Meey Land
Bức tranh tài chính đầy “u ám” của các doanh nghiệp địa ốc
BÀI LIÊN QUAN
Bộ Tài chính đã xin chủ trương về phương án thuế GTGT, tiêu thụ đặc biệt đối với xăng dầuHé lộ 6 dấu hiệu nhận diện tiềm năng "rủi ro" của doanh nghiệp trên báo cáo tài chính: Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm liên tục trong nhiều nămKinh tế tài chính là gì? Triển vọng nghề nghiệp trong tương lai của ngành kinh tế tài chính
Dòng tiền âm, hàng tồn kho tăng mạnh
Kết quả kinh doanh tình đến hết tháng 6 năm 2022 của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG), với tổng tài sản là khoảng 30.370 tỷ đồng tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với hồi đầu năm 2022, Tuy nhiên,chất lượng tài sản tăng không tương xứng, DXG chủ yếu tăng tồn kho từ gần 11.240 tỷ đồng đầu năm lên gần 12.585 tỷ đồng tính hết quý II.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất 6 tháng đầu năm 2022, cơ cấu hàng tồn kho, tăng chủ yếu là ở bất động sản dở dang từ trên 8.750 tỷ đồng lên hơn 10.280 tỷ đồng.
Nhiều khoản phải thu ngắn hạn cũng rơi vào khoảng 1.000 tỷ đồng, nên dòng tiền kinh doanh của DXG âm nặng lên tới trên 1.865 tỷ đồng, nếu so sánh với cùng kỳ năm ngoái dòng tiền kinh doanh chỉ âm vọn vẹn khoảng 33 tỷ đồng.
Theo đó, DXG phải tăng vay nợ để có dòng tiền kinh doanh. Có thể thấy, trong kỳ, nợ phải trả của DXG cũng tăng từ khoảng 14.870 tỷ đồng lên gần 16.065 tỷ đồng chủ yếu là vay nợ tài chính. Với khoản vay nợ tài chính tăng từ gần 4.480 tỷ đồng từ đầu năm lên gần 5.980 tỷ đồng tính đến hết quý II.
Cũng không có kết quả tốt, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH), với một bức tranh tài chính cũng khá u ám. Tính đến hết quý II năm nay, lượng hàng tồn kho của KDH tăng từ hơn 7.730 tỷ đồng lên đến trên 12.110 tỷ đồng. Trong đó, tất cả đều là từ các bất động sản xây dựng dở dang tại như dự án như: Lovera Vista, An Dương Vương, Safira; Bình Trưng Đông và các dự án khác gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên; Khu Dân cư Bình Hưng 11A; Thủy Sinh Phú Hưu.
Với lượng hàng tồn kho tăng cùng các khoản phải thu khác cũng tăng theo dẫn đến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm hơn 2.000 tỷ đồng, con số này hồi đầu năm 2022 chỉ là 843 tỷ đồng.
Để có dòng tiền kinh doanh, Khang Điền đã phải tăng vay nợ trong kỳ để có tiền duy trì hoạt động doanh nghiệp. Cụ thể, nợ phải trả tăng khoảng gần gấp đôi, từ trên 4.150 tỷ đồng hồi đầu năm nay lên gần 8.000 tỷ đồng cho đến hết 30/6. Khoản vay nợ tài chính cũng tăng từ hơn 2.550 tỷ đồng lên trên 5.760 tỷ đồng.
Trong khi đó, theo báo cáo tài chính hợp nhất tính đến hết tháng 6 năm 2022, Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO), kết thúc quý II/2022, doanh nghiệp này có lượng hàng tồn kho ghi nhận khoảng trên 923,0 tỷ đồng, tăng đến 52%, nguyên nhân là do tăng khoản nguyên vật liệu rơi vào 80,5 tỷ đồng và chi phí sản xuất dở dang khoảng hơn 838,0 tỷ đồng.
Trong khi, số nợ phải trả của C.E.O tính đến ngày 30/6 là hơn 4.005 tỷ đồng, tăng đến 14% so với đầu năm 2022, trong đó, nợ tài chính của công ty này là khoảng 1.739 tỷ đồng.
Với Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG), tính đến hết quý II, lượng hàng tồn kho cũng chiếm hơn 7.100 tỷ đồng, trong khi tiền mặt của công ty này chỉ còn lại chưa đến 40 tỷ đồng.
Trong đó, các khoản vay nợ của doanh nghiệp này, tổng dư nợ ngân hàng chỉ chiếm hơn 450 tỷ đồng, cùng các khoản vay mượn của các tổ chức, cá nhân liên quan khoảng gần 1.000 tỷ đồng. Đây là con số không hề nhỏ so với kết quả kinh doanh èo uột của QCG trong thời gian qua.
