Đất ven sông: Món ngon mời nhà đầu tư hay cái bẫy chôn vốn?

Nguyễn Ngọc Huyền

Từ khi dịch bệnh bùng phát, xu hướng thay đổi môi trường sống của người dân tăng mạnh kéo theo là loại hình bất động sản vùng ven, những khu vực trong lành, thoáng mát được nhà đầu tư săn lùng. Trong đó, đất ven sông, ven hồ đang rất hấp dẫn tuy nhiên lại được tâng bốc quá đà khiến giá trị của loại hình này bị đẩy lên rất cao.

Giá đất ven sông, hồ tăng trưởng từng ngày

Theo Tổ quốc, khi không gian thành phố đã quá đông đúc, ô nhiễm, Covid -19 lại xuất hiện khiến nhiều người, nhất là giới thượng lưu quan tâm hơn tới những không gian ven đô, có núi, hồ, không khí trong lành. Những người này sẽ sẵn sàng chi một khoản tiền lớn để mua những mảnh đất rộng tại khu vực xa trung tâm để xây dựng một ngôi nhà thứ hai của mình. Từ đó, rất nhiều người dân và nhà đầu tư đổ xô đi tìm quỹ đất ven sông, hồ khiến giá trị của những sản phẩm này thời gian qua tăng chóng mặt.

Trong đó, những khu vực được đưa vào tầm ngắm như Lương Sơn, Kỳ Sơn, Kim Bôi (Hòa Bình), một số huyện ven Hà Nội như Sóc Sơn, Thạch Thất, Chương Mỹ ghi nhận giá đất ven sông tăng theo từng ngày. Chỉ trong ba tháng đầu năm 2022, các lô đất tại đây được đẩy giá rất cao, thậm chí tăng gấp nhiều lần so với cuối năm 2021. 

Khảo sát mới đây cho thấy, tại khu vực gần hồ Anh Bé, Phú Nghĩa, Long Mỹ (Sóc Sơn, Hà Nội) có giá đất từ 1 - 3 triệu đồng/m2, nay đã tăng tới 4 - 6 triệu đồng/m2. Đất ven hồ Đồng Đò, hồ Đan Tiện (Sóc Sơn) có giá khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2 vào năm 2020, nay đã lên đến 10 - 20 triệu đồng/m2. Đất trên núi nhìn xuống hồ Đồng Đò cũng tăng lên 7 - 10 triệu đồng/m2. Những vị trí cách khoảng 100m cũng dao động giá trong khoảng 1,8 - 3 triệu đồng/m2. 

dat-ven-song-tiem-an-rui-ro-gi-1-1650948760.jpg
Đất ven sông, hồ đang được nhà đầu tư và khách hàng thượng lưu săn đón

Khu đất 1.000m2 ven hồ khu vực Cố Đụng (Thạch Thất) có giá 1,5 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2019 đến nay đã tăng lên 8 - 9 triệu đồng/m2. Khu vực ven hồ Đập Đom (Lương Sơn, Hòa Bình), giá các lô đất nhỏ có sổ đỏ trên 20 triệu đồng/m2; Đất vườn có một phần đất ở lâu dài và đất trồng cây lâu năm có giá dao động khoảng 4 - 6 triệu đồng/ m2. Khu vực hồ Đồng Chanh hồi đầu năm 2021 có giá khoảng 2 - 3 triệu đồng/ m2 tới cuối năm 2021 đã lên 4 - 5 triệu đồng/m2. 

Với các lô đất cách xa hồ nhưng vẫn có “view” ra hồ thì được đẩy giá lên từ 1 - 1,5 triệu đồng/m2. Thậm chí có những khu đất hiện giá đã lên tới 7 - 11 triệu đồng/m2 với những lời hứa hẹn từ môi giới về quỹ đất sạch, bao quanh là suối, rừng, thích hợp để xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng, đầu tư sinh lời… 

dau-tu-dat-ven-song-1651742286.jpg
Ảnh: minh họa

Anh Thế Anh - Môi giới bất động sản Hòa Bình chia sẻ, giá đất tại đây đang có nhiều biến động, nhất là ở Kim Bôi và Kim Sơn. Khu vực hồ Đồng Chanh, Nhuận Trạch, Tân Vinh, Cư Yên (Lương Sơn) ngay từ đầu năm đã sốt đất. Đặc biệt khi thông tin các dự án lớn sắp được triển khai trên địa bàn lại càng đẩy giá đất nơi này lên gấp 3 - 4 lần. 

Theo anh Thế Anh, giữa năm 2021, lô đất ven hồ Đồng Sương có diện tích khoảng 2.000m2, trong đó có 400m2 đất thổ cư bao quanh hồ được rao bán với giá 3 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, khu đất này đang có giá 7,5 triệu đồng/m2. Nhiều người cho rằng, những khu vực ven sông có không gian trong lành, thoáng đãng, hơn nữa tâm lý của người Việt là “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”. Vì vậy, những khu vực ven sông, hồ lại càng được săn lùng dù mức giá tăng cao mỗi ngày. 

Nhiều rủi ro tiềm ẩn với các giao dịch viết tay

Không thể phủ nhận giá trị, lợi ích và tiềm năng của bất động sản ven hồ, sông và tốc độ tăng trưởng của loại hình này trong thời gian qua. Tuy nhiên, giá trị thật của những mảnh đất đang “hot” này vẫn còn là ẩn số và nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro. 

Các chuyên gia cho rằng, sở dĩ giá đất những khu vực này bị đẩy lên cao như vậy phần lớn do giới đầu cơ thường đi rải tiền cọc, gom đất, sau đó bán lại cọc với giá chênh lệch để ăn lời. Thực tế, tại nhiều khu vực đang nóng hiện nay đang xuất hiện rất nhiều môi giới và nhà đầu tư nhưng chủ yếu thực hiện giao dịch chuyển nhượng của giới đầu cơ chứ không phải của người mua để đầu tư. 

dat-ven-song-tiem-an-rui-ro-gi-2-1650948782.jpg
Nhiều rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch không qua công chứng

Theo nhận định, giá đất đang tăng nhanh sẽ gây ra những hệ lụy khó ngờ và ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh trật tự. Bên cạnh đó, tác động tiêu cực tới quy hoạch hạ tầng cơ sở và quá trình thu hút đầu tư của địa phương.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, ngay khi xuất hiện những cơn sốt đất vùng ven tại nhiều địa phương trong thời gian qua đã xảy ra những hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật. Chẳng hạn, đã có môi giới tự ý rao bán đất rừng, đất vườn đã có sổ đỏ hoặc chưa có sổ. Nhiều mảnh đất rừng bỗng dưng cũng tăng giá để “bẫy” các nhà đầu tư mới, non kinh nghiệm. Ông Đính nhấn mạnh: “Việc giao bán đất rừng tràn lan trong thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực như sốt đất ảo, lừa đảo, xây dựng trái phép khiến sự phát triển của thị trường bị suy giảm, không bền vững”. 

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cảnh báo về việc khách đến mua đất ven sông, hồ phải tìm hiểu thật kỹ, thận trọng trước khi xuống tiền vì chủ yếu đất quanh khu vực này đều là đất rừng, đất trồng cây công nghiệp hoặc đất công nghiệp. Theo đó, các khu đất này chỉ xây dựng được những công trình tạm bợ, không được phép xây kiên cố. Hơn nữa, các giao dịch chủ yếu bằng giấy viết tay hoặc vi bằng nên người mua có thể chịu rủi ro lớn.