Điều gì đã giúp bất động sản văn phòng dẫn sóng đầu tư M&A?

Thương vụ triệu USD

Theo Vnbusiness, báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, trong nửa đầu năm 2022, phân khúc bất động sản văn phòng dường như chiếm toàn bộ thị trường M&A với 39% tổng giá trị các giao dịch trên toàn ngành.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, thương vụ đình đám nhất trên thị trường M&A phải kể đến là Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place của CapitaLand Development. Đây là tòa nhà văn phòng hạng A nằm ngay trung tâm Hà Nội với giá trị 550 triệu USD. 

Trước đó, cũng là Viva Land đã mua thành công tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One, Saigon. Dự án này sở hữu vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP. Hồ Chí Minh. Dự án phát triển tòa nhà thương mại gồm trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ chung cư với tổng diện tích sàn là 124.100m2. 

Không chỉ có những thương vụ “bom tấn” của “đại gia” mới nổi Viva Lan (được thành lập từ năm 2020) thì thị trường còn xuất hiện hàng loạt thương vụ mua bán hay xây mới khác liên quan tới loại hình văn phòng đã được thực hiện trong thời gian qua. Nổi bật như 2 dự án tại Hà Nội là Techcombank Tower (Hoàn Kiếm) và Lancaster Luminaire (Đống Đa) đều thuộc phân khúc hạng A.

Trên thực tế, dù mới xếp hạng 2 với khoảng 35% tổng giá trị nhưng BĐS văn phòng vẫn là phân khúc rất “nóng” trên thị trường M&A. Nhìn vào những con số hàng trăm triệu USD có thể thấy, phân khúc văn phòng đã thể hiện đầy sức hút trong bối cảnh thị trường địa ốc đang có nhiều sự bất ổn.

Nhìn nhận về nguyên nhân bất động sản văn phòng liên tục phát huy sức nóng thu hút các nguồn tiền lớn từ cả trong và ngoài nước. Các chuyên gia cho rằng, tiềm năng tăng trưởng của phân khúc văn phòng tại Việt Nam, nhất là ở những đô thị là rất lớn.

Trong đó, chuyên gia của Knight Frank Việt Nam nhận định, bất chấp việc mức giá thuê đang thuộc top đầu khu vực Đông Nam Á, tương đương Đài Bắc và Berlin thì Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn nằm trong top những thành phố có giá cả hợp lý nhất cho hoạt động kinh doanh trên toàn cầu.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao - Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội lại đánh giá, lợi thế về việc giá thuê của Việt Nam thấp hơn các nước trong khu vực đã giúp thị trường văn phòng trong nước thể hiện tiềm năng, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tới phát triển những tòa nhà chất lượng cao. 

Khảo sát cho thấy, “cơn khát” văn phòng tại Hà Nội và TP. HCM sẽ còn kéo dài tới hết năm 2025. Đây là cơ sở rất tốt để những doanh nghiệp lớn, tài chính vững mạnh trong và ngoài nước cân nhắc tham gia phân khúc này để đón đầu cơ hội và giành được thị phần.

Tiếp tục gia tăng sức hút

Bên cạnh dư địa tăng trưởng lớn, thị trường văn phòng cả nước đã thể hiện sự phục hồi mạnh mẽ kể từ sau giai đoạn dịch bệnh Covid - 19. Đây cũng là một nguyên nhân thúc đẩy sự phát triển của các thương vụ M&A. 

Theo Savills Việt Nam, trong nửa đầu năm 2022, tỷ lệ lấp đầy văn phòng TP. HCM là 90%, gần bằng tỷ lệ trong giai đoạn trước đại dịch. Điển hình là các cao ốc tại quận 1 như dự án Saigon Centre (đường Lê Lợi) cung cấp 45.800m2 diện tích cho thuê; 16.000m2 của dự án Diamond Plaza (đường Lê Duẩn) và Bitexco (đường Hải Triều) có 37.700m2 diện tích cho thuê… đều không ghi nhận không còn chỗ trống. 11 tòa nhà thuộc hệ thống văn phòng cho thuê Thiên Nam Building đang đạt công suất đạt 98 - 99% so với trước dịch.

Xét về giá thuê, đối với một tòa nhà hạng B hiện đang có mức thuê bình quân theo tháng là 34 USD/m2. Văn phòng hạng A ghi nhận hạng mức cho thuê hàng tháng từ 60 USD/m2 trở lên. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung thị trường này lại đang nhỏ giọt. 

Đặc biệt, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách thuê, một số dự án chủ động chuyển đổi chức năng sử dụng mặt bằng. Đơn cử như cao ốc Pearl Plaza (quận Bình Thạnh) đã chuyển đổi từ khu vực cho thuê cửa hàng trong trung tâm thương mại thành văn phòng cho thuê. Điều này cũng chính minh rằng sức hút của phân khúc văn phòng là rất lớn.

Bên cạnh đường đua xây mới và cả M&A đang ngày càng sôi động, thị trường văn phòng cũng chứng kiến nhiều xu hướng mới. Nổi bật là xu hướng chuyển dịch địa điểm thuê từ trung tâm ra các vùng phụ cận.

Tại TP. HCM, nguồn cung văn phòng mới tại trung tâm quận 1 ngày càng eo hẹp trong nhiều năm nay, việc này trở thành cơ hội cho những nguồn cung mới kế cận trung tâm cũ, nhất là khu vực Thủ Thiêm. 

Theo bà Lại Thị Như Quỳnh - Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê văn phòng Savills Việt Nam, dự kiến tới năm 2023 sẽ được cung cấp thêm diện tích văn phòng hạng A tại TP. HCM. Riêng khu vực bán đảo Thủ Thiêm sẽ có thêm khoảng hơn 80.000m2 diện tích văn phòng cho thuê.

Kết hợp với xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra vùng ven, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá cả tăng mạnh, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đã từ bỏ mô hình văn phòng truyền thống để chuyển sang loại hình văn phòng làm việc kết hợp (hybrid working) hoặc mô hình làm việc linh hoạt (agile working). 

Việc thị trường văn phòng cho thuê cùng các thương vụ M&A ngày càng tăng nhiệt bởi nền kinh tế hồi phục mạnh mẽ hậu Covid - 19. Phân khúc văn phòng còn nhiều dư địa tăng trưởng lớn, đây là sức hút mạnh mẽ thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các chuyên gia dự báo, trong vòng 5 năm tới, BĐS văn phòng vẫn là “mảnh đất” tiềm năng để đầu tư và có thể có thêm những thương vụ M&A hàng triệu USD.