CEO Phạm Lâm: Thị trường BĐS bước vào cuộc sàng lọc và sự khốc liệt lớn hơn nhiều thời kỳ COVID-19

Doanh nghiệp ngành bất động sản phá sản tăng cao

Tại hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2022 và dự báo năm 2023”, các chuyên gia cho hay với việc dòng tiền dễ bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, hướng vào hoạt động đầu cơ cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc.

Vì vậy, đầu năm thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại các địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…. kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, từ cuối quý 2/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,... đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn.

Tình trạng này diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động.

Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự hoặc một nhân sự kiêm 2 đến 3 công việc để có thể sinh tồn. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 60-70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm; ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay).

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA thừa nhận thị trường bất động sản đã và đang diễn ra một cuộc sàng lọc tất yếu. Cuộc sàng lọc này thậm chí còn khốc liệt và mạnh mẽ hơn rất nhiều so với thời kỳ dịch bệnh COVID-19 năm 2021.

Theo ông Lâm, trong năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến hơn 1.000 doanh nghiệp giải thể, tăng mạnh so với con số hơn 800 doanh nghiệp giải thể của năm 2021. Tuy nhiên, số doanh nghiệp ngừng kinh doanh trên thị trường rất lớn, khoảng 2.300 doanh nghiệp, bởi nhiều doanh nghiệp đã ngừng hoạt động nhưng chưa làm thủ tục giải thể, nên con số thực tế có thể còn cao hơn nhiều.

Ông Lâm cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đang phải chóng chọi với khó khăn vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình hoạt động. Thứ nhất, các yếu tố đến từ chính sách pháp lý khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm, trừ phân khúc đất nền tăng nhẹ 8% thì các phân khúc còn lại đều cho thấy nguồn cung giảm mạnh với mức 40-83% so với cùng kỳ năm 2021.

Còn về sức cầu, theo ông Lâm, toàn bộ thị trường ghi nhận giảm. Theo ông Lâm, tháng 11.2022, lượng tiêu thụ phổ biến chỉ đạt 33-58% trên nguồn cung mới ở hầu hết phân khúc. Con số này chỉ bằng 20-30% so với cùng kỳ và bằng 20% so với trung bình hàng năm. Mặt khác, thanh khoản trên thị trường cũng chỉ tập trung vào các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư có năng lực.

Doanh nhân này cho hay, khó khăn tiếp theo là gánh nặng chi phí vận hành doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn khi thanh khoản thị trường hạn chế, trong khi chi phí thuê văn phòng, lương vẫn tiếp tục gây sức ép.

Một khó khăn nữa là công nợ giữa các doanh nghiệp. Dòng tiền gặp khó khiến cho vòng xoay thanh toán các khoản công nợ bị đình trệ, nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi việc thanh toán dịch vụ bằng sản phẩm. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, doanh nghiệp không bán được hàng dẫn đến họ cũng không có nguồn tiền để vận hành.

Thắt lưng buộc bụng, mong lãi suất giảm

Trong bối cảnh đó, ông Phạm Lâm cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại hoạt động, “thắt lưng buộc bụng”, tối ưu chi phí vận hành, cắt giảm bớt nhân sự hiện hữu, giữ lại bộ khung, những nhân sự chủ chốt, có kinh nghiệm, năng lực, chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.

“Các doanh nghiệp có trái phiếu cần chủ động phương án trả nợ với các lô trái phiếu sắp đáo hạn. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm kiếm các nguồn từ quỹ đầu tư nước ngoài và cơ cấu lại danh mục tài sản, danh mục đầu tư”, ông Lâm nói.

Ông Lâm cũng khuyến nghị cần áp dụng công nghệ vào quản lý, bán hàng nhằm tiết  kiệm chi phí và ưu tiên nhưng dự án chiến lược, có pháp lý hoàn thiện và tránh đầu tư dàn trải.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cần điều hành lãi suất linh hoạt. Việc áp mức lãi cao với các hoạt động không thực sự cần thiết thời điểm này. Theo đó, cần điều chỉnh giảm với các đối tượng có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Đồng thời tạo cơ chế thông thoáng đối với người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm thiếu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn; nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn “lực cầu thực” hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng năm 2013.

Một vấn đề nữa là cần quản lý nhà nước chặt chẽ, hiệu quả. Chống các hoạt động vi phạm pháp luật, lừa dối, đầu cơ, lũng đoạm thị trường, đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Với các doanh nghiệp, cần chủ động điều chỉnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp; điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu thị trường.

Song song với đó, rà soát lại danh mục dự án. Giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được. Chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được; tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai; lựa chọn ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, để thích ứng với xu thế và hoạt động hiệu quả hơn.

Với các nhà đầu tư, VARS cho rằng nên thận trọng và khôn ngoan trong thời điểm này. Theo đó, cần tiên lựa chọn các chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản uy tín, chuyên nghiệp; cân nhắc kỹ nếu sử dụng đòn bẩy tài chính; ưu tiên các nhu cầu thực, đầu tư trung và dài hạn hơn là đầu cơ.