Đất nền Hòa Lạc ế ẩm vẫn hét giá gần trăm triệu/m2

Nguyễn Khắc Tiến
Đất nền vùng ven là một trong những phân khúc có mức sụt giảm mạnh nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, giá đất nền ở các khu vực quanh khu Công nghệ cao Hòa Lạc vẫn được hét giá gần trăm triệu đồng/m2.

Khách mua thì ít, dò giá là nhiều

Chúng tôi đi một vòng quanh các xã giáp với khu Công nghệ cao Hòa Lạc. Trái ngược với giai đoạn sốt nóng tấp nập kẻ bán người mua hồi cuối năm 2021, đầu năm 2022, lượng khách đến xem đất, hỏi mua thưa thớt hẳn. Một số văn phòng môi giới bất động sản ở khu vực này trong tình trạng cửa đóng then cài. Các quán nước vỉa hè chỉ còn lác đác.

z3890844019366-7491717a0d03b94d5d30507f45197460-1668755293.jpg
Quán xá khu vực đường ven hồ khu Công nghệ cao Hòa Lạc xẫ Tân Xã không còn nhộn nhịp

Hỏi thăm vợ chồng anh Khuất Văn Quang chủ quán nước ở bờ hồ Tân Xã thuộc khu Công nghệ cao Hòa Lạc về lượng khách đến thăm đất. Anh Quang chia sẻ, vợ chồng anh là một trong những người bán nước đầu tiên ở đây. Ngày trước hai vợ chồng bán hoa quả ở chợ Long Biên nhưng nhà đông con nên đã bỏ nghề về đây bán nước.

"Vào giai đoạn sốt đất, khách mua đất về đây đông lắm, mỗi ngày vợ chồng tôi cũng bán được ít nhất 200 quả dừa chưa kể các loại nước khác không đếm xuể. Tôi có 10 đứa con,  trừ 3 đứa ở ngoài Hà Nội tôi phải huy động hết ra đây để phục vụ khách. Thời gian qua, vợ chồng tôi vừa bán nước vừa dẫn khách nên cũng mua được căn chung cư cho thằng con ngoài Hà Nội. Giờ thì túc tắc bán qua ngày cũng đủ ăn", anh Quang chia sẻ.

z3890844020823-3d8b7f19cd211c5188007c6faf4c7b1c-1668755416.jpg
Lượng khách lên tìm hiểu thị trường vẫn có nhưng ít giao dịch

Thời điểm này vẫn có nhiều khách lên đây hỏi nhưng cũng đã giảm mạnh so với thời điểm đầu năm. Nhiều quán khác đã bỏ, hoặc họ chỉ bán buổi chiều tối, chủ yếu phục vụ dân ở đây và nhân viên các quán hát Karaoke ăn đêm. Những người đến đây xem đất đa phần chỉ hỏi, ít thấy giao dịch hơn.

Hỏi qua về giá bán anh Khuất Văn Quang cho biết: “Các lô đất mặt đường dọc theo đường ven hồ này có giá khoảng 80-90 triệu/m2 nhưng cũng ít người bán. Những mảnh phía trong, mặt đường liên xã kia có giá khoảng 40-50 triệu/m2. Còn lại những mảnh trong ngõ chỉ khoảng mười mấy, hai chục triệu/m2. Diện tích các thửa đất ở đây phổ biến từ 100-200m2, phù hợp để xây nhà trọ hoặc kinh doanh”.

z3890844018167-0859eab803d021525a884f3a22555e2d-1668755596.jpg
Những bất động sản mặt đường có giá tới gần trăm triệu đồng/m2

Do lượng sinh viên trường ĐH FPT khá đông nên nhiều người đã xây dựng các khu nhà trọ để cho thuê. Giá thuê ở đây từ 2-3 triệu đồng/phòng tương đối đẹp, có diện tích khoảng 20 m2. Lượng phòng vẫn chưa đáp ứng được đủ nhu cầu của khách thuê. Mới đây, hàng nghìn sinh viên trường ĐH Quốc gia lên học ở đây nên nhu cầu về nhà trọ cho thuê ngày càng lớn.

