Bóng tối “chực chờ” bao phủ lên thị trường bất động sau 2 năm bùng nổ

Thị trường bất động sản tồn tại nhiều hệ lụy sau 2 năm tăng trưởng nóng

Mặt bằng lãi suất thấp của giai đoạn năm 2020-2021 đã thúc đẩy mạnh mẽ dòng tiền rẻ tìm đến với các kênh đầu tư tài sản, trong đó lĩnh vực bất động sản nổi bật hơn cả. Những đợt sốt đất diễn ra khắp nơi, từ khu vực đô thị lớn cho đến vùng ngoại ô, rồi đến các huyện, xã tỉnh lẻ. Giá đất tại nhiều địa phương liên tục tăng 3-4 lần trong thời gian ngắn, người người, nhà nhà đổ xô đi buôn đất. 

Nền kinh tế vốn đã “điêu đứng” bởi sự tác động tiêu cực của dịch COVID-19, nay càng gặp thêm khó khăn khi dòng tiền rời xa các kênh sản xuất, kinh doanh để chảy sang bất động sản, “quay cuồng” với những cơn sốt đất, mong có được lợi nhuận đột biến. 

Các tập đoàn, công ty bất động sản tranh thủ thị trường nóng sốt, liên tục triển khai hàng loạt các khu đại đô thị nghỉ dưỡng, khu đô thị ven đô, giá bán lần sau cao hơn lần trước, đồng thời kết hợp với các chính sách tín dụng hấp dẫn kích cầu khách hàng. Quá trình này đã khiến cho giá đất không ngừng thiết lập nên mặt bằng mới, để lại muôn vàn những hệ lụy tiêu cực cho nền kinh tế. 

Giá đất tăng cao góp một phần trong việc cải thiện thu ngân sách ở một số địa phương, tuy nhiên đây không phải là mục tiêu của cơ quan quản lý nhà nước. Điều đó thể hiện rõ nhất ở vụ đấu giá đất Thủ Thiêm thời điểm cuối năm 2021: Dù có thể thu về tới hơn 37 ngàn tỷ đồng, gấp 6-7 lần mức giá khởi điểm ban đầu, tuy nhiên các cơ quan nhà nước đã có động thái điều tra làm rõ nguồn lực kinh tế của các nhà đầu tư. Kết quả là tất cả các doanh nghiệp tham gia đấu giá đều không thể nộp tiền theo đúng cam kết.

Điều lo lắng của các cơ quan quản lý nhà nước là hoàn toàn có cơ sở. Giá đất tăng quá cao đã khiến cho nền kinh tế trở nên bất ổn, dòng tiền thay vì phục vụ sản xuất kinh doanh thì chỉ tập trung dồn vào các loại hình tài sản mang tính đầu cơ. Việc giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư công đối diện với vô vàn khó khăn, khả năng tiếp cận với những dự án nhà ở vừa túi tiền của khách hàng ngày càng khó khăn, dẫn tới nguy cơ gây bất ổn xã hội. 

Trước khi dịch bệnh bùng phát, Hà Nội vẫn có các dự án chung cư thương mại có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay hầu như không còn dự án nào có giá bán dưới ngưỡng 30 triệu đồng. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ hiện đang dao động trong ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2 khiến cho khách hàng rất khó mua nhà trong nội thành. 

Làn sóng đầu cơ bất động sản tăng cao cũng một phần nhờ vào động lực lớn từ tín dụng ngân hàng. Báo cáo của NHNN cho thấy, tính đến thời điểm 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt con số gần 784.000 tỷ đồng, tăng thêm 12% so với cuối năm 2021 và tăng gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Bên cạnh đó, vốn tín dụng cho vay phục vụ mua nhà sửa nhà cũng duy trì đà tăng mạnh, đưa tổng dư nợ cho vay bất động sản trên 2 triệu tỷ đồng, qua đó chiếm khoảng 20% tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế. Đó là chưa kể tới số lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản rất lớn mà các ngân hàng thương mại đang nắm giữ.

Giữa bối cảnh nói trên, cần lưu ý đến việc có không ít chủ các ông chủ ngân hàng đồng sở hữu các tập đoàn địa ốc, vừa bơm vốn thực hiện dự án của mình, vừa tài trợ vốn cho khách hàng mua nhà. 

CEO của một ngân hàng thương mại tự nhân nổi tiếng thậm chí đã chia sẻ với các cổ đông rằng việc đầu tư và tạo điều kiện vốn vay cho các dự án bất động sản là xu hướng tất yếu của nền kinh tế. Phát biểu của vị CEO được đưa ra chỉ sau vài ngày khi NHNN chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn hạn chế cấp vốn tín dụng cho việc đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. 

Động thái siết chặt tín dụng cùng với diễn biến Chính phủ nghiên cứu Luật Thuế tài sản, yêu cầu quản lý chặt hơn dòng vốn đổ vào các kênh tài sản có dấu hiệu tăng trưởng nóng như bất động sản, cổ phiếu, trái phiếu được xem là dