Các Chính phủ trên thế giới đã “cứu” ngành bất động sản như thế nào?

Theo Thesaigontimes, khi ngành bất động sản gặp khủng hoảng, đóng băng thì sẽ ảnh hưởng tới mọi ngành khác và Chính phủ phải “nhảy” vào “cứu” bằng các gói tài chính hỗ trợ trực tiếp cho những đối tượng tham gia hoặc bằng hình thức hỗ trợ gián tiếp. 

Chẳng hạn như cuối năm 2019, Chính phủ Ấn Độ đã lập quỹ cứu trợ bất động sản trị giá 250 tỷ rupee (hơn 3 tỷ USD hiện tại). Số tiền này sẽ bơm vào những dự án nhà ở trung cấp trở lên. Mục đích là hoàn thiện các dự án dang dở, giải cửu cho cả chủ đầu tư và người mua. 

Con khủng hoảng BĐS của Ấn Độ bắt nguồn từ giai đoạn tăng trưởng nóng 2004 - 2008 khi tăng trưởng GDP luon từ 9 - 10% hàng năm. Nhìn nhận được xu thế tăng trưởng nhanh, những nhà phát triển BĐS Ấn Độ liên tục tung ra những dự án BĐS cao cấp, tạo bong bóng đầu tư lớn kỷ lục. 

Năm 2008, khủng hoảng tài chính nổ ra khiến nền kinh tế thế giới bị tàn phá. Ấn Độ tuy thoát được đợt khủng hoảng này nhưng tăng trưởng kinh tế cũng bị sụt giảm, đối tượng chịu ảnh hưởng lớn nhất là những nhà phát triển BĐS phụ thuộc vào vốn vay hàng tỷ USD cho các dự án của họ. Trong khi những dự án BĐS này lại chưa hoàn thiện nên không thanh khoản được. 

Ngoài ra, vì giá nhà tăng khiến lợi tức cho thuê giảm, trong khi lãi suất vay đầu tư mua nhà tăng mạnh làm cho các nhà đầu tư bị “ngộp” lãi, buộc phải giảm giá bán nhà, khi đó nguồn cung tăng vọt. 

Vấn đề xảy ra là các ngân hàng ngày càng lo ngại về triển vọng của ngành nên đã dừng hoặc hạn chế cho vay BĐS, thậm chí tăng lãi suất cho vay để bù vào rủi ro cao. Điều này khiến biên độ lợi nhuận kém đi và thu hẹp dư địa cắt giảm giá bán nhà của các chủ đầu tư. Giá nhà giảm sẽ khiến chủ đầu tư thua lỗ, phá sản nên họ rất khó trong việc hạ giá. 

Thêm một lý do khác là khi nhà phát triển BĐS hạ giá một sản phẩm thì họ cũng phải hạ giá những sản phẩm khác của mình. Khi đó, chủ đầu tư muốn vay ngân hàng thì ngân hàng sẽ xem xét tới giá trị tài sản thế chấp (đã bị giảm giá) thì không thể cho vay nhiều như trước. Cũng có thể hiểu là, rất hiếm có lý do nào khiến các nhà phát triển BĐS chủ động giảm giá sản phẩm của họ. 

Dư luận đã phản đối gay gắt gói cứu trợ của Chính phủ Ấn Độ, Tuy nhiên nếu không áp dụng gói này thì hàng trăm nghìn người mua nhà sẽ mắc kẹt vì các chủ đầu tư không còn tiền để hoàn thiện dự án BĐS và ban giao cho người mua. Vì vậy, đối tượng mà Chính phủ cứu trợ không phải các nhà phát triển mà chính là những người mua nhà. 

Một ví dụ khác là tại Trung Quốc, sau cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande - công ty BĐS lớn hàng đầu nước này, các vấn đề của ngành BĐS Trung Quốc ngày càng xấu đi. Nhiều khách hàng trên cả nước bắt đầu từ chối việc trả góp bởi tiến độ xây dựng dự án đã chậm trễ. 

Theo ước tính của S&P, bất động sản Trung Quốc phải cần 700 - 800 tỷ nhân dân tệ (khoảng 100 tỷ USD) để giúp các nhà phát triển BĐS gặp khủng hoảng có thể hoàn thiện nốt các dự án dang dở. Tuy nhiên, cho tới nay, Chính phủ nước này vẫn chưa tuyên bố gói hỗ trợ nào có quy mô như vậy. 

Có lẽ vấn đề là ở quy mô ngành BĐS nước này quá lớn. Tính riêng tổng tài sản nợ của các công ty BĐS trong năm 2021 là Evergrande, Kaisa, và Shimao đã lên trên 2.600 tỉ nhân dân tệ và tiếp tục tăng mạnh sau đó. Đây cũng chỉ là một phần nhỏ trong ngành BĐS Trung Quốc. 

Như vậy, kể cả khi Chính phủ bơm hàng trăm tỷ nhân dân tệ thì vẫn chỉ là con số quá nhỏ, không tác động mạnh mẽ tới tình hình của ngành. Chưa kể, tình trạng ngân sách vốn đang chịu ảnh hưởng nặng nề vì chi phí cho việc phòng chống dịch Covid - 19 quá cao, trong khi thu từ thuế và bán đất lại giảm mạnh.

Do đó, thay vì tạo quỹ cứu trợ trực tiếp ngành BĐS thì Trung Quốc đang tập trung cho các giải pháp gián tiếp, giải quyết các vấn đề của ngành từng bước một nhằm giảm dần vị thế của ngành BĐS trong nền kinh tế. 

Vào tháng 10, Chính phủ Trung Quốc thông báo về những khoản vay đặc biệt nhằm thúc đẩy việc hoàn thiện các dự án dang dở. Tuy nhiên các khoản vay này chỉ dành cho những thành phố cần chúng, không có con số nào cho thấy quy mô cho vay được đưa ra. 

Chính phủ nước này sẽ tiếp tục yêu cầu các ngân hàng và doanh nghiệp quốc doanh cứu trợ một số nhà phát triển BĐS. Đã vài tháng nay, Chính phủ giảm lãi suất cho vay thế chấp và giao trách nhiệm cho chính quyền các địa phương chủ động giải quyết vấn đề của ngành. Một số thành phố bắt đầu nới lỏng hạn chế mua nhà vào năm nay. 

Có thể nói, Chính phủ Trung Quốc giữ lập trường là không triển khai các gói cứu trợ lớn cho các doanh nghiệp BĐS đang khủng hoảng. Thay vào đó là đưa ra các giải pháp “thị trường” để trợ giúp các nhà phát triển có chất lượng sẽ được tiếp tục thực hiện dự án. Một trong những giải pháp này là phát hành trái phiếu doanh nghiệp được Chính phủ bảo lãnh. 

Bên cạnh đó, Trung Quốc vẫn đang phải đối mặt với nhiều vấn đề ngoài BĐS, do đó sự chú ý không thể chỉ tập trung vào ngành này. Theo một số nguồn tin, ngân hàng trung ương Trung Quốc sẽ công bố một công cụ cho vay nhưng thực tế họ lại dành cho cơ sở hạ tầng để phục hồi lại nền kinh tế đang suy yếu vì chính sách zero Covid.