Nhà đầu tư nên “bắt đáy” nhà đất hay cổ phiếu?

Bất động sản trầm lắng, chứng khoán giảm mạnh

Những tháng cuối năm thường là thời điểm bất động sản bước vào giai đoạn giao dịch sôi động nhất. Tuy nhiên hiện nay, thị trường nhà đất đang ghi nhận xu hướng ngược lại và vẫn đang trong tình trạng trầm lắng kéo dài. Bắt đầu từ quý 2/2022, thị trường đột ngột chững lại với thanh khoản và giao dịch ảm đạm. Đặc biệt, thời gian gần đây khi xuất hiện các thông tin kém tích cực về tài chính, tín dụng, người mua lại càng thận trọng trong việc “xuống tiền” mua bất động sản khiến giao dịch sụt giảm mạnh. Thị trường xuất hiện tình trạng người bán thì nhiều, nhưng không có người mua, muốn bán hàng các nhà đầu tư phải giảm giá để thu hút khách.

Sau nhiều tháng gắng gượng, nhiều nhà đầu tư buộc phải tìm cách bán ra nhằm thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Từ đó, các thông tin rao bán "xả hàng, cắt lỗ", "thanh lý gấp",… xuất hiện tràn lan. Đến nay, “cơn lốc” bán tháo bất động sản đã lan rộng đến các chủ đầu tư, nhiều ông lớn địa ốc cũng đang tìm cách chuyển nhượng tài sản, các dự án lên đến hàng trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng.

Làn sóng “bán tháo” bất động sản ngày càng lan rộng và dâng cao khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng. Theo số liệu của CBRE Việt Nam, có hơn 50% các nhà đầu tư bị “mắc kẹt” do vay vốn đầu tư nhà đất, hiện muốn bán nhưng không giao dịch được, nếu tiếp tục vay thì sẽ chịu áp lực lớn do chi phí vốn tăng cao…

Trong khi đó, thị trường chứng khoán cũng đang trải qua một trong những giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm trở lại đây khi liên tục sụt giảm mạnh. Rất nhiều cổ phiếu, trong đó có cả những Bluechips đầu ngành đã giảm về vùng đáy dài hạn.

Từ đỉnh trên 1.500 điểm, VN-Index đã giảm 37% xuống 946 điểm (chốt phiên 23/11), mức thấp nhất kể từ tháng 11/2020. Mức giảm này đã đưa chứng khoán Việt Nam trở thành thị trường giảm mạnh nhất thế giới. Thị trường gần như không có nhóm cổ phiếu nào ghi nhận xu hướng tăng.

Việc thị trường chứng khoán trong nước giảm mạnh bất chấp diễn biến của chứng khoán quốc tế cũng như thông tin kết quả kinh doanh quý III tích cực được cho là một nghịch lý. Theo các chuyên gia, điều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư đang bị ảnh hưởng…

Nên “bắt đáy” nhà đất hay cổ phiếu?

Giữa lúc thị trường bất động sản khó khăn, chứng khoán điều chỉnh, nhiều nhà đầu tư phải bán tháo vì áp lực tài chính thì thị trường lại xuất hiện không ít các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, đang “ôm tiền” quan sát và chờ thời cơ thích hợp để xuống tiền bắt đáy. Dù vậy trong lúc này, cũng không ít nhà đầu tư phân vân, cân nhắc nên vào “bắt đáy” bất động sản hay chứng khoán.

Anh Đình Anh (Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, sau khi cơ cấu lại danh mục đầu tư, hiện anh đang có hơn 15 tỷ đồng và sẵn sàng xuống tiền bất cứ lúc nào nếu bắt được cơ hội tốt. Số vốn không nhỏ, nên anh Đình Anh đã quyết định chia ra để đầu tư cả chứng khoán và bất động sản khi cả hai mảng này đang trong nhịp điều chỉnh về vùng giá tốt. Tuy nhiên, anh cũng đang phân vân giữa việc đầu tư vào bất động sản hay chứng khoán sẽ an toàn và sinh lời tốt hơn để chia tỷ lệ và cơ cấu danh mục cho phù hợp.

“Tôi đều đã đầu tư chứng khoán và bất động sản, cũng đều có lợi nhuận và có cả thời điểm thua lỗ ở cả 2 mảng này. Hiện nay chứng khoán điều chỉnh sâu, đây là cơ hội tốt nên có thể sắp tới khi thị trường đảo chiều, tôi sẽ “bơm” tiền vào bắt đáy. Bất động sản cũng đang có nhiều người rao bán giảm giá mạnh, thậm chí một số chủ đầu tư đã chiết khấu 30 – 50% nên tôi cũng đang quan sát, tìm kiếm cơ hội để mua vào thời điểm này. Dù vậy tôi đang băn khoăn nên đầu tư vào chứng khoán hay bất động sản nhiều hơn thì an toàn và cho lợi nhuận tốt”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Có vốn “mỏng” hơn anh Đình Anh, anh Nguyễn Nam (Long Biên, Hà Nội), cũng là một nhà đầu tưu đã từng “kinh qua” cả bất động sản và chứng khoán, anh nhận thấy cơ hội mua hàng giá tốt đang đến nhưng cũng đang băn khoăn lựa chọn kênh đầu tư phù hợp để xuống tiền.

