Đầu tư căn hộ dịch vụ: Phú quý thụt lùi?

Nguồn cầu quay trở lại nhỏ giọt

Chuyên gia nước ngoài với mức thu nhập trung bình cao hơn mức thu nhập của người dân, thường chọn thuê ở những căn hộ dịch vụ khách sạn, vừa đảm bảo sự riêng tư mà lại có sẵn nhiều tiện ích. Những căn hộ này thường ở vị trí đẹp, thuận tiện đi lại, thậm chí ở ngay các quận trung tâm nơi tập trung cơ quan nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI. 

Căn hộ dịch vụ thường có đầy đủ dịch vụ như lễ tân, bảo vệ, dọn phòng, giặt sấy… và tất nhiên đã bảo gồm nội thất đầy đủ và một bãi đậu xe miễn phí. Mỗi căn hộ có số lượng phòng ngủ từ 1 đến 3 phòng, tùy nhu cầu sử dụng của khách hàng. Chọn thuê tại đây, khách có thể linh hoạt chọn thời hạn thuê theo ngày, theo tuần, theo tháng hoặc theo quý, năm. Chính vì sự tiện lợi và sẵn nhiều tiện ích, giá thuê căn hộ dịch vụ không hề rẻ, ít nhất từ  500.000 đồng/m2/tháng.  

Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ dịch vụ đang cho thấy những tín hiệu tích cực. Cuối năm 2021, tỉ lệ cho thuê của căn hộ dịch vụ đạt 4.000 trên tổng số 5.680 căn hộ đang khai thác. Như vậy có thể thấy nhu cầu về căn hộ dịch vụ tuy có giảm nhưng vẫn duy trì mức lấp đầy trên 50% trong thời điểm khó khăn. 

Thời điểm quý II/2022, dự kiến tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ sẽ tăng lên 5.719 căn hộ với 60% căn hộ ở khu vực trung tâm. Số lượng chuyên gia, lao động nước ngoài vào Việt Nam dự kiến sẽ tăng đáng kể thời gian tới, trong bối cảnh tự do đi lại sau những hạn chế của dịch bệnh sẽ hứa hẹn tăng đáng kể công suất cho thuê cho mảng dịch vụ bất động sản này. 

Chị Nguyễn Thu Trang (Đống Đa, Hà Nội), chủ một căn hộ dịch vụ ở Tây Hồ, Hà Nội chia sẻ: “Thời gian vài năm trước dịch, căn hộ của tôi luôn thường trực người thuê, khách Nhật về nước thì có ngay khách Hàn trám vào, hầu như không bị trống tháng nào. Nhưng từ khi dịch bùng phát, căn hộ của tôi hầu như để không cả năm. Đầu năm nay mới có khách thuê lại. Chi phí vận hành và giá cả leo thang nhưng tôi cũng không dám tăng giá cho thuê. Khách hàng giờ cũng có nhiều sự lựa chọn ở phân khúc căn hộ”. 

Thực tế trên thị trường, giá cho thuê căn hộ dịch vụ có tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, giao động quanh mức 6 đến 8% và hứa hẹn sẽ tiếp tục tăng trong mùa cao điểm du lịch và lễ hội cuối năm. Tuy nhiên, mức giá này vẫn còn xa so với thời kỳ đỉnh cao của dịch vụ này vào năm 2018. 

Cạnh tranh “sứt đầu mẻ trán" 

Chủ tịch VNO Group, doanh nghiệp chuyên đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê tại TP HCM, ông Nguyễn Hồng Hải, cho biết hiện nay, có khá nhiều căn hộ dịch vụ tại quận 1, 3, Phú Nhuận và Bình Thạnh trong hệ thống của công ty đạt tỷ lệ lấp đầy 80%, thậm chí có những dự án căn hộ dịch vụ đạt 90%. Ông Hải tuy cũng hy vọng vào đà phục hồi của thị trường căn hộ dịch vụ nhưng cũng như chị Trang, ông Hải bày tỏ lo ngại về việc thời gian tới, thị trường này có thể bị cạnh tranh bởi những căn hộ có giá thuê rẻ hơn và nguồn cung dồi dào hơn.

Chia sẻ nỗi lo ngại này, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills chi nhánh TP HCM Võ Thị Khánh Trang, đánh giá, nếu so về giá, căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ bị cạnh tranh trực tiếp với căn hộ cho thuê vì phân khúc này đang có rổ hàng phong phú và giá rẻ hơn. Ngoài ra, theo bà Trang phân tích, giá thuê căn hộ dịch vụ hiện cao hơn 40% giá thuê trung bình của căn hộ cao cấp (hạng A) và trung cấp (hạng B). Còn về nguồn cung, dự kiến có hơn 26.000 căn chung cư trung - cao cấp được bàn giao và đưa vào cho thuê tại TP.HCM vào năm 2024, điều này chắc chắn sẽ tạo áp lực với thị trường căn hộ dịch vụ trong tương lai.

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu bất động sản, tỷ suất sinh lời từ hình thức đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê liên tục giảm mạnh, tại TP.HCM tỷ suất này đang vào khoảng 6-7%, còn Hà Nội là 4-5%. Riêng dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện chỉ đạt khoảng 3,7%, như vậy là tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường.

Nhìn nhận ở góc độ khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills chi nhánh TP HCM Võ Thị Khánh Trang cho biết cho biết khách thường cân nhắc hai khoản lợi nhuận là lợi nhuận từ tăng giá của bất động sản và lợi nhuận từ cho thuê. Nhưng bà Trang cũng cho biết thêm khảo sát trong Quý II năm 2022, số liệu cho thấy lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ dịch vụ đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng. 

Trước tình trạng bị cạnh tranh khốc liệt, một số nhà đầu tư đã hết kiên nhẫn, rao bán căn hộ để chuyển sang hướng kinh doanh khác. Chị Nguyễn Thu Trang (Hồ Tây, Hà Nội) cho biết hàng xóm của chị đang rao bán căn hộ do không tìm được khách thuê, mặc dù vẫn giữ nguyên mức giá cũ. Người này muốn bán để đầu tư vào đất nền với hy vọng có hiệu suất sinh lời cao hơn, tuy nhiên, chị Trang cho biết căn hộ cao cấp được rao bán đã lâu nhưng không có khách hỏi mua. 

Mặc dù mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay ở mức thấp hơn so với lợi nhuận ngân hàng song Phó giám đốc Nghiên cứu Savills chi nhánh TP HCM khuyến nghị các nhà đầu tư trước khi đưa ra quyết định nên cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trên giá trị tài sản.  Do hạ tầng và dịch vụ phát triển cùng với sự tiện lợi cho các hoạt động kinh doanh, thương thảo, nên sức cầu sẽ ngày một lớn cho phân khúc căn hộ cao cấp có khai thác cho thuê.