Trong lúc ngồi ở quán nước của vợ chồng anh Quang, chúng tôi cũng ghi nhận có khoảng 3-4 nhóm đi ôtô ngó nghiêng và hỏi thăm về đất cát. Trong đó có vợ chồng anh Huy, một nhà đầu tư ở Nam Từ Liêm Hà Nội.

Anh Huy chia sẻ: “Hai vợ chồng cũng đầu tư tay ngang, hôm nay có thời gian nên lên đây dạo một vòng xem tình hình thị trường trên này thế nào. Thấy nhiều người nhận định sẽ có nhiều người cắt lỗ, nếu giá hợp lý thì tôi cũng vào 1-2 mảnh. Tuy nhiên, qua hỏi thăm, giá đất ở đây vẫn khá cao nên chắc phải chờ thêm. Thời điểm này cũng không thích hợp để xuống tiền”.

z3887506154133-2b13dbf669be74a390d7fb3fa45060ad-1668755694.jpg
Từng nhóm nhà đầu tư lên tham khảo giá

Ngồi bên cạnh là một nhóm 5 người cũng đánh giá, giá những mảnh đất đẹp ở quanh đây giảm không đang kể và vẫn khá cao. Trong 5 năm tới, chưa thấy có động lực để giá đất ở đây có thể tăng giá mạnh vì tỷ lệ phủ lấp của khu Công nghệ cao còn thấp, lượng sinh viên chưa thật sự đông và quỹ đất còn khá nhiều.

Khi hỏi thăm một số người dân khác ở đây về lượng khách lên tìm mua đất. Đa số mọi người đều cho biết, thời gian gần đây lượng người đi ô tô đến hỏi mua đất đã giảm mạnh. Đặc biệt, từ thời điểm có đoàn thanh tra lên một số xã kiểm tra tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền.

Môi giới nói giao dịch vẫn tốt

Dọc theo con đường rìa ngoài của khu Công nghệ cao Hòa Lạc, giáp với xã Tân Xã có khoảng chục sàn giao dịch bất động sản và hàng nghìn tờ quảng cáo bán đất nền được treo trên cây. Trong đó chỉ có 1-2 sàn giao dịch mở cửa và thấy có người trực.

z3890844007229-f8e0a77242c9575e97ff13ed0464f8b4-1668755755.jpg
Một trong số ít các sàn môi giới bất động sản mở cửa và có người trực

Chúng tôi đóng vai khách hỏi mua đất vào gặp anh Kim, chủ sàn giao dịch bất động Golden Land. Khi giới thiệu là nhà đầu tư đang có nhu cầu tìm hiểu thị trường bất động sản trong khu vực này và mong muốn tìm được những mảnh đất tốt, anh Kim rất nhiệt tình giới thiệu.

Theo anh Kim, ở thời điểm hiện tại, giá đất ở quanh đây ít có biến động mạnh. Có nhiều thông tin cho rằng, giá đất ở khu Hòa Lạc giảm mạnh nhưng thực tế, chỉ những bất động sản không đẹp, ít tiềm năng như ở xa, trong ngõ nhỏ, thóp hậu, gần đình chùa, … giá mới giảm mạnh tới 20-30%. Còn lại, những mảnh đất ở vị trí đẹp giá vẫn giữ và các chủ đất không có dấu hiệu muốn giảm giá nhiều.

z3890844010725-6e48e42fb35e4a77e6b1408ee724d81b-1668755874.jpg
Chủ sàn nhiệt tình giới thiệu về tiềm năng của bất động sản trong khu vực

Anh Kim đưa chúng tôi đi một vòng quanh xã Tân Xã, huyện Thạch Thất và giới thiệu những mảnh đất mặt đường ôtô vào được, thuận tiện cho kinh doanh hoặc xây nhà trọ. Cao nhất vẫn là những mảnh đất mặt tiền, view hồ, đường xung quanh khu Công nghệ cao có giá từ 80-98 triệu đồng/m2. Những mảnh mặt đường liên xã có giá từ 40-50 triệu đồng/m2. Còn lại cũng phải từ 20-30 triệu đồng/m2. Tất cả đều có sổ đỏ đầy đủ và người mua phải chịu các khoản thuế phí chuyển nhượng.

