Căn hộ cao cấp tăng giá mạnh nhờ chiêu trò của chủ đầu tư

Dù ít người mua nhưng những căn hộ cao cấp, căn hộ hạng sang vẫn tăng giá mạnh. Tuy nhiên sau khi trừ đi khuyến mãi, chiết khấu thì bản chất giá căn hộ vẫn giữ nguyên.

Các doanh nghiệp thi nhau đẩy giá bán căn hộ cao cấp

Theo khảo sát ở một chuyên trang bất động sản, tại khu vực quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy (Hà Nội), giá bán của các dự án chung cư trong thời gian 3 năm trở lại đây đều đạt mốc 50-80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên số lượng giao dịch không nhiều một phần vì tình hình dịch bệnh, kinh tế suy thoái ảnh hưởng đến thu nhập của người dân nên khách hàng không mặn mà với những căn hộ hạng sang.

Căn hộ hạng sang tăng giá dù giao dịch ít ỏi 

 

Một số dự án căn hộ cao cấp chỉ có vài trăm căn, hệ thống tiện ích rất đa dạng phong phú nhưng mở bán đã 3 năm vẫn chưa hết hàng. Theo đại diện một sàn phân phối bất động sản ở Cầu Giấy khu vực này có khoảng 200 căn hộ cao cấp nhưng suốt nửa năm 2021, mỗi tháng chỉ bán được một vài căn. Khả năng hấp thụ của thị trường sản phẩm căn hộ cao cấp thời điểm hiện tại rất kém.

Dù lượng giao dịch không cao nhưng giá bán trên thị trường sơ cấp của sản phẩm này mỗi đợt bán đều tăng 3-5%. Theo đó mỗi năm các căn hộ sang trọng tại khu vực trung tâm bị đẩy giá 10-15%. Anh Phan Đình Đức một nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ “Các chủ đầu tăng giá bán nhà theo phong trào. Giá đợt sau tăng hơn so với đợt trước nhưng đa số chủ đầu tư đều tung ra khuyến mãi, chiết khấu nên giá bán sau đi trừ chiết khấu vẫn bằng giá bán ban đầu, thậm chí giá còn có thể thấp hơn so với giá niêm yết". Anh Đức cho rằng việc tăng giá của chủ đầu tư dường như chỉ là “chiêu trò” của doanh nghiệp khiến khách hàng đã mua trước đó tưởng nhầm căn hộ của mình rất có giá. Giá trị căn hộ tăng theo thời gian. Cách này cũng khiến khách hàng mới tin rằng mua căn hộ sẽ có tiềm năng sinh lời bền vững.

Chị Hoàng Thu Hương một chuyên gia môi giới bất động sản thừa nhận có tình trạng tăng giá bán nhưng thực tế là không tăng sau khi đã trừ chiết khấu, khuyến mãi. Tuy nhiên hiện tượng này không xảy ra với tất cả các dự án. Một số dự án cao cấp, nằm tại các vị trí đẹp có hệ thống tiện ích đa dạng và thuộc các khu vực đang được quy hoạch vẫn tăng giá thật sự trên thị trường sơ cấp. Tuy nhiên căn hộ có bán được hay không lại là vấn đề khác.

Đã có tình trạng bán cắt lỗ căn hộ hạng sang, cao cấp 

Trên thị trường thứ cấp căn hộ hạng sang, cao cấp cũng bắt đầu chứng kiến hiện tượng bán tháo, cắt lỗ. Đơn cử có thể kể tới dự án Sunshine City ở quận Tây Hồ giá thị trường thứ cấp giao động trong khoảng 34-38 triệu đồng/m2. Trong khi giá bán khi mới ra mắt lên tới 40-42 triệu đồng/m2. Căn hộ thuộc dự án D’Capitale Trần Duy Hưng (Cầu Giấy) từng được bán ra với giá 45-50 triệu đồng/m2 thì nay người mua có thể sở hữu căn hộ với giá là 42-46 triệu đồng/m2. Tại dự án căn hộ cao cấp Dolphin Plaza tại Mỹ Đình ghi nhận mức bán cắt lỗ khủng khiếp có thể lên tới vài trăm triệu/căn khiến người mua ban đầu chịu lỗ nặng.