“Tôi đã gom được 3 tỷ đề chờ xuống tiền “bắt đáy” bất động sản vì dạo gần đây nhiều người đang muốn bán với giá giảm rất mạnh. Thậm chí mình có thể thương lượng, ép giá thêm để mua vào với giá tốt hơn. Tuy nhiên gần đây, thị trường chứng khoán cũng điều chỉnh giảm sâu, nhiều cổ phiếu tôi đã theo dõi từ lâu đang ở mức giá rất hấp dẫn. Vì vậy, tôi đang phân vân không biết nên lựa chọn rót tiền vào đâu để cho mức lợi nhuận tốt nhất. Tôi cũng đã tính đến phương án chia nhỏ ra đề đầu tư, nhưng vẫn chưa thấy hợp lý vì số vốn hiện có của tôi cũng không nhiều”, anh Đình Anh cho hay.

Có thể thấy, nhiều nhà đầu tư đã xác định sự điều chỉnh của thị trường đã đưa giá trị bất động sản và cả cổ phiếu về vùng giá hấp dẫn. Đây đồng thời cũng là cơ hội đối với những người có sẵn dòng tiền để mua vào sản phẩm với giá tốt. Dù vậy, “bắt đáy” luôn là câu chuyện không dễ dàng đối với cả những nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm và những nhà đầu tư “non tay”, bởi tham gia đầu tư luôn đi kèm với rủi ro, dù ít hay nhiều…

Là cơ hội nhưng nhiều rủi ro tiềm ẩn

Trên thị trường chứng khoán, “bắt đáy” cổ phiếu thường được ví như “bắt rao rơi”, đòi hỏi nhà đầu tư phải vừa có kinh nghiệm, vừa có sự liều lĩnh và chấp nhận rủi ro. Thực tế, “bắt đáy” không có chuyện đúng sai, quyết định đầu tư cổ phiếu sẽ được đo lường bằng mức độ rủi ro hay lợi nhuận.

Chị Linh Giang (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, tham gia đầu tư tài chính, cơ hội luôn đi kèm với rủi ro. “Hiện thị trường chứng khoán đang có mức định giá hấp dẫn. Tôi đang quan sát và giải ngân một phần nhỏ để thăm dò, lấy vị thế, chờ nhịp hồi phục rõ ràng sẽ bắt đầu gia tăng tỷ trọng. Ngược lại nếu thị trường tiếp tục xu hướng giảm tôi cũng sẽ chịu rủi ro thua lỗ trong khoảng chấp nhận được”, chị Giang nói.

Tương tự đối với bất động sản, khi làn sóng bán tháo dâng cao, cũng là lúc thị trường xuất hiện đủ loại “mặt hàng” mà nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ “sập bẫy” mua hàng giảm giá, cắt lỗ nhưng thực chất lại thành mua đắt so với giá trị sản phẩm.

Bà Trương Lệ Tâm - Quản lý Kinh Doanh Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thị trường thứ cấp đang ghi nhận làn sóng xả hàng “ngộp”. Trong đó, nhiều sản phẩm chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp hay nhà đầu tư đuối vốn cần thoát hàng sẽ có giá mềm hơn thị trường.

Tuy nhiên, theo bà Tâm: “Nhiều tin rao cắt lỗ sâu trên thị trường là bán hòa vốn, thậm chí vẫn có lãi nếu khấu trừ những ưu đãi lúc đầu của chủ đầu tư và chiết khấu mua lúc đầu. Còn những sản phẩm cắt lỗ thật thì rất có thể do yếu tố pháp lý hay chất lượng dự án có vấn đề”. Vì vậy, nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến thị trường và kiểm tra kỹ lưỡng vấn đề pháp lý, giá thực tế và tiềm năng của sản phẩm định mua. Tránh sa đà vào con số lãi ảo mà những tin rao bán cắt lỗ tô vẽ ra.

Bà Tâm cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có tính thanh khoản cao và có thể khai thác ngay như nhà riêng, nhà phố và căn hộ hoàn thiện. Những bất động sản đầu cơ, tính thương mại thấp thường thanh khoản sẽ kém nên cần thận trọng.