Doanh nghiệp BĐS chạy đua chiết khấu: Mở bán giá cao, rồi chiết khấu mạnh?

Doanh nghiệp mạnh tay chiết khấu chưa từng có

Thời gian gần đây, hàng loạt chủ đầu tư bất động sản mạnh tay chiết khấu 40-50% sản phẩm nếu khách hàng vào tiền khoảng 95% giá trị bất động sản đó. Mức chiết khấu khủng này được cho là “hiện tượng lạ” bởi những năm trước, việc chiết khấu thường chỉ rơi vào 5-10%.

Cụ thể, một dự án của Novaland ở Đồng Nai có mức chiết khấu rất lớn, lên tới 50% nếu nhà đầu tư thanh toán 95% giá trị bất động sản; hoặc một dự án khác là Ecopark là Meraki Residences Ecopark cũng tung ra chính sách chiết khấu 18% giá trị căn hộ áp dụng cho khách hàng không vay ngân hàng, thanh toán sớm; dự án Moonlight Avennue (TP Thủ Đức) cũng chiết khấu lên tới 40% khi khách hàng thanh toán 98% giá trị sản phẩm; dự án HaNoi Melody Residences tại Linh Đàm (Hà Nội) có tổng chiết khấu lên tới 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ.

Không chỉ chiết khấu lớn cho khách hàng thanh toán tiền sớm, một số chủ đầu tư còn cam kết mua lại sản phẩm. Ví dụ với dự án của Novaland ở Đồng Nai, chủ đầu tư cam kết mua lại với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà; hoặc dự án nhà phố Bcons Plaza ở Bình Dương cũng cam kết mua lại lô đất của khách hàng với lợi nhuận lên tới 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng; hoặc một dự án lớn tại Hưng Yên cũng được chủ đầu tư cam kết mua lại với mức lãi lên tới 40% sau 5 năm với các sản phẩm thấp tầng…

Với những chính sách bán hàng hấp dẫn, thậm chí chưa từng xuất hiện trước đây của nhiều doanh nghiệp, các chuyên gia đánh giá điều này xuất phát từ việc thị trường bất động sản rơi vào tình trạng kém thanh khoản, các chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền nên mạnh tay kích cầu để bán được hàng.

Số liệu của Savills cho thấy, trong quý 3/2022, lượng giao dịch chung cư tại Hà Nội chỉ đạt 3.605 căn, tăng 61% nhưng tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán chỉ đạt 33%. Còn tại TP.HCM, số liệu từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết lượng căn hộ bán ra trên thị trường sơ cấp trong quý 3 đã giảm đến 54% so với quý 2, chỉ còn khoảng 4.150 căn. Bất động sản liền thổ cũng chỉ ghi nhận 272 căn được giao dịch.

Dữ liệu của VARS cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...”, VARS nêu.

Giá bất động sản đã được đẩy lên rất cao

Trao đổi với phóng viên, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, giá bất động sản vừa rồi được đẩy lên rất cao, trong khi hiện nay dòng tiền ngân hàng, trái phiếu bị siết chặt, tính thanh khoản thấp, mức độ hấp thụ sản phẩm của thị trường kém, nếu các chủ đầu tư không bán được hàng sẽ gặp nguy cơ trì trệ dự án. Do dó, các chủ đầu tư tính toán “điều chỉnh giá xuống” bằng chính sách khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu cao cho những nhà đầu tư đóng hết tiền. Bản chất của việc này là giảm giá nhưng cách làm khác đi mà thôi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, sức mua sụt giảm do “tổng cầu có khả năng thanh toán” sụt giảm làm cho “tính thanh khoản” của thị trường và của các chủ đầu tư dự án bất động sản sụt giảm mạnh. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động bộc lộ qua động thái của một số chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỷ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao (có trường hợp chiết khấu lên đến 40% giá trị hợp đồng).

Thêm vào đó, chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi suất vay cao hơn trước đây. Doanh nghiệp bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hơn trước.

Do đó, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng (do khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng). Điều này bộc lộ qua động thái thành lập doanh nghiệp quản lý và đầu tư bất động sản thực hiện phương thức chia nhỏ giá trị bất động sản để huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội.

Ông Lê Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Phố Xanh Group cho rằng các chính sách chiết khấu “mạnh tay” này chắc chắn là từ ý định huy động vốn cho hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư.

“Trong thời điểm khó khăn từ việc thắt chặt cho vay từ ngân hàng, việc huy động vốn từ trái phiếu chặt chẽ hơn… sẽ dẫn đến cuộc chơi khó khăn và “tất tay” từ các chủ đầu tư lớn để đảm bảo mức lợi nhuận đã cam kết với nhà đầu tư”, ông Hưng nói.

Mở bán giá cao, xong chiết khấu mạnh

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng lại nhận định: “Vấn đề chiết khấu 40-50% nghe có vẻ sốc nhưng nếu nhìn vào thực tế có thể thấy bây giờ thì họ vẫn còn lãi chứ không hề lỗ. Chúng ta thấy rằng trên thị trường nhiều sản phẩm giảm đến 50% thậm chí 70% nhưng họ vẫn hoàn toàn có lãi”.

Theo ông Hiển, ở đây có sự chênh lệch rất lớn giữa giá cả bán và giá thực của sản phẩm, đến những giai đoạn khó khăn doanh nghiệp chiết khấu cao nhưng họ vẫn có lãi, bởi một doanh nghiệp sẽ không bao giờ bán lỗ sản phẩm của mình, nếu lỗ sẽ không thể sản xuất tiếp sản phẩm. Có thể thấy không có bán lỗ mà chỉ là giảm lời.

Với mức chiết khấu cao như vậy, ông Hiển cho rằng người tiêu dùng, người có nhu cầu thực mà thấy phù hợp với nó thì sẽ được mua với giá rất rẻ và được hưởng lợi. Còn những người ham rẻ nhảy vào mua thì chưa chắc được hưởng lợi từ nó, bởi ngoại trừ những căn hộ ở trung tâm thành phố là giá ổn định ít tăng giảm còn lại những dự án mới, được đầu tư cảnh quan đẹp thì giá nó càng cơ hội.

“Vài năm nay mở bán họ có xu hướng mở bán giá cao, xong sẽ chiết khấu cao với nhiều ưu đãi. Trước thực trạng đó, những nhà đầu cơ muốn mua kiếm lãi thì rất có thể bị lỗ. Bởi lãi suất giờ khoảng trên 12%, nếu ôm 2 năm thì sẽ thành 24% thì sẽ có rủi ro lớn cho những người đầu cơ”, ông Hiển nói.

Ông Lê Việt Hưng cũng cho rằng với các chính sách chiết khấu này, người mua có sẵn tiền mặt nhàn rỗi sẽ là người hưởng lợi khi mua được dự án giá rẻ, nhưng cần chú ý rủi ro về pháp lý của dự án.

Ngoài ra, đơn vị môi giới dự án sẽ hưởng lợi, vì nhu cầu khách mua và giao dịch sẽ tăng. Tuy nhiên, với những thị trường khác như thổ cư có thể bị ảnh hưởng, vì lượng tiền mặt đầu tư chuyển sang các dự án giá rẻ nhiều, dẫn tới thổ cư sẽ bị trầm lắng.