Tại hai đại dự án Vinhomes SmartCity và Vinhomes Ocean Park, cũng ghi nhận tình trạng bán cắt lỗ tới 200-350 triệu đồng/căn ở thị trường thứ cấp. Do đó nhiều người mua chuyển hướng tìm đến thị trường thứ cấp để mua được căn hộ với giá bán rẻ hơn. Đây cũng là nguyên nhân khiến giao dịch căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp cầm chừng trong mấy tháng vừa qua. 

Xuống tiền vào căn hộ hạng sang lúc này là một quyết định rủi ro cả phương diện giữ dòng tiền lẫn lãi vốn. Mức tỷ suất sinh lời của khi đầu tư vào căn hộ cao cấp bị đánh giá thấp hơn cả gửi tiết kiệm lấy lãi. Đã qua thời nhà đầu tư có thể lướt sóng để kiếm lời hoặc cho thuê lấy lãi. Sẽ phải mất khá lâu nữa để phân khúc căn hộ cao cấp có thể phục hồi giao dịch. 

Kịch bản xấu cho thị trường căn hộ cao cấp năm 2022

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam tình hình thị trường căn hộ cao cấp năm 2022 có thể xấu hơn rất nhiều so với những dự báo lạc quan đầu năm 2021. Dịch bệnh kéo dài suốt năm 2021 khiến kinh tế đi xuống, nhiều người bị mất việc, giảm thu nhập đã ảnh hưởng khá lớn đến quyết định xuống tiền mua nhà dù là mua để ở hay đầu tư. Thay vì lựa chọn những căn hộ cao cấp hạng sang thì người dân sẽ tìm đến nhưng căn hộ bình dân có giá cả phải chăng hơn. 

Ngay cả bản thân các doanh nghiệp phát triển nhà, các chủ đầu tư khi chào bán dự án mới cũng phải thăm dò rất kỹ lưỡng xu hướng, nhu cầu của thị trường để có hướng điều chỉnh giá phù hợp. Trước khi làn sóng dịch thứ 4 diễn ra, các doanh nghiệp và người mua đều lạc quan trước diễn biến của thị trường. Nhiều chuyên gia dự đoán tỷ lệ hấp thụ của thị trường căn hộ cao cấp có thể đạt 70-80%. Tuy nhiên hiện tại hầu hết chuyên gia đều chỉ đánh giá khả năng hấp thụ của phân khúc này chỉ có thể đạt từ 30-40% trong năm 2022.

Căn hộ cao cấp tăng giá kỹ thuật nhờ chiêu của chủ đầu tư 

 

Trước đó CBRE dự báo con số tiêu thụ căn hộ cao cấp ở Hà Nội có thể lên tới 13000 căn hộ trong 2022 nhưng tình hình hiện tại tính tới cuối 2021 thì dự đoán này khó thành sự thực. Quyết định mua nhà chung cư của người dân hiện tại vô cùng dè dặt. Hầu hết người dân đều bị ảnh hưởng thu nhập do đại dịch. Không ai muốn mạo hiểm đầu tư cho tài sản có giá trị quá lớn để rồi phải gồng mình trả lãi ngân hàng. 

Ở các sàn giao dịch chủ đầu tư đẩy mạnh hình thức bán hàng online, giảm giá, chiết khấu, tặng thưởng nhưng hiệu quả chỉ đạt khoảng 30-40% so với thời trước dịch. Nói chung, sự phục hồi của thị trường căn hộ cao cấp năm 2022 sẽ còn phụ thuộc vào tốc độ phục hồi kinh tế của Việt Nam. Kịch bản lạc quan nhất là thị trường sẽ khởi sắc vào thời gian nửa cuối năm sau khi dịch được khống chế tốt.