Đất nền ven đô vắng khách, môi giới bất động sản như “ngồi trên đống lửa”

Đặng Anh Đức
Giai đoạn 2016 - 2021, thị trường bất động sản vô cùng sôi động, đặc biệt là vào dịp cuối năm. Tuy nhiên, sang đến cuối năm 2022, thị trường đất nền ven đô Hà Nội lại đi ngang và có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều môi giới than thở đang như “ngồi trên đống lửa” vì không có giao dịch.

Chia sẻ với chúng tôi, anh Nguyễn Văn Trung - lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, chuyên mua đi bán lại các loại đất nền ven đô, đất thổ cư tại các khu vực như Hoài Đức, Ba Vì, Thạch Thất, Quốc Oai... cho biết:

“Dạo này anh em môi giới rất “đói ăn” bởi thanh khoản thị trường giảm sút. Giá đất nền đi ngang và có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư trước đó ôm hàng nhiều nhưng nay cần vốn gấp nên muốn thoát hàng. Cũng có người sợ rằng sang đến năm 2023 thì thị trường lại ảm đạm hơn nên đang nhanh chóng tìm đầu ra. Thị trường đất nền ven đô Hà Nội đang rất trầm lắng”.

Cũng theo anh Nguyễn Văn Trung, giai đoạn 2018 - 2021, thị trường đất ven đô cực kỳ sốt nóng. Hàng ngày, người mua người bán ra vào tấp nập, các môi giới bất động sản cũng “kiếm” được khá. Có những môi giới trong vòng 1 tuần chốt 2 - 3 giao dịch là chuyện thường tình.

“Năm 2018, lúc ấy văn phòng của tôi chỉ khoảng hơn chục nhân viên, nhưng cho đến cuối năm 2021, văn phòng liên tục tuyển thêm và mở rộng quy mô, có lúc đông đúc tổng số lên tới gần 100 nhân viên. Tuy nhiên, đúng là có từng thời kỳ, cho đến hiện tại thì mọi người cũng rơi rụng dần vì thị trường ảm đạm, người thì quay về nghề cũ, người thì chuyển sang nghề khác đợi thị trường nóng lên. Chỉ còn một số môi giới lâu năm với nhiều mối khách quen thì mới có thể bám trụ lại được”.

dat-nen-gia-lam-1669109604.jpg
Giá đất nền khu vực ven đô lao dốc mạnh, nhiều nhà đầu tư đang ôm hàng đau đầu vì thanh khoản giảm sút. Ảnh minh họa.

Anh Trung phân tích, sự trầm lắng của thị trường đất ven đô thời gian qua bắt nguồn từ khoảng tháng 03/2022 khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội tiến hành tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến vấn đề chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất và thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Nhiều nhà đầu tư trước đó có lượng vốn lớn chuyên mua các lô đất to, sau đó chia nhỏ để bán lúc này hoạt động khó khăn do mất đi nguồn hàng và thanh khoản.

Tiếp đó đến tháng 04/2022 thì Ngân hàng Nhà nước lại ban hành chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản. Theo đó, những nhà đầu tư mong muốn tiếp cận vốn vay từ ngân hàng hoặc đang phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng trở nên vô cùng chật vật.

Còn chưa kể đến vấn đề lãi suất cho vay của ngân hàng liên tục tăng khiến cho nhiều nhà đầu tư đang phải gồng mình lên để gánh lãi. Vì vậy, người mua thì nghi ngại không dám mua còn người bán thì lại sốt sắng vì lãi cao, thoát hàng cũng khó vì không tìm được người mua.

Thị trường biến động khiến các nhà đầu tư xuống tiền vào khu vực đất nền ven đô đau đầu trước áp lực lãi suất ngân hàng, thanh khoản kém. Còn môi giới bất động sản thì như “ngồi trên đống lửa” vì mãi không có giao dịch.

