Để thị trường không nguội lạnh, cần đa dạng dòng vốn vào bất động sản

Nên đa dạng dòng vốn vào thị trường bất động sản 

Các kênh đầu tư bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nhà ở, ngày càng trở nên phong phú, đa dạng, từ đầu tư bằng nguồn vốn tự có, người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp qua các quỹ đầu tư bất động sản (còn được gọi là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản - REIT).

Tại Việt Nam, các kênh đầu tư này đã tồn tại và phát triển với các mức độ khác nhau. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho vay đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở đạt ở mức 188.105 tỷ đồng, qua đó ghi nhận chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, vốn đầu tư nước ngoài cũng là nguồn vốn quan trọng đối với đầu tư bất động sản, dù có xu hướng giảm nhẹ, nhưng vẫn đóng góp khoảng hơn 2,5 tỷ USD trong thời điểm 7 tháng đầu năm 2017 - 2021.

Đối với thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp là một kênh vô cùng quan trọng trong việc huy động vốn đầu tư. Thị trường này giúp giảm nhẹ rủi ro  cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, đặc biệt là giảm thiểu nguy cơ, rủi ro sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến cuộc khủng hoảng tiền tệ Đông Á. 

Phát triển thị trường chứng khoán lành mạnh, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp thúc đẩy sự minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản và quản trị doanh nghiệp, trong đó có việc quản trị rủi ro. 

Do đó, nếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu không hoạt động lành mạnh, hữu hiệu sẽ dẫn đến việc các ngân hàng thương mại phải “gồng mình” huy động vốn và cho vay nền kinh tế, điều này sẽ kéo theo những rủi ro, nguy cơ về an ninh tài chính.

Một dòng vốn tương mới nhưng rất có tiềm năng của bất động sản là từ các quỹ đầu tư bất động sản (REIT). Đây là hình thức sinh lời từ bất động sản nhưng thay vì mua các sản phẩm nhà đất thì người mua sẽ xuống tiền để mua chứng chỉ từ Quỹ phát hành.

Ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư bất động sản, quỹ này cũng “thu nạp” những nguồn vốn nhỏ lẻ trên thị trường để biến thành dòng vốn lớn, tạo ra lợi nhuận, san sẻ rủi ro nhờ tăng lợi thế theo quy mô và tính chuyên nghiệp, công khai, minh bạch, và trách nhiệm giải trình. 

Đặc biệt, quỹ đầu tư bất động sản ở trình độ cao sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển đổi mới sáng tạo, áp dụng công nghệ, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản, thị trường tài chính phát triển ổn định, tích cực và lành mạnh hơn.

Cần củng cố, lành mạnh hóa các dòng vốn đầu tư

Tuy nhiên, các dòng vốn đầu tư tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro. Trong đó, loại hình trái phiếu doanh nghiệp chịu rất nhiều áp lực từ lạm phát, tâm lý e ngại, thậm chí là hoảng loạn từ việc siết chặt cho vay tín dụng đối với bất động sản, phát hành trái phiếu vay nợ bất động sản. Ngoài ra việc liên tục bắt giữ các doanh nghiệp sai phạm cũng tác động vào kết quả phát hành trái phiếu bất động sản.

Trong khi các quỹ đầu tư bất động sản lại chịu sự phụ thuộc vào các quy định, cơ chế hoạt động của quỹ, vì thế không thể tham gia vào việc đưa ra các quyết định trực tiếp. Mọi chiến thuật đầu tư đều bị phụ thuộc vào Ban điều hành của quỹ. Lợi nhuận từ quỹ đầu tư bị hạn chế một phần đến từ quy tắc buộc phải tuân thủ nghiêm các quy định trong hoạt động đầu tư và huy động vốn.

Tại Việt Nam hiện nay, số lượng quỹ đầu tư bất động sản đến nay chưa xuất hiện nhiều, với đa phần là các quỹ đến từ nước ngoài và hoạt động theo cơ chế huy động dòng vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.

Nhìn chung, phương châm cho việc phát triển các kênh đầu tư bất động sản hiện nay là củng cố vững chắc và lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, đồng thời thúc đẩy mạnh mẽ hơn, gắn liền với việc làm lành mạnh hóa và giảm thiểu tối đa rủi ro từ các kênh đầu tư mới hình thành và còn tính ổn định còn kém như đầu tư qua các quỹ REIT.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể thực hiện các biện pháp siết chặt, tuy nhiên không thực hiện “cào bằng” mà còn phải phụ thuộc vào từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường, từ đó có những sự điều tiết phù hợp. Không nên bóp nghẹt tín dụng và phát hành trái phiếu, sẽ gây ra sự hoảng loạn và lo lắng cho các nhà đầu tư trên diện rộng, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản.

Trong thời gian ngắn hạn, cần tiến hành phân lập và làm rõ hoạt động của các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, kiểm tra tính chất của các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành trái phiếu để tránh sự hoang mang, hoảng loạn mang tính hệ thống, đặc biệt là khi thông tin xuất hiện không đủ tính minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn xấu và nhiều nhà đầu tư cá nhân chưa có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư vào thị trường chứng khoán còn nhiều hạn chế.

Trong tương lai, đối với các quỹ đầu tư bất động sản cần phải có sự nghiên cứu và điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến việc chuyển nhượng. Ví dụ, khoảng thời gian chuyển nhượng trong quỹ đầu tư bất động sản hợp lý cần rút ngắn hơn, ví dụ chỉ cần 1 - 2 năm; ngoài ra cũng cần cân nhắc tăng giới hạn vay lên đến 15%.

(Nguồn : Tạp chí tài chính)