Chuyên gia chỉ ra 3 yếu tố khiến bất động sản tăng "nóng"

Nguyễn Ngọc Huyền

Một số tỉnh như Thái Bình, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Đồng Nai,.. lại xuất hiện hiện tượng tăng giá và lượng giao dịch đất nền. Chuyên gia cho rằng, đợt sốt đất này sẽ giống kịch bản như hai quý đầu năm 2021.

Theo Tổ quốc, báo cáo của bộ Xây dựng cho thấy, cuối tháng 3 vừa qua tại thị trường bất động sản một số địa phương vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lại sôi động vì giá đất và lượng giao dịch tăng nhanh, một số nơi đã tăng mức 15 - 20% so với cuối năm 2021.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất nền Thủ Thiêm Villa (quận 2) khoảng 125,3 triệu đồng/m2; The EverRich III (quận 7) giá đất nền khoảng 117,5 triệu đồng/m2; Đông Tăng Long (Quận 7) khoảng 64,4 triệu đồng/m2; Đất nền KDC Kiến Á (Quận 9) khoảng 70,1 triệu đồng/m3; Kim Sơn (Quận 7) giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2.

Ngoại thành Hà Nội, quanh Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức như khu vực gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương đang có giá đất nền từ 100 triệu đồng/m2; Đất nền gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng đang rao bán khoảng 150 triệu đồng/m2; Tăng cao nhất là khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh khi đất đã lên hơn 200 triệu đồng/m2.

chuyen-gia-chi-diem-noi-co-gia-dat-nen-tang-nong-1-1651566702.jpg
Giá đất tăng nhanh tại những tỉnh vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Các tỉnh vùng ven, dự án FPT City (quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) mở bán đất nền khoảng 60 triệu đồng/m2, Halla Jade Residences (quận Hải Châu) gần 90 triệu đồng/m2; Đất nền thuộc dự án tại Khu đô thị Bắc Sông Cấm (huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng) giá 82,3 triệu đồng/m2; Dự án Green Square (TP. Dĩ An, Hải Dương) có giá đất là 140 triệu đồng/m2, dự án VSIP I Bình Dương (TP. Thuận An) khoảng 90 triệu đồng/m2; 

Đất nền tại Đại Phước Lotus (H. Nhơn Trạch, Đồng Nai) giá gần 55 triệu đồng/m2, dự án tại Khu dân cư đường 5 nối dài (TP. Biên Hòa) bán đất nền khoảng 70 triệu đồng/m2; Khu đô thị mới Vĩnh Hòa (TP. Nha Trang) có giá đất nền khoảng 125 triệu đồng/m2, còn giá đất tại Khu đô thị biển An Viên khoảng 120 triệu đồng/m2,...

Các chuyên gia cho rằng, bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, phụ thuộc nhiều vào tiềm năng phát triển bền vững của khu vực. Trong đó, thị trường BĐS sẽ chịu tác động bởi 3 yếu tố quan trọng:

  • Thứ nhất, tín dụng ngân hàng. Trường hợp tín dụng dồi dào, lãi suất thấp sẽ tạo ra điều kiện tốt nhất đẩy giá BĐS tăng cao. Chẳng hạn, giai đoạn 2020 đến quý I/2021, nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên chính sách tiền tệ đã nới lỏng giúp các nhà đầu tư vượt qua khó khăn.
  • Thứ hai, mức thu nhập bình quân. Theo thống kê, bình quân thu nhập của người Việt Nam tăng 30%, đã có tầng lớp thu nhập tăng mạnh trong 5 năm qua đã tác động tới giá BĐS. Trong khi đó, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn và phải mua, bán trong vòng vài tháng. Thị trường BĐS còn có tính chu kỳ và cần thời gian dài tích lũy để người dân có thể mua nhà và hạ tầng có thể phát triển.
  • Thứ ba, tính khan hiếm của BĐS. Ví dụ, thời gian này, phân khúc biệt thự và căn hộ cao cấp tại những đô thị có lợi thế về vị trí, thương hiệu và được quản lý tốt đang chiếm phần lớn nguồn cung trên thị trường. Các nhà đầu tư nên chú ý điều này. Ngoài ra, tình hình lạm phát biến động trượt giá khiến BĐS liên tục tăng giá, tác động tiêu cực vào tính thanh khoản của thị trường, nơi vốn khan hiếm hàng rẻ vì mọi thứ hiện đã bị đẩy giá lên cao.
chuyen-gia-chi-diem-noi-co-gia-dat-nen-tang-nong-2-1651566728.jpg
Cần nắm vững những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường để đầu tư chính xác

Bên cạnh đó, về việc giá nguyên liệu đầu vào cũng liên tục "nhảy số" cũng khiến giá sản phẩm tăng lên. Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, quý I/2021 vừa qua, giá sắt thép đã tăng hơn 40% chỉ trong 3 - 4 tháng.

Những thay đổi về giá cả vật liệu xây dựng đã khiến hoạt động sản xuất kinh doanh của các nhà thầu xây dựng gặp khó khăn lớn. Nhiều nhà thầu hiện nay thậm chí không dám nhận công trình vì lo sợ giá bán nguyên liệu đầu vào lại tăng cao. Do đó, giá bán sản phẩm nhà ở tiếp tục bị đẩy cao hơn nữa.

Một nhà đầu tư đã chia sẻ, trong giai đoạn đầu Covid - 19 bùng phát, các gói kích thích phục hồi kinh tế đã dồn vào đầu tư hạ tầng. Vì vậy, hiện đang là giai đoạn vàng để những ai giàu tiềm lực kinh tế gom đất, gom nhà có vị trí đẹp sau đó chờ đợi thời cơ bán ra chốt lời trước khi "bong bóng" xì hơi.

Vị này cũng cho biết, các đợt sóng sẽ xuất hiện trong khoảng 3 năm tới đây. Hoặc khi thị trường xuất hiện 4 động thái từ Ngân hàng Nhà nước. Bao gồm, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế room cho vay dài hạn, tăng trần lãi suất và phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao. Do đó, để không ôm "bom nổ chậm" thì các nhà đầu tư, nhất là đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn cần bung hàng, chốt lời, tất toán những khoản vay ngay khi thấy các dấu hiệu kể trên.

ba-yeu-to-khien-bat-dong-san-tang-nong-1651737576.jpg
Nhà đầu tư nên tính toán "đường dài"

Đứng trước bối cảnh biến động của thị trường BĐS, nhiều chuyên gia nhận xét, thị trường trong ngắn hạn có thể đối mặt với áp lực lớn bởi các biện pháp ngừng phân lô, tách thửa, cấm giao dịch, không được chuyển đổi mục đích, siết tín dụng,... tuy nhiên, xét trong dài hạn, mọi thứ có thể quay lại bình thường và giá sẽ tiếp tục tăng. Như vậy, việc "rót" vốn vào bất động sản vẫn là một lựa chọn rất tốt khi đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải chú ý nắm bắt vị thế là người đi săn những sản phẩm hấp dẫn với mức giá hợp lý. Tuyệt đối không chạy theo thị trường và lao vào sốt đất.

Các chuyên gia khuyến khích các nhà đầu tư nên xác định và tính toán rõ hướng đầu tư lâu dài thay vì "lướt sóng". Theo đó, phải thuộc lòng bộ 3 nguyên tắc xác định giá trị BĐS bao gồm: Một là điện, đường, trường, trạm; Hai là chính sách phát triển kinh tế của địa phương; Ba là trên địa bàn có sự hiện diện của những "ông lớn" địa ốc hoặc sản xuất thu hút người lao động.