Một trường hợp khác là anh Nguyễn Xuân Hiệp (trú tại Thanh Xuân, Hà Nội) - một môi giới loại hình đất thổ cư, đất nền khu vực Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh (Hà Nội) chia sẻ rằng: “Nhìn thị trường năm nay mà tôi thấy sốt ruột vì quá im ắng. Các năm trước, đợt giáp Tết Nguyên đán là giai đoạn gần như sôi sục nhất năm vì khách đi xem đất rất đông, chốt giao dịch cũng nhanh chóng. Vì vậy mà các anh em môi giới cũng rất khấm khá. 

Các văn phòng công chứng cũng tấp nập người ra vào. Còn tại các văn phòng đăng ký đất đai, có khi khách đông đến nỗi phải xếp hàng dài, lấy số rồi đợi đến lượt. Tuy nhiên đến nay thì tình hình trái ngược hẳn, khách vắng bóng, giao dịch không phát sinh”.

Anh Xuân Hiệp cho biết, do sự ảm đạm của thị trường khiến cho giá đất khu vực Gia Lâm cũng đang đi xuống. Giả dụ trước đây lô đất giá 3 tỷ thì hiện nay cũng giảm hoặc chủ đất cũng cắt lỗ 300 - 400 triệu đồng.

thi-truong-chung-lai-khien-nhieu-van-phong-moi-gioi-bat-dong-san-e-am-phai-dong-cua-16622762911481150339115-1669109837.jpg
Nhiều sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động cầm chừng, cắt giảm nhân viên ở mức tối đa, những nhân viên còn lại cũng đa phần không có lương cứng hoặc mỗi tháng chỉ được trợ cấp một số tiền ít ỏi. Ảnh minh họa.

Bên cạnh các nhà đầu tư bán cắt lỗ thì hiện vẫn còn một số nhà đầu tư giữ hàng để xem tình hình thị trường biến chuyển ra sao. Bởi họ đa phần cũng chưa cần gấp vốn để đầu tư hoặc ban đầu họ đầu tư là do sử dụng tiền thật mà không dùng đòn bẩy tài chính. Cũng có một lượng nhỏ nhà đầu tư với tiềm lực cực tốt hiện nay đang bắt đầu cuộc đi “săn” đất cắt lỗ, bởi họ cho rằng sự biến động của thị trường cũng chính là cơ hội làm giàu trong tương lai. Họ mua những mảnh đất cắt lỗ sâu, hầu hết là các mảnh có vị trí địa lý đẹp và giữ hàng, đợi đến khi thị trường nóng dần lên mới bắt đầu bung hàng. Điều quan trọng là họ có thể đợi và biết nắm bắt thời cơ.

Theo báo cáo thị trường quý 1/2022 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, tại nhiều khu vực ven đô, nhu cầu tìm kiếm đất nền của khách hàng giảm rõ rệt, có nơi giảm đến 25%. Sang đến quý 2/2022 thì lượt tìm kiếm tiếp tục giảm sâu nữa nhưng giá vẫn ở mức cao. Đến quý 3/2022 thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt, thậm chí có nơi có tình trạng cắt lỗ hàng loạt. Theo ghi nhận, đất tại một số khu vực ngoại thành như Đông Anh, Quốc Oai, Thanh Trì,... giảm mạnh nhất.

Trước tình trạng nêu trên, các môi giới bất động sản loại hình đất nền ven đô cũng “héo hon” theo. Cũng theo một số khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận tại các khu vực đất nền vùng ven Hà Nội như Gia Lâm, Thạch Thất, Đông Anh... thì các sàn giao dịch quy mô nhỏ từ 10 đến 30 nhân viên đa phần đều không thể đứng vững và đa phần giải thể. Một số sàn lớn hơn thì đang hoạt động cầm chừng, cắt giảm nhân viên ở mức tối đa, những nhân viên còn lại cũng đa phần không có lương cứng hoặc mỗi tháng chỉ được trợ cấp một số tiền ít ỏi nhất định, toàn bộ thu nhập đều dựa vào hoa hồng từ các giao dịch.