Cú “lội ngược dòng” của bất động sản cho thuê

 

 

Bắt đầu từ quý 2/2022, thị trường bất động sản dần đi xuống khi các chính sách kiểm soát tín dụng được ban hành. Hầu hết các phân khúc bất động sản bán trên thị trường đều rất khó bán, kể cả phân khúc vốn có sức cầu cao như đất nền.
Thế nhưng khi hoạt động mua-bán của hầu hết các loại hình bất động sản bán bị chững xuống, phân khúc bất động sản cho thuê lại phục hồi và phát triển mạnh. Đặc biệt, sự phục hồi này ngày càng rõ nét ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khi hầu hết các loại hình bất động sản cho thuê đều có sức cầu và thanh khoản cao.
Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn hồi giữa năm 2022 cho thấy, lượt tìm kiếm bất động sản cho thuê ở trên toàn thị trường đã tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, hai loại hình phục hồi mạnh nhất là văn phòng cho thuê và nhà phố cho thuê với mức tăng trưởng so với cùng kỳ năm ngoái lần lượt là 122% và 64%.
Tại Hà Nội, lượng tìm kiếm các loại hình bất động sản cho thuê tăng nhanh trong bối cảnh sức cầu của phân khúc bán đang trên đà giảm mạnh. Trong đó, phân khúc nhà phố có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất, đạt 97%, tiếp đến là loại hình văn phòng cho thuê, tăng 89% so với cùng kỳ năm 2021. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, lượng tìm kiếm các loại hình bất động sản cho thuê cũng tăng mạnh. Trong đó, loại hình văn phòng cho thuê và nhà mặt phố có tốc độ phục hồi mạnh nhất, tăng lần lượt 112%, 67% so với cùng kỳ năm ngoái.

 

Đến cuối năm 2022, báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn vẫn ghi nhận đà tăng trưởng của phân khúc bất động sản cho thuê trong bối cảnh phân khúc bất động sản bán gặp nhiều bế tắc vì thị trường không có thanh khoản. Cụ thể, mức độ quan tâm các loại hình bất động sản cho thuê trên cả nước thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103%. Trong đó, lượt tìm kiếm thông tin thuê nhà phố tăng 263%, văn phòng tăng 244%, chung cư tăng 57% và nhà trọ tăng 84%. 
Bên cạnh mức độ quan tâm, giá cho thuê của các loại hình bất động sản cũng đang hồi phục mạnh mẽ. Điển hình, tại TP Hồ Chí Minh, mức giá thuê căn hộ tại quận 3, 7, 9 tăng ở mức 15-18%, còn tại Bình Thạnh và quận 4 tăng ở mức 23-31% so với đầu năm. Giá thuê nhà mặt phố tại quận 3, Phú Nhuận tăng 5-10%, còn tại quận 1, 7, 10 tăng 13-18%.
Sự phục hồi và tăng trưởng về mức giá của bất động sản cho thuê thể hiện khá rõ nét ở các loại hình mặt bằng bán lẻ. Theo Cushman&Wakefield, tính đến quý IV, giá thuê bình quân mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh đã đạt 49,3 USD/m2, tăng 9,1% theo năm và có hiệu suất lấp đầu đạt gần 90%.
Chia sẻ với báo chí, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, phân khúc bất động sản cho thuê đã có một năm 2022 lội ngược dòng ấn tượng. Bắt đầu từ quý II đến quý IV, các loại hình bất động sản cho thuê đều tăng nhiệt nhờ vào việc mở cửa, hoạt động kinh doanh trở lại củ nhiều thành phần kinh tế. Nhiều khả năng trong năm 2023, bất động sản cho thuê sẽ tăng vọt khi thị trường biến động nguồn cung.

 

 

Trước đà tăng giá của bất động sản cho thuê, nhiều người cho rằng, mức giá thuê đang tăng cao nên những người đầu tư nhà cho thuê sẽ lãi lớn. Tuy nhiên, thực tế lại đi ngược lại. Anh Đinh Thanh Tú (35 tuổi, TP Hồ Chí Minh) đang sở hữu một căn chung cư 2 phòng ngủ tại TP Thủ Đức, với giá trị khoảng 4,2 tỷ đồng và đang được cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng.
Anh Tú cho biết, thanh khoản thị trường đang khó khăn nên anh mới cho thuê để có tiền trang trải tiền lãi ngân hàng hàng tháng, chứ thực sự việc cho thuê không giúp anh có lợi nhuận. Với số tiền cho thuê 18 triệu đồng mỗi tháng thì mức lợi nhuận trong một năm của anh cũng chỉ khoảng 6%. Trong khi đó, mức lãi suất ngân hàng hiện nay đang ở mức khoảng 9%. 
“Nếu tính chênh lệch giữa mức lợi nhuận cho thuê và lãi suất ngân hàng đã thấy lỗ to rồi. Cho nên dùng cách cho thuê để đầu tư kinh doanh thì không thể có lãi, dù giá thuê đang trên đà tăng cao”, anh Tú nói.

