Doanh nghiệp không "mặn mà" với dự án nhà ở xã hội: Nguyên nhân do đâu?

Nguyễn Ngọc Quỳnh

Những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp không "mặn mà" với nhà ở xã hội có thể kể đến là vướng mắc trong cơ chế pháp lý, thiếu nguồn vốn ưu đãi, lợi nhuận không cao, thủ tục phức tạp,....

Còn nhiều khó khăn trong việc xây dựng nhà ở xã hội

Theo Zing, khoảng 7 tháng trước, Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát (Tập đoàn Hải Phát) đã triển khai dự án nhà ở xã hội đầu tiên mang tên The Vesta tại quận Hà Đông với tổng mức đầu tư là 2.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi dự án đi vào hoạt động từ năm 2018 đến nay, doanh nghiệp này không còn triển khai thêm dự án nhà ở xã hội nào. Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát - ông Đỗ Quý Duy cho biết: "Thừa nhận đầu tư phân khúc này không mang lại hiệu quả bằng dự án nhà ở thương mại. Thời điểm Hải Phát xây dựng The Vesta không gặp nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý, quỹ đất như nhiều doanh nghiệp hiện nay. Tuy nhiên, lợi nhuận thấp nên từ lâu chúng tôi không còn chú trọng đến việc phát triển dự án nhà ở xã hội". Trên thực tế, trong bối cảnh thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp đã muốn đầu tư nhưng lại phải đối diện với nhiều thủ tục hành chính, lợi nhuận thấp cũng như quy định chồng chéo,... Điều này đã khiến cho họ chùn chân khi có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

doanh-nghiep-khong-man-ma-voi-du-an-nha-o-xa-hoi-nguyen-nhan-do-dau-3-1652953242.jpg
Hiện nay, việc tiếp cận vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội của chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội vẫn còn rất hạn chế

Địa ốc Hoàng Quân là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu phân khúc nhà ở xã hội toàn khu vực miền Nam, đơn vị này đã bắt đầu đầu tư phát triển nhà ở xã hội từ năm 2011. Đến hiện tại, Tập đoàn này đã và đang đầu tư, triển khai 24 dự án nhà ở xã hội với tổng mức đầu tư hơn 20.000 tỷ đồng. Hiện tại, Tập đoàn đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 7 dự án nhà ở xã hội như Dự án HQC Plaza, dự án HQC Hóc Môn, dự án HQC Cần thơ, dự án HQC Phú Tài, dự án HQC Hồ Học Lãm, dự án HQC Nha Trang, dự án HQC Bình Trưng Đông,... 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phát triển nhiều dự án nhờ có được nguồn vốn vay ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà của Chính Phủ giai đoạn 2014 - 2015. Tuy nhiên, khi các gói vay kết thúc thì các dự án của doanh nghiệp đã ngay lập tức gặp khó khăn. Đại diện của Địa ốc Hoàng Quân cho biết, doanh nghiệp đang gặp phải một số khó khăn khách quan từ cơ chế chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt là ưu đãi tín dụng. Đại điện doanh nghiệp này đưa ra dẫn chứng: "Cụ thể, từ ngày 31/3/2016, Chính phủ đã dừng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, trong khi gói ưu đãi tín dụng theo Nghị định 100 thì chủ đầu tư cũng không được vay vốn để hoàn thành dự án. Nhiều khách hàng là đối tượng được hưởng chính sách cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này". Ngoài ra, lãnh đạo Hoàng Quân cho biết hiện tại cơ sở pháp lý về nhà ở xã hội đã hoàn chỉnh và hàng năm, Chính phủ cũng có thông báo lãi vay cho loại hình nhà ở này. Dù thế, nguồn ngân sách giải ngân chưa lớn nên dẫn đến các gói vay mua của người dân chưa được đáp ứng kịp thời. 

Vào cuối tháng 4, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã liên tiếp có văn bản xin gỡ vướng mắc cho hàng loạt dự án bất động sản nhà ở xã hội. Những vướng mắc mà đa số doanh nghiệp gặp phải đều liên quan đến vấn đề pháp lý hoặc thủ tục đầu tư xây dựng đã tồn tại qua nhiều năm. Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành - ông Lê Hữu Nghĩa cho hay: "Tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nhưng quá trình xây dựng lại mất đến 5 năm. Tính ra lợi nhuận mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Do đó, các doanh nghiệp không nhìn thấy lợi nhuận cao nên họ ít tham gia". 