Qua quan sát, chúng tôi nhận thấy, nếu khu Công nghệ cao Hòa Lạc hoàn thiện đầy đủ hạ tầng, khu dân cư sẽ có đường riêng và tách biệt hẳn với khu Công nghệ cao bằng hàng rào kiên cố. Như vậy, tiềm năng kinh doanh hay view hồ điều hòa không còn được như nhiều người đang thấy.

z3890844024307-972bb7bb75332b3e0739430c703e7bd4-1668756002.jpg
Một ngôi nhà đã đưa vào cho thuê nhiều năm và bên cạnh là một công trình cao 10 tầng đang được xây dựng

Phải chăng, mức giá 80-98 triệu đồng/m2 kia đã được đẩy lên quá cao, một mức giá tương đương với khu vực của một số quận nội thành Hà Nội. Chưa hết, những mảnh đất này có diện tích khá lớn, mặt tiền khoảng 5-6m, chiều dài từ 20-45m. Như vậy, giá trị mỗi lô đất cũng tới 8-10 tỷ đồng chứ không ít. Với số tiền này, các nhà đầu tư liệu có sẵn sàng xuống tiền để sở hữu hay là lựa chọn nhà trong phố?

Khi được hỏi về khả năng nhiều chủ đất phải cắt lỗ sâu để bán tháo trong giai đoạn từ nay đến giữa năm 2023? Anh Kim cho rằng, giá đất ở khu vực Hòa Lạc vài năm trở lại đây không có biến động nhiều. Giai đoạn cuối 2021 đến đầu 2022 có một đợt sóng nhẹ nhưng không kéo dài và giá đất chỉ tăng khoảng 10-15% rồi lại đi ngang. Do đó, lượng nhà đầu tư đu đỉnh cao không nhiều.

z3890844006164-f771c082eebb86a47eacd94ec7814b10-1668756138.jpg
Phương án xây dựng nhà trọ cho thuê được nhiều chủ đầu tư lựa chọn

Mặt khác, nhiều người đã tiến hành khai thác dòng tiền từ đất của mình bằng cách xây nhà trọ hay cho thuê mặt bằng kinh doanh để tạo ra dòng tiền. Vì vậy, áp lực về lãi suất tăng hay thanh khoản kém sẽ không gây ảnh hưởng quá lớn khiến nhiều người phải cắt lỗ sâu để bán tháo.

Đánh giá về việc nhiều nhà đầu tư có tâm lý ngồi chờ những nhà đầu tư khác cắt lỗ sâu mới mua. Anh Kim chia sẻ, mới tuần trước sàn anh vừa bán được 2 mảnh đất cho một nhà đầu tư với tổng trị giá hơn 6 tỷ đồng và đang làm thủ tục sang tên. Khách hàng đã cho người thiết kế xây dựng một khu nhà trọ 5 tầng để cho thuê. Ở đây, các công trình dưới 7 tầng không phải xin giấy phép và chi phí xây dựng cũng rẻ hơn nên nhà đầu tư không gặp phải khó khăn gì, anh Kim cho biết thêm.

z3890844007127-b10b8101739de97d30cb97c02dcd8354-1668756218.jpg
Nhiều thửa đất tiền tỷ bỏ không

Theo nhận định của một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, hiện nay nguồn cung đất nền khu vực quanh khu Công nghệ cao Hòa Lạc vẫn rất nhiều. Trong khi đó, nhìn vào các động lực để bất động sản có thể tăng giá mạnh trong thời gian từ 5-7 năm tới ở khu vực này là không có nhiều. Vì vậy, khi quyết định đầu tư trong giai đoạn này cũng như ở khu vực này cần tính toán kỹ, lựa chọn những bất động sản đẹp, pháp lý đầy đủ, có thể khai thác đưa vào sử dụng để tạo ra dòng tiền càng tốt và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.