Đất rẻ dần, nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội tích sản?

Đất rẻ dần

Bước vào thương trường với tiêu chí đầu đất tỉnh lẻ rất rõ ràng, chị Trần Hà (Hoài Đức, Hà Nội) cùng chồng luôn “săn đón” các mảnh đất có vị trí nằm trên trục đường lớn và xung quanh được quy hoạch phát triển dự án khu đô thị. Thời điểm vay ngân hàng khó khăn, với khoảng 1,5 tỷ đồng tiền mặt, chị Hà cho biết giữa năm 2022, số tiền này là không thể mua lô đất đẹp tại huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng. 

Tuy nhiên, khi bước sang năm Quý Mão - cuối tháng 1/2023, môi giới đã thông báo với chị Hà một lô đất nằm trên trục đường lớn của xã, hai làn ô tô tránh nhau đang được rao bán với giá đúng 1,5 tỷ đồng. Mức giá này, so với thời điểm giữa năm, đã hạ trung bình 15-20%, chưa đàm phán hay thương lượng gì thêm. Chị Trần Hà nhận định, giá đất sẽ còn hạ tiếp trong bối cảnh lãi suất tăng cao, tạo áp lực trả nợ gốc khiến nhiều nhà đầu tư phải “ngậm ngùi” bán cắt lỗ.

Không chỉ giá đất tại các tỉnh chứng kiến mức giảm, đất tại thành phố lớn như Hà Nội cũng ghi nhận giảm, không sâu, giao động khoảng 5-10%. Điển hình như phân khúc nhà trong ngõ tại Hà Nội. Tháng 11/2022, “nhan nhản” tin rao bán trên mạng khu vực Mỹ Đình, Mễ Trì, Phú Đô… với mức giá 100 - 150 triệu đồng/m2. Hay những ngôi nhà trong ngõ khu vực Tây Mỗ, Dương Nội, Xuân Phương, chạm ngưỡng 70 - 95 triệu đồng/m2. Mức giá nhà trong phân khúc tương tự tại An Khánh (Hoài Đức) và Yên Nghĩa (Hà Đông) cũng nằm trong khoảng 65 - 80 triệu đồng/m2. 

Nếu với 3 tỷ đồng vào hơn hai tháng trước đây gần như không thể mua được một ngôi nhà trong ngõ tại Tây Mỗ, thì bước sang đầu tháng 1/2023, nhiều căn nhà diện tích 30 - 34m2 đang được chào bán khoảng 2,7 - 2,9 tỷ đồng.

Anh Nguyễn Xuân Ngọc, hiện là môi giới nhà đất tại Hà Nội cho biết, giá đất, giá nhà có thể sẽ tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian sắp tới. Nhiều nhà đầu tư nhận thấy đây chính là cơ hội để tích sản. “Nhiều người liên hệ với tôi gần đây đều tìm kiếm nhà đất hoặc đất cho mục đích tích sản”, anh Ngọc chia sẻ.

Xu hướng tích sản gia tăng

Nhìn lại dòng chuyển động của thị trường bất động sản, sau gần 10 năm, đến hiện tại, giá bất động sản mới cho thấy xu hướng chững lại và dần hạ nhiệt. Vì lẽ đó, nhiều chuyên gia cho rằng giá đất rẻ chính là cơ sở cho xu hướng tích sản.

Giám đốc nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam, bà Trang Lê cho rằng, nhà đầu tư gom hàng giá rẻ vì nghĩ rằng các sản phẩm đã quay trở về giá trị thực là tâm lý dễ đoán nhưng trong bối cảnh địa ốc trầm lắng như hiện nay, nhà đầu tư cần cực kỳ thận trọng. Theo bà Trang Lê, sản phẩm giá rẻ chỉ trở thành cơ hội đầu tư tốt khi và chỉ khi giá trị giao dịch trên thị trường của nó thấp hơn giá trị thực sự sản phẩm đó mang lại. Nếu không, mọi sự giảm nhiệt đều vẫn chỉ là duy trì mức giá “ảo”. 

Nhận định về xu hướng đầu tư, bà Trang Lê cho rằng, xu hướng tới đây của các nhà đầu tư sẽ là các dự án để phòng tránh rủi ro và “bảo toàn” dòng tiền. Trong thời điểm khó khăn bủa vây như hiện tại, với bất ổn chính trị trên thế giới, lạm phát trong nước tăng cao, nguyên vật liệu, chi phí xây dựng leo thang, thời gian thẩm định và cấp phép dự án kéo dài, nguồn cung tiếp tục tắc, vốn tín dụng chưa được khơi thông, nhà đầu tư sẽ còn có có thể “nhảy sóng”. Xu hướng đầu cơ và đầu tư ngắn hạn sẽ dịch chuyển sang đầu tư dài hạn, hướng đến lợi nhuận trong vòng 3 - 5 năm. Bên cạnh yếu tố an toàn, giới đầu tư bất động sản sẽ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền bền vững từ dự án.

Cũng theo Giám đốc nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam, năm 2023 có thể chính là thời điểm tốt để nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi tiếp cận bất động sản giá tốt sau thời gian dài thị trường tăng trưởng mạnh với mặt bằng giá cao.

Đồng quan điểm về xu hướng tích sản năm 2023, Phó Giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam, bà Võ Thị Khánh Trang nhấn mạnh thị trường bất động sản đang bước những bước đầu trên con đường phát triển bền vững và cơ hội mua nhà là rộng lớn. “Người mua có cơ hội sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý trong năm 2023, nhất là những người đang có tiền nhàn rỗi. Cơ hội đầu tư thuộc về các nhà đầu tư với tầm nhìn trung và dài hạn, thay vì lướt sóng hay ngắn hạn”, bà Trang nhận định.

Đáng chú ý, năm 2023 dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam với sự gia nhập của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Thời điểm hiện tại dù là thách thức với thị trường trong nước nhưng lại chính là cơ hội của nhà đầu tư nước ngoài.

Bà Trang cũng cho biết, năm 2023 sẽ chứng kiến sự chuyển biến và đồng hành của nhà nước, chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Riêng với các doanh nghiệp, để có thể tồn tại trên thị trường, họ cần có chiến lược chuyển đổi từ phân hạng cao cấp xuống thấp hơn để tạo ra dòng tiền và tiếp tục phát triển mở rộng dự án.

Dưới góc độ doanh nghiệp, Tổng giám đốc BHS Group, ông Lê Xuân Nga nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chắt lọc sản phẩm. Những sản phẩm phục vụ cho nhu cầu ở thực, với mức giá phải chăng sẽ ngày càng được quan tâm. Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Nga cho rằng các sản phẩm chiết khấu lớn là cơ hội đầu tư rất đáng để quan tâm. Điển hình như tại các tỉnh lân cận Hà Nội, một số dự án có pháp lý đầy đủ đang được chiết khấu hấp dẫn lên đến 50%. Bên cạnh đó, ông Nga cũng nhấn mạnh người mua cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý và tiềm năng phát triển của dự án trong tương lai. Bởi lịch sử thị trường luôn cho thấy, sau mỗi đợt suy thoái, thị trường địa ốc thường thiết lập một mặt bằng giá mới.