Cũng theo lời ông Nghĩa, thủ tục xin nhà ở xã hội bị vướng rất nhiều luật dẫn đến xin dự án chậm. Chi tiết, quy trình luật đầu tư và luật nhà ở trái ngược nhau nên đã khiến cho doanh nghiệp gặp không ít khó khăn. Vị lãnh đạo này đánh giá các luật, nghị định quy định khá tốt tuy nhiên khi triển khai doanh nghiệp sẽ khó tiếp cận. Ông nói: "Đối với thuế, trong luật nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49, doanh nghiệp khi làm dự án nhà ở xã hội được giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng trong luật thuế lại không có". 

doanh-nghiep-khong-man-ma-voi-du-an-nha-o-xa-hoi-nguyen-nhan-do-dau-2-1652953240.JPG
Lượng nhà ở xã hội trên địa bàn cả nước và nhu cầu trong giai đoạn 201 - 2025

Cần có cơ chế nới lỏng cho doanh nghiệp

Với mục đích tạo sự bứt phá trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, vào ngày 30/1, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 trong đó có giải pháp hỗ trợ tín dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đồng thời cải tạo xây dựng lại chung cư. Đầu tiên là gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội cho các cá nhân vay mua, thuê mua cũng như cải tạo nhà ở với mức lãi suất ưu đãi là 4,8%/năm. Thứ  hai chính là gói hỗ trợ lãi suất 2% đối với các chủ đầu tư xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo lại chung cư, thực hiện qua hệ thống ngân hàng thương mại với quy mô khoảng 40.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất. 

doanh-nghiep-khong-man-ma-voi-du-an-nha-o-xa-hoi-nguyen-nhan-do-dau-1-1652953235.jpg
Trong bối cảnh thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp đã muốn đầu tư nhưng lại phải đối diện với nhiều thủ tục hành chính, lợi nhuận thấp cũng như quy định chồng chéo,...

Mặc dù vậy, các doanh nghiệp đánh giá họ khó có thể tiếp cận được các ưu đãi, cơ chế này bởi vfi các quy định chồng chéo. Để  thuận tiện cho các chủ đầu tư phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư cho rằng cơ quan chức năng cần tiến hành nới lỏng các cơ chế, thủ tục xét duyệt cho vay hoặc tăng lợi nhuận định mức,... Đại diện Tập đoàn Hoàng Quân cho hay: "Doanh nghiệp đề xuất gói tín dụng 65.000 tỷ đồng được triển khai giải ngân đồng bộ, ổn định trong giới hạn tối thiểu 5 năm cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cùng các đối tượng cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội vay theo quy định". 

Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng cho rằng điều kiện để chủ đầu tư được xét duyệt cho vay là khi dự án đã hoàn tất thủ tục đất đai cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) đúng theo quy định. Địa diện đơn vị này cũng đưa ra đề xuất: "Về lợi nhuận, Hoàng Quân đề xuất được điều chỉnh tăng lợi nhuận định mức của chủ đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở xã hội được hưởng 15% trên tổng chi phí đầu tư dự án thay vì 10% như trước". 

doanh-nghiep-khong-man-ma-voi-du-an-nha-o-xa-hoi-nguyen-nhan-do-dau-1-1652953376.jpg
Khu đô thị Đặng Xá là dự án nhà ở xã hội "tiên phong" tại Hà Nội

Không những thế, cơ quan chức năng cần rút ngắn các thủ tục về đầu tư đất đai, xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội công nhân khu công nghiệp sẽ được phép bán, cho thuê mua đối với các đối tượng khác theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014. Doanh nghiệp này cũng kiến nghị: "Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, được đưa toàn bộ khoản tiền thực tế đã nhận chuyển nhượng vào tổng vốn đầu dự án. Đồng thời được vay tối thiểu 50% trên tổng vốn đầu tư dự án". 

Còn đối với những người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, Tập đoàn này cũng đề xuất đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội chỉ cần làm việc tại nơi có dự án, không cần phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên như quy định hiện nay. Và việc tham gia bảo hiểm xã hội từ dưới một năm trở lên chỉ cần đang làm ở đó là được quyền mua. Ngoài ra, lãi suất cho khách hàng vay để mua, thuê nhà ở xã hội là 4,8%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm. Đồng thời, Chính phủ cũng cần bố trí gói tín dụng 50.000 tỷ đồng theo hình thức Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại, để từ đó các ngân hàng này cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở vay vốn để mua, thuê  hay thuê mua nhà ở xã hội.