Vài năm trước, đất nền từng là phân khúc mang đến nguồn thu nhập “khủng” cho nhiều nhà đầu tư. Việc đầu tư “lướt sóng” có thể giúp họ thu về khoản lãi hàng trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng ngắn ngủi.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, những câu chuyện kiếm lời từ đầu tư đất nền đã không còn xuất hiện. Thay vào đó là tình trạng nhiều nhà đầu tư bị “ngộp”, liên tục giảm giá, bán cắt lỗ để giảm áp lực tài chính.

Ông Trương Hữu Văn – Một nhà đầu tư đất nền ở Lâm Đồng chia sẻ, cách đây 7 năm, ông đã bỏ 2 tỷ đồng để mua lô đất nông nghiệp của một người bạn làm ăn chung. Lúc đầu, lô đất nông nghiệp mà ông mua không có nhà đầu tư nào thèm dòm ngó vì đây chỉ là thửa đất trung bình (diện tích dưới 1.000 m2), lại chỉ lưu thông bằng đường đất gồ ghề, phương tiện giao thông khi di chuyển vào rất khó khăn. Tuy nhiên, may mắn thay, về sau chính quyền địa phương làm đường xi măng, kết nối vào đất thuận tiện hơn. Nhờ đó, lô đất của ông Văn mới dần tăng giá trị.

Bắt đầu từ năm 2016, sau khi con đường liên thôn hoàn thành, lô đất nông nghiệp của ông Văn trở nên có giá trị, nhiều nhà đầu tư chào giá tăng liên tục. Đến đầu năm 2020, khi nhận thấy mức giá đang đi ngang, ông quyết định bán lô đất với giá 4 tỷ đồng. “Lúc đó, vì cần tiền mở rộng mô hình đầu tư vườn ao chuồng tại Long An nên tôi mới bán lô đất nông nghiệp này. Nếu còn giữ lô đất cho đến khi Bình Chánh rục rịch có thông tin lên quận thì giá bán có thể còn cao hơn nữa”, ông Văn nói.

Lãi bạc tỷ từ việc mua đất nông nghiệp như ông Văn không phải là hiếm. Bà Đinh Thị Thu, một nhà đầu tư đất nền lâu năm ở TP Hồ Chí Minh cho biết, năm 2020, bà mua một lô đất nông nghiệp có diện tích 1.000 m² tại huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh với giá 1,3 tỷ đồng. Đến đầu quý II/2021, khi thị trường đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh sốt nóng, bà đã bán lô đất với giá 5,5 tỷ đồng. Trừ đi các khoản thuế, phí, khấu hao làm hàng rào, bà lãi 4 tỷ đồng, lợi nhuận trên giá vốn gấp 4,2 lần. “Trong khoảng thời gian sốt đất xảy ra, không chỉ riêng tôi mà nhiều người đã kiếm được tiền tỷ trong vài tháng nhờ buôn đất nông nghiệp. Thời điểm đó, nếu tôi giữ đất, cắt một phần lên thổ cư, còn phần còn lại trồng cây, xây nhà vườn thì giá bán còn cao hơn nữa. Tuy nhiên, tôi không có nhiều thời gian để chạy pháp lý nên mới đành chọn cách bán đất chốt lời”, bà Thu nói.

Anh Nguyễn Hoàng Minh – môi giới đất nền ở Bình Dương cho biết, đất nền khu vực phía Nam đang giảm giá mạnh, khó có khả năng tạo ra nguồn lợi nhuận khủng như lúc trước.

Vị môi giới này dự báo, giá đất nền có thể sẽ giảm mạnh hơn vào giữa năm nay vì nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể tiếp tục gồng gánh các khoản nợ trái phiếu đáo hạn. Cho nên, họ sẽ buộc phải giảm giá các lô đất để tăng thanh khoản, thu hồi dòng tiền.

Bắt đầu từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường đất nền đang ghi nhận xu hướng giảm mạnh cả về giao dịch và giá bán. Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý I/2023, mức giá, thanh khoản của thị trường đất nền liên tục giảm sâu và gần như không có dự án mới triển khai trong quý vừa qua.

Đơn vị nghiên cứu DKRA Việt Nam cho biết, quý I/2023, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam ở mức thấp, bằng 6% so với quý 1/2022, trong đó 74,4% lượng tiêu thụ tập trung tại Long An và Đồng Nai. Nguồn cung mới trong quý vừa qua cũng giảm 79% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng giá bán thứ cấp giảm trung bình 10% so với quý 1/2022, giao dịch giảm biên độ lợi nhuận tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Báo cáo của trang batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong quý I/2023, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền tại hàng loạt quận/huyện ở TP Hồ Chí Minh như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12 và TP Thủ Đức đều đang giảm mạnh. Cụ thể, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền tại quận 12 giảm 34%, quận 9 giảm 29%, TP Thủ Đức giảm 26%, huyện Nhà Bè giảm 37%, Bình Chánh giảm 34%; Hóc Môn giảm 25% và Củ Chi giảm 15% so với quý IV/2022 trước đó.

