Đẩy nhanh việc xếp hạng tín dụng doanh nghiệp bất động sản

Minh bạch thị trường trái phiếu bất động sản

Giai đoạn 2014 - 2018 thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhưng trải qua 2 năm dịch bệnh Covid-19 hoành hành, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh không hiệu quả, thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp. 

Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư bỏ ngỏ, lãng phí. Vì vậy giới chuyên gia cho rằng, việc tìm ra các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản trong tình hình mới để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững là rất cần thiết. Bên cạnh vốn vay từ ngân hàng, vài năm nay, phát hành trái phiếu được xem là kênh thu hút vốn hữu hiệu của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thiếu minh bạch cũng đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với thị trường bất động sản.

Cụ thể, thống kê năm 2021 chỉ ra, bất động sản là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhất, chiếm tỷ trọng sàn 40% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành; tương đương 285,6 nghìn tỷ đồng, tăng đến 64% so với năm 2020. 

Theo một báo cáo mới đây của FiinRatings, có đến hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức rất báo động, thiếu minh bạch.

Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức khoảng 2,5 lần. Thậm chí, đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính còn có thể cao hơn nữa, rủi ro hơn nữa.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT (Qũy tín thác đầu tư bất động sản). Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt nhưng không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu.

Vị chuyên gia này cho hay, các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn, vừa có giải pháp trong trung và dài hạn. Về trước mắt, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn ác ý và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán vẫn còn hạn chế. Việc quan trọng có ý nghĩa dài hạn cho phát triển trái phiếu doanh nghiệp là có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao, từ đó nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

Đẩy nhanh việc xếp hạng tín dụng doanh nghiệp bất động sản

Đồng quan điểm, PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính, cho hay, lành mạnh hóa thị trường trái phiếu là việc cần làm, nhưng giải pháp phải xử lý khắc phục những điểm yếu của thị trường. Vậy làm thế nào để biến trái phiếu từ “quả bom nổ chậm” thành “vũ khí” của doanh nghiệp? 

Theo ông Long, mục tiêu duy nhất là hướng đến một thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành trụ cột vững chắc và là kiềng 3 chân trong thị trường vốn Việt Nam. Cụ thể, thời gian tới, Bộ Tài chính cần chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan tập trung phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp an toàn, hiệu quả, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường. 

Cùng với đó, cần tiếp tục hoàn thiện tổ chức thị trường; phát triển các sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp; thúc đẩy dịch vụ xếp hạng tín nhiệm và các dịch vụ trên thị trường; phát triển cơ sở nhà đầu tư; tăng cường quản lý, giám sát thị trường và tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền. Để khơi thông, cải thiện áp lực vốn và hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, ngoài những nỗ lực tự thân của mỗi doanh nghiệp, cũng rất cần sự hỗ trợ hợp lý từ phía Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện các dự án.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng cho hay, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bền vững, cần thiết phải bổ sung khung pháp luật minh bạch, cụ thể, trước hết là pháp lý liên quan đến điều kiện phát hành trái phiếu và cam kết thực hiện thỏa thuận phát hành cùng với quy chế giám sát thực hiện.

Ông Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh, khung pháp lý cho hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp cần đề cao khâu tư vấn, đưa tư vấn thành một hoạt động chuyên nghiệp và được cấp phép. Đặc biệt chú trọng hơn nữa lĩnh vực xếp hạng tín nhiệm theo hướng thành lập, cấp phép cho những tổ chức đánh giá, xếp hạng tín nhiệm bài bản, minh bạch, khách quan.

Sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng cùng sự ủng hộ của xã hội có thể xây dựng được thị trường vốn nói chung cũng như thị trường trái phiếu nói riêng góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

Ngoài ra, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng nói thêm rằng, trái phiếu chiếm tới một nửa số vốn trung dài hạn của quốc gia, là nguồn vốn rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Vì vậy, bằng mọi giá phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản để tạo điều kiện phát triển thị trường trái phiếu.