Đông Anh - Sóc Sơn - Mê Linh trước thông tin quy hoạch lên thành phố, khu vực nào là “miền đất hứa” cho các nhà đầu tư? 

Nguyễn Ngọc Huyền

Ba huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh vừa qua được yêu cầu xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ Đô Hà Nội tại khu vực phía Bắc. Trong đó, Đông Anh đang ghi nhận có mức giá bất động sản tăng vượt trội hơn so với hai huyện còn lại. 

Theo Tổ quốc, mỗi một thông tin quy hoạch, lên quận, lên thành phố hay có dự án mới được đầu tư đều khiến cho thị trường bất động sản khu vực đó trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Khoảng tháng 10/2021, TP. Hà Nội dự kiến đề xuất chủ trương và lập quy hoạch ba huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh trở thành thành phố trực thuộc Thủ đô. Ngay sau đó, thị trường bất động sản những địa phương này đã có nhiều biến động về giá. 

dong-anh-soc-son-me-linh-tro-thanh-mien-dat-hua-1-1652071310.jpg
Ba huyện đang nỗ lực để lên thành phố

Vừa qua, tại Nghị Quyết 15 của Bộ Chính trị nhấn mạnh yêu cầu: “Nghiên cứu tăng tỉ lệ đất phát triển đô thị; Xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ đô tại khu vực phía Bắc (vùng Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và phía Tây (vùng Hòa Lạc, Xuân Mai); Xây dựng đô thị thông minh trên cơ sở phát triển khu vực hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài; Tập trung triển khai quy hoạch, đầu tư xây dựng, ổn định dân cư hai bên bờ sông Hồng và sông Đuống”. Bên cạnh đó, phấn đấu xây dựng hoàn thiện đường Vành đai 4 trước năm 2027, như vậy giúp đường lối lên phố của khu vực Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh đã ngày càng rõ nét hơn. 

Hiện tại, trong ba huyện được nghiên cứu quy hoạch lên thành phố thì Đông Anh được đánh giá là khu vực nổi trội nhất. Nguyên nhân vì, địa phương này đang có tốc độ đô thị hóa vượt trội, trong vài năm qua đã dần thay đổi diện mạo mới. Vì vậy, những năm gần đây, giá bất động sản tại Đông Anh liên tục thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn, nhiều vị trí đang bán với giá hơn 100 triệu đồng/m2 đất nền. 

Khảo sát tại Đông Anh cho thấy, đất thổ cư nằm trên mặt ngõ rộng gần 2,5m được rao bán từ 25 - 35 triệu đồng/m2. Những lô đất nằm tại mặt đường rộng gần 4m, ô tô di chuyển thoải mái thì có mức giá cao gần gấp đôi, từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, những lô đất nằm tại mặt đường chính đang có mức giá giao động khoảng 100 - 130 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giá bán này đã ngang ngửa với vài vị trí đẹp trong trung tâm Hà Nội. 

dong-anh-soc-son-me-linh-tro-thanh-mien-dat-hua-2-1652071324.jpg
Giá đất Đông Anh tăng khá cao trong vài năm gần đây

Còn tại hầu hết dự án hiện đang bán đất nền dao động từ 35 - 75 triệu đồng/m2. Một số dự án có vị trí trung tâm huyện đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/ m2. Một môi giới bất động sản khu vực Đông Anh tên Hoàng Hải cho biết, kể từ sau Tết Nguyên đán 2022 đến nay, giá đất trên huyện vẫn chưa có nhiều biến động. Mức giá hiện tại vẫn duy trì ở mức trước khi có thông tin lên thành phố. Còn lượng giao dịch cũng không có nhiều, nguyên nhân cũng vì giá đất Đông Anh đã ở ngưỡng cao và có thể không thu về lợi nhuận như kỳ vọng của nhà đầu tư. 

Bên cạnh đó, huyện Đông Anh hiện đang có lực đẩy lớn khi đón nhận hàng loạt dự án địa ốc được triển khai trên địa bàn như: dự án Thành phố thông minh 4,2 tỷ USD, Công viên phần mềm, Công viên Kim Quy, Vinhomes Cổ Loa,... Trong khi đó, thị trường nhà đất tại Mê Linh trong nhiều năm nay vẫn chưa ghi nhận nhiều biến động tích cực. Hiện tại, trên địa bàn vẫn có nhiều dự án “nằm không” đã nhiều năm nhưng vì nhiều lý do vẫn chưa đi vào triển khai như vướng mắc điều chỉnh quy hoạch, pháp lý, giải phóng mặt bằng,... 

Hiện tại, đất thuộc dự án tại Mê Linh đang có giá khoảng 20 - 40 triệu đồng/m2. Vài năm trở lại đây, thị trường này ghi nhận điểm sáng là nhiều lô đất đã đấu giá trúng cao gấp 2 - 3 lần so với giá khởi điểm. Giá đất nền thuộc một số dự án tại xã Tiền Phòng mở bán với giá khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, một lô đất trong dự án Cienco 5 tại xã Tiền Phong với diện tích 100m2 được mở bán chỉ 22 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, nơi có hạ tầng và pháp lý đầy đủ hơn như khu đô thị Hà Phong đang có mức giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2. 

Anh Nguyễn Trung - Môi giới BĐS Mê Linh cho hay, ngay sau khi có thông tin lên thành phố đến nay, địa phương đang đón hàng loạt lượt người đổ về hỏi mua đất nên mặt bằng giá cũng tăng lên. Nhưng thực tế, tỷ lệ giao dịch thành công cũng không có nhiều. Theo anh Trung, giá đất Mê Linh hiện tại chưa có nhiều biến động, tăng chủ yếu tại những dự án đã đầy đủ về pháp lý và có đất dân sinh. 

“Thực tế, đất tại huyện này đã trải qua nhiều lần tăng giá, cứ mỗi lần nhận thông tin mới thì giới đầu tư lại nô nức về đây hỏi mua, vì vậy mà giá đất lại biến động thêm một chút” - anh Trung chia sẻ. 

dong-anh-soc-son-me-linh-tro-thanh-mien-dat-hua-3-1652071338.jpg
Sóc Sơn và Mê Linh có dư địa tăng giá mạnh trong thời gian tới

Còn tại Sóc Sơn, tại ba khu vực là Hiền Ninh, Minh Phú, Minh Trí hiện đang rao bán những lô đất rõ ràng về pháp lý chỉ từ 4 - 20 triệu đồng/m2. Đặc biệt là, đất rừng, đất lâm nghiệp tại những khu vực này cũng được nhiều người hỏi mua, hiện đang có giá bán đến 130 - 150 triệu đồng/sào. Loại đất này chủ yếu được các chủ đầu tư homestay kinh doanh, biệt thự nghỉ dưỡng, second home hỏi mua. 

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ trước đến nay, cứ mỗi lần có thông tin quy hoạch lên quận, lên thành phố hay có dự án lớn,... đều mang đến những động lực cho thị trường bất động sản khu vực đó, giá đất cũng vì vậy mà tăng lên. Tuy nhiên, nhu cầu thực và dài hạn lại khá ít. 

Vị chuyên gia này cũng đánh giá về bất động sản cả 3 huyện đang được đề xuất lên thành phố. Theo đó, Đông Anh vốn đã được chú ý hơn vì những năm qua đã đầu tư mạnh vào hạ tầng, sẵn sàng để lên quận theo kế hoạch trước đó. Vì vậy, giá các phân khúc BĐS cũng đã cao ngang ngửa với các dự án thuộc khu Tây Hà Nội. Còn tại Sóc Sơn và Mê Linh, trước đó cũng được đầu tư về hạ tầng, tuy nhiên lại theo hướng riêng lẻ và thiếu sự kết nối. Nhưng trong thời gian dài, bất động sản hai huyện này sẽ có sự tăng giá.