Không chỉ có TP Hồ Chí Minh, hầu hết các tỉnh thành lân cận như Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận,… đều ghi nhận sự sụt giảm từ 4-12% nhu cầu tìm mua và sự quan tâm dành cho loại hình đất nền và đất nền dự án so với quý trước đó.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, giao dịch giảm khiến giá chào bán đất nền tại TP Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh cũng hạ nhiệt theo.

“Giá rao bán đất nền tại một số khu vực như giá rao bán đất nền tại huyện Bình Chánh, Củ Chi và quận 9 (TP Hồ Chí Minh) tiếp tục ghi nhận đà giảm thêm 2-3% so với quý trước. Nếu so với cùng kỳ, mức giảm nhiều khu vực rơi vào từ 15-20%. Một số tỉnh thành khác cũng ghi nhận giá rao bán đất nền giảm như Đà Nẵng giảm 2%, Khánh Hòa giảm 11%, Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 6%, Long An cũng giảm 6% so với cuối năm 2022”, ông Tuấn chia sẻ.

Theo giới chuyên gia, thị trường đất nền năm 2023 sẽ không còn dễ “lướt sóng” kiếm tiền tỷ như các năm trước. Những đợt sốt giá sẽ bị kiểm soát chặt, đặc biệt là những hành động thao túng thị trưởng, thổi giá đất của giới đầu cơ sẽ không còn khi các chính sách quản lý được siết chặt hơn.

Giá đất nền đang dần trở về giá trị thực vốn có và “cuộc chơi” trên thị trường sẽ dành cho những người đầu tư lâu dài, có nguồn tài chính ổn định. Xu hướng đầu tư trong thời gian tới sẽ là chốt lời ở những nơi giá cao để chuyển sang những vùng đất mới, có mức giá rẻ với kỳ vọng có thể lặp lại những đợt “sóng” tăng giá nhưng rất khó.

Khảo sát trên một số trang rao bán Batdongsan, từ đầu năm 2023 đến nay, lượng tin rao bán giảm giá, cắt lỗ đất nền rất nhiều. Mức giá bán cắt lỗ được ghi nhận lên tới 40-50% so với thời điểm “sốt nóng” vào năm 2021.

Khu vực có số tin rao bán cắt lỗ đất nền nhiều nhất là các tỉnh vùng ven TP Hồ Chí Minh như Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai. Giới chuyên gia cho rằng, đất nền ở những khu vực này sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực trong giai đoạn hiện nay và sẽ phải chịu sức ép giảm giá. Nguyên nhân là do giá các sản phẩm này đã bị đẩy lên quá cao trong thời gian qua, nhất là những khu vực từng xảy ra sốt đất.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, phân khúc đất nền đã qua thời kỳ cứ có tiền mua là chắc thắng. Sau một thời gian “sốt nóng”, giá đất đã lên đỉnh nên sẽ không còn khả năng tăng giá nhiều.

Theo ông Trung, phân khúc đất nền không đem lại giá trị kinh doanh, nguy cơ “chôn vốn” lại cao nền tương lai của phân khúc này không mấy tươi sáng. Bên cạnh đó, hoạt đồng đầu cơ đất nền cũng có thể sẽ ngày càng bị siết chặt thông qua các hình thức như đánh thuế lũy tiến, đánh thuế bất động sản thứ 2,…

Bên cạnh đó, các dự báo cho thấy mức giá đất nền nói riêng và bất động sản nói chung vẫn sẽ tăng bình quân 5-10%, còn mức tăng trên 30% sẽ rất hiếm. Vì vậy, những nhà đầu tư thích “lướt sóng”, đặc biệt những người dựa vào đồng lực tài chính từ vay ngân hàng sẽ phải rất cẩn trọng để không bị “mắc cạn”.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, giai đoạn này là cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn tài chính. Bởi vì, từ tháng 3 đến nay, biên độ giảm giá đất có sự thay đổi rõ rệt.

Cụ thể, từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm nay, tác động của việc siết chặt tín dụng có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại nới rộng hơn.

“Thị trường bất động sản tỉnh từng xảy ra cơn sốt đất sẽ xảy ra những đợt bán tháo rất cao, bởi vì khi lãi suất tăng cao, giá bất động sản ở đây có thể giảm mạnh”, ông Điệp cho biết.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang – chuyên gia bất động sản cho biết, đất nền ở vùng sâu, vùng xa là những khu vực bị “tổn thương” nhiều nhất, chủ đầu tư giảm giá mạnh nhưng vẫn khó ra hàng. Đây cũng là thời điểm tốt để săn đất nền bị “ngộp” với giá hợp lý.

Vị chuyên gia này khuyên các nhà đầu tư nên chọn những mảnh đất có thể gia tăng giá trị sau khi mưa như có thể xây dựng nhà, farmstay, homestay. Lưu ý, người mua đất phải tính toán kỹ bài toán tài chính nếu đi vay ngân hàng để đề phòng việc thị trường còn trầm lắng kéo dài.

Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, với tình hình kinh tế đang gặp khó khăn, lãi suất vay đang ở mức cao, những vướng mắc pháp lý đang được tháo gỡ, thị trường đất nên sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản năm nay sẽ còn chịu nhiều áp lực vì nền kinh tế vẫn đang gặp khó khăn, song cơ hội để thị trường phục hồi vẫn còn.

“Dự kiến, khoảng cuối quý II năm nay, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung mới nhiều hơn. Chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin, thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại”, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.