất động sản là công ty chưa được niêm yết, không có doanh thu, những quy định về hồ sơ chào bán hay minh bạch thông tin làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn trái phiếu doanh nghiệp để tái cấp vốn của các công ty này. 

Năm 2023, FiinGroup cho rằng ngành bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với nhiều bất lợi khi các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm nay vẫn bị thắt chặt. Việc tín dụng bị siết như vậy không chỉ khiến nguồn vốn vay của các chủ đầu tư giảm mà còn gây ảnh hưởng tới cả nguồn vốn trả trước của khách hàng vì người mua cũng khó có thể tiếp cận với vốn vay ngân hàng. Từ đó gây ra trì hoãn việc mua nhà hay tham gia những kênh đầu tư khác. Do vậy, doanh nghiệp khó khăn hơn khi huy động vốn để triển khai thực hiện dự án và không thể tái đầu tư giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động. 

Lãi suất không có dấu hiệu giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn

Đơn vị nghiên cứu cho rằng, việc Fed tăng lãi suất gây ảnh hưởng mạnh mẽ tới chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường rút tiền mặt qua những kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm. 

Lãi suất huy động liên tục tăng đã làm lãi suất cho vay mua nhà lên mức 12 - 13%/năm, kết hợp cùng phân khúc căn hộ bình diên và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung khiến cho nhu cầu thị trường nhà ở giảm nghiêm trọng và đẩy các doanh nghiệp vào cảnh lao đao.

Trong năm nay, FiinGroup cho rằng chi phí tài chính sẽ tăng cao trong khi doanh thu giảm gây ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp. Điều này buộc họ rút tiền từ hoạt động khác hay dự án phải tạm dừng để xoay sở dòng tiền trả nợ.

Ảnh hưởng từ giá bán bất động sản tăng cao đã lan rộng khi bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Đồng thời giá thuê đất sau những sự kiện đấu giá và chính sách mới đang ở mặt bằng giá cao, từ đó đẩy chi phí đầu vào tăng, giá trị này được phản ánh khi định giá làm tài sản đảm bảo huy động vốn, gây ra rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản của thị trường. 

Trong năm nay, FiinGroup cho rằng các chủ đầu tư có thể giảm giá sản phẩm trên diện rộng nhằm đáp ứng nguồn cầu mới ra thị trường cũng như thu hút dòng tiền quay lại.  

Theo đơn vị này, các chính sách mới được ban hành chính là tín hiệu rất tích cực, là cơ sở để thị trường địa ốc có cơ hội phục hồi. Nhưng các chính sách mới vẫn có độ trễ nhất định và cần thời gian phát huy hiệu quả hơn, giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư, phục hồi thị trường. 

Một loạt động thái hỗ trợ và tháo gỡ kho khăn trên thị trường địa ốc mà chính phủ đã ban hành cần giải quyết hiệu quả các vấn đề đã nêu cùng với môi trường lãi suất điều chỉnh giảm. Điều này giúp cho ngành bất động sản và thị trường trái phiếu khơi thông.