Dự đoán thời điểm bất động sản tăng giá 

Không có thị trường nào tăng trưởng liên tục

Theo Nhịp sống kinh tế, giới chuyên gia nhận định, dòng tiền chảy vào bất động sản hiện tại đang rất cẩn trọng và dè chừng hơn so với giai đoạn trước. Trong đó, tình trạng “khẩn cấp” cần giải quyết nhất là lệch pha cung - cầu ngày càng lớn, người bán nhiều - người mua ít. Tuy nhiên, thị trường ngay khi được khơi thông dòng tiền sẽ lập tức sôi động trở lại và bắt đầu bước vào chu kỳ mới.

Ở giai đoạn cuối năm 2021, thị trường bất động sản tại các địa phương trên toàn quốc liên tục ghi nhận những cơn sốt đất, nhất là tại Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình hay những khu vực ngoại thành Hà Nội… Thậm chí các nhà đầu tư liên tục chuyển nhượng bất động sản theo kiểu trao tay nhau cũng đã lãi vài trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. 

Tuy nhiên, thị trường ở thời điểm hiện tại hoàn toàn “vắng lặng”, không còn thấy được cảnh nhà đầu tư xếp ô tô thành hàng dài tại những khu vực “nóng” để mua đất hay các môi giới, cò đất chạy đôn chạy đáo mời chào, dẫn khách đi xem đất. Thay vào đó, không khí chung của thị trường bất động sản hiện tại là khoảng trầm lắng đến không ngờ. Tuy thị trường vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo nhưng hiện tượng lệch cung - cầu là rất lớn và thanh khoản suy giảm mạnh.

Chuyên gia kinh tế, T.S Đinh Thế Hiển cho biết, thị trường bất động sản thực chất đã có dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản kém nhưng giá liên tục tăng. “Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường bất động sản đã đến đỉnh điểm của giai đoạn tăng trưởng nóng. Quan sát trong năm 2021, không ít người sẽ ngạc nhiên bởi các thông tin thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt” - Ông Hiền nhận định. 

Ông Hiển cũng cho hay, nhìn nhận thực tế trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để lướt sóng hay đầu cơ với giá có thể mua để đầu tư dài hạn hay khai thác cho thuê, sử dụng thật… ngày càng xa rời. Và chắc chắn, không có một thị trường đầu tư nào mà giá bán chỉ tăng không giảm.

Chia sẻ mới đây, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho hay, ở thời điểm này, các chủ đầu tư sử dụng vốn vay đang mang áp lực lớn nhất, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu thì bị kiểm soát chặt chẽ. Với nguồn tài chính tự có cùng với vốn huy động từ khách hàng cũng khó đáp ứng nhu cầu. Vì vậy, không thể triển khai được dự án đã khiến nguồn cung trên thị trường sụt giảm.

Trong khi đó, nhiều người vay mua nhà ở thực cũng đang gặp khó khi ngân hàng hết room, điều này là một nguyên nhân khiến lực cầu trên thị trường giảm mạnh. Còn giá nhà thì liên tục tăng cao trong suốt thời gian vừa qua.

“Tôi cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới có thể giảm. Theo đó, những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực về tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Như vậy, giá bất động sản chắc chắn sẽ đi xuống, nhưng biên độ giảm không lớn vì nguồn cung vẫn rất hạn chế” - Ông Toản nhận định.

Dòng tiền trở lại sẽ giúp thị trường sôi động

Cũng theo ý kiến của ông Toàn, nhiều nhà đầu tư hiện tại đang có tâm lý giữ tiền mặt để chờ đợi chu kỳ mới diễn ra. Còn những đối tượng đầu tư lướt sóng vào thời điểm này cũng rất khó khăn vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng qua thể hiện rõ ràng sự hạ nhiệt và ngày càng suy giảm hơn nữa. Tuy nhiên, có lẽ sẽ không xảy ra trường hợp thị trường bất động sản “đóng băng”.

Ông Toản đưa ra dự báo, nếu Ngân hàng Nhà nước không nới room tín dụng cho bất động sản thì thị trường chắc chắn sẽ càng khó khăn hơn từ nay đến hết năm và khiến dòng tiền chảy vào thị trường này co hẹp hết cỡ. Không chỉ vậy, thị trường chứng khoán hiện nay cũng chỉ giao động ở mức 1.200 điểm và thanh khoản rất thấp nên dòng vốn từ thị trường này chảy sang bất động sản cũng không đáng kể, như vậy lại gây thêm khó khăn hơn cho bất động sản. 

Vị chuyên gia này cho rằng, quy mô thị trường bất động sản giảm đi là điều tất yếu vì nguồn cung và lượng giao dịch đều ít đi, nhưng thị trường sẽ không “đóng băng” như đã từng. Bởi, những chủ đầu tư, nhà đầu tư hay khách hàng cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản vẫn kiểm soát được nguồn tiền của họ, có nghĩa là họ đang đảm bảo nguồn tài chính để trụ được qua giai đoạn khó khăn này. Ngoài ra, hiện nay nợ xấu trong bất động sản không phải là con số quá lớn. Vì vậy, dù thị trường lúc này đang khá trầm lắng nhưng sẽ không thể suy tàn.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận xét, vào năm ngoái, thị trường bất động sản nhờ những dòng tiền lớn đổ vào nên có diễn biến rất sôi động. Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2022 đến nay, những động thái từ vĩ mô xảy đến khiến dòng tiền có xu hướng dè chừng.

“Thị trường bất động sản thời điểm này đã tốt hơn nhiều so với giai đoạn đã từng đóng băng trước kia, nhưng những yếu tố vĩ mô đã để lại tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền đang rất thận trọng khi chảy vào bất động sản hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Nguồn tiền là rất quan trọng đối với thị trường bất động sản, thị trường có sôi động hay không cũng phải phụ thuộc vào dòng vốn. Bởi vậy, thị trường ở giai đoạn này có thể đi ngang hay điều chỉnh thì tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng ngay khi dòng tiền được nới lỏng và quay lại thì thị trường sẽ sôi động mạnh hơn” - Ông Điệp nói.