 

Ở một hoàn cảnh khác, anh Nguyễn Đức Huy (28 tuổi, TP Hồ Chí Minh) cũng đầu tư bất động sản cho thuê dưới hình thức thuê sỉ nhà phố nguyên căn rồi cho thuê lại từng phòng nhỏ. Vì muốn kiếm những căn nhà gần trung tâm thành phố, để tăng độ cạnh tranh, anh đã chấp nhận trả giá thuê cao hơn để lấy một căn nhà phố nằm trên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh. Nhưng cuối cùng, anh cũng lỗ nặng vì mức giá anh cho thuê lại quá cao so với mặt bằng tài chính của đối tượng thuê nhà chủ yếu là sinh viên và người đi làm văn phòng.
“Chính vì giá thuê sỉ cao nên tôi phải chào giá thuê lẻ là 8 triệu đồng/tháng cho một căn phòng nhỏ. Khách thuê lấp đầy rất ít, luôn có khoảng 60-70% diện tích trống. Chỉ sau nửa năm vận hành, tôi đã lỗ tiền tỷ”, anh Huy nói.

 

Thực tế, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng thừa nhận, việc cho thuê nhà ở để đầu tư kinh doanh là không khả quan, dù giá thuê có đang tăng cao. Nguyên nhân là vì mức lãi suất ngân hàng đang tăng quá cao, chưa kể chi phí tân trang lại căn nhà sau mỗi lần người thuê chuyển đi. Nếu tính toán cẩn thận thì đây là một phương án đầu tư không sinh lời, thậm chí còn lỗ đậm.
Giới chuyên gia cho rằng, sở dĩ giá bất động sản cho thuê liên tục tăng là do lượng cầu cao hơn nguồn cung, giá mua sản phẩm cũng không ngừng tăng cao. Mặc dù giá cho thuê tăng nhưng các chuyên giá khuyến cáo các nhà đầu tư không nên mua rồi cho thuê ở thời điểm này vì mức lợi nhuận không tương xứng với chi phí đầu tư ban đầu.
Bà Võ Thị Khánh Trang – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP Hồ Chí Minh cho biết, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ chung cư có tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao. Cho nên, các nhà đầu tư cần cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trên giá trị tài sản để có những quyết định đầu tư sáng suốt.

 

 

Các chuyên gia cho rằng, bất động sản cho thuê đang lội ngược dòng và đang dần trở thành phân khúc bất động sản được nhiều người quan tâm. Đây cũng là một kênh đầu tư có nhiều triển vọng trong năm 2023.
Nhận định về triển vọng đầu tư bất động sản cho thuê, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, khi nào thị trường bất động sản còn ảm đạm thì việc kinh doanh bất động sản cho thuê vẫn tạo ra được lợi nhuận hấp dẫn. Với mức giá thuê nhà phố tăng 8-15%/năm, chung cư tăng 4-8%/năm, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý thì đây vẫn là một kênh đầu tư lý tưởng.
Ông Tuấn cho biết thêm, thực tế, việc đầu tư bất động sản cho thuê vốn được xem là “gà đẻ trứng vàng” vì có khả năng mang lợi nguồn lợi nhuận cao, ổn định. Hiện tại, mức lợi nhuận đến từ hoạt động cho thuê nhà ở không quá cao nhưng vẫn tạo ra dòng lợi nhuận ổn định.

 

Nhu cầu tìm thuê nhà sẽ tăng cao khi khả năng mua nhà riêng dần hạn chế vì giá bán đang neo cao. Hơn nữa, người đầu tư bất động sản cho thuê có thể tích lũy thêm từ giá trị gia tăng của các loại tài sản trong tương lai. Hai nguồn lợi nhuận này cho thấy bất động sản cho thuê là một kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh giá nhà và lạm phát tăng cao.
Dự báo, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư ở TP Hồ Chí Minh có thể tăng 4-6%, cùng với đó tỷ suất lợi nhuận đến từ việc cho thuê cũng tăng lên. Khoảng từ quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư ở TP Hồ Chí Minh sẽ trở lại mức từ 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, giúp thanh khoản trên thị trường thoát khỏi tình trạng ảm đạm.
Ở dưới góc độ đầu tư, chuyên gia bất động sản Lê Hải Châu nhận định, trong năm 2023, nguồn cung bất động sản cho thuê sẽ tăng lên trong khi nhu cầu thuê chưa kịp hấp thụ hoặc bị bão hòa trong ngắn hạn. Đây có thể là rào cản khiến giá thuê trong năm tới sẽ đi ngang hoặc có sự điều chỉnh nhẹ.
Tuy nhiên, ông Châu vẫn cho rằng, trong giai đoạn thị trường bất ổn như hiện nay, đầu tư bất động sản cho thuê vẫn có tính bền vẫn cao. Điều các nhà đầu tư cần làm là tính toán thật tỷ suất lợi nhuận. Dù mục đích cho thuê là gì đi nữa thì lợi nhuận từ hoạt động này phải cao hơn chi phí sử dụng vốn ít nhất 5%/năm. 
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần chọn vị trí của loại hình bất động sản cho thuê, nên chọn những vị trí gần trung tâm, gần khu vực đông dân cư để tỷ suất sinh lời cao và tiềm năng tăng giá tốt.
“Tôi nghĩ các nhà đầu tư nên cân nhắc thật kỹ việc đầu tư bất động sản cho thuê vì sẽ có nhiều vấn đề xảy ra trong quá trình vận hành. Đặc biệt, phân khúc này chỉ dành cho những nhà đầu tư có nguồn tài chính vững, việc dùng đòn bẩy tài chính sẽ làm tăng mức độ rủi ro”, ông Châu nhấn mạnh.