Một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực địa ốc là Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) mặc dù doanh nghiệp này khá tích cực phát triển các dự án đô thị nghỉ dưỡng có quy mô lớn như: NovaWorld Phan thiet, Aqua City, NovaWorld Ho Tram…
Tuy nhiên theo báo cáo tài chính hợp nhất 6 tháng đầu năm nay, lượng tồn kho bất động sản của Tập đoàn Novaland hơn 125.505 tỷ đồng, chiếm trên 52,0% trong tổng tài sản của doanh nghiệp qua đó tăng hơn 14% so với thời điểm cuối năm 2021.
Một “ông lớn" khác là Vinhomes (HoSE: VHM) của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng có lượng hàng tồn kho rơi vào khoảng 42.000. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong hàng tồn kho của Vinhomes, các chi phí giải phóng mặt bằng, hay chi phí xây dựng và phát triển các dự án: Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức, TP.HCM), Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park (Hà Nội), Vinhomes Dream City và Khu đô thị Đại An (Hưng Yên) …
Theo công bố Báo cáo tài chính hợp nhất 06 tháng đầu năm nay cũng như theo chuẩn mực kế toán Việt Nam ghi nhận doanh thu của VHM đạt khoảng 129.300 tỷ đồng, tăng tới 127% so với Quý I/2022, nhờ việc mở bán đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire (Hưng Yên), như vậy bức tranh tài chính của doanh nghiệp này tương đối sáng so với các ông lớn kể trên.
Bên cạnh những doanh nghiệp nêu trên, vẫn còn khá nhiều doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn như Nam Long khoảng hơn 16.000 tỷ, DIC Corp xấp xỉ 5.400 tỷ, hay Văn Phú-Invest khoảng gần 4.300 tỷ), trong khi Hải Phát có lượng hàng tồn kho khoảng hơn 4.000 tỷ đồng, Tập đoàn Tân Tạo cũng ghi nhận tồn hơn 3.600 tỷ,…
Đáng chú ý, thị trường bất động sản trong nửa năm 2022 đã bộc lộ những bất ổn khi nguồn cung ít, giá tăng cao, tính thanh khoản thấp.
Biểu hiện lệch pha cung - cầu ở nhiều phân khúc
Theo các doanh nghiệp bất động sản, trong suốt những năm qua, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều gặp nhiều khó khăn và phải gồng mình chống chọi.
Bình luận về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều biểu hiện khá bất ổn.
Ông này cho hay, với biểu hiện lệch pha cung - cầu tại nhiều phân khúc, đây là các tồn tại xuyên suốt từ nhiều năm nay, câu chuyện này càngtrở nên trầm trọng hơn trong 6 tháng đầu năm 2022. Vấn đề lệch pha cấp độ I cũng như thiếu các dự án mới,nên dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế và kém đa dạng. trong đó, lệch pha cấp độ II do nguồn cung nhà ở cao cấp đang dẫn dắt thị trường bất động sản, tuy nhiên, nhà vừa túi tiền, nhà ở xã hội lại cực kỳ khan hiếm. Lệch pha này sẽ tác động đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở người dân, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Vị này cho biết, với tình trạng tắc nghẽn pháp lý kéo dài như hiện nay đã đẩy doanh nghiệp rơi vào cảnh đầu tư dự án bị ngưng trệ và không có ngày về đích. Ngoài ra, vấn “tắc” pháp lý cùng với “tắc” vốn khiến doanh nghiệp chịu khó khăn lại khó khăn hơn.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích thêm, hoạt động giao dịch bất động sản đang rất trầm lắng. Khách hàng mua nhà hay chủ đầu tư dự án nhà không thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng do các ngân hàng thương mại cổ phần kiểm soát chặt việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Trong khi, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản giảm gần 80% trong quý II năm nay. đây là vấn đề bất ổn nghiêm trọng dẫn đến thị trường địa ốc rơi vào tình trạng khát vốn, mất cân đối về dòng tiền, các giao dịch tắc nghẽn.
Theo đó, trong bối cảnh chi phí nguyên liệu đầu vào tăng cao đã khiến các doanh nghiệp ngành xây dựng “sống dở chết dở” trong thời điểm này. Đơn cử như, Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng ghi nhận lãi ròng khoảng180 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022, con số này chưa đạt 10% kế hoạch năm. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh của họ lại âm khoảng hơn 1.900 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm nhưng nếu cùng kỳ năm ngoái thì kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này có sáng hơn chút ít.
Ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia phân tích của SSI Research cho hay, lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc năm nay chưa bị ảnh hưởng nhiều là do kết quả được ghi nhận từ các sản phẩm đã được bán trước đó.
Ông này phân tích, Năm 2023 chắc chắn ảnh hưỡng này sẽ tiếp tục diễn ra. Nếu như năm nay, doanh số bán hàng đang bị tác động bởi room tín dụng là chủ yếu, do người mua không thể tiếp cận vốn dẫn đến ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của lĩnh vực bất động sản trong năm 2023. Bên cạnh đó, yếu tố về nguyên vật liệu tăng cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đối với các dự án xây dựng vào thời điểm cuối năm 2021 và đầu năm 2022 sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp vào năm 2023, chắc chắn đây là vấn đề mà các doanh nghiệp ngành bất động sản phải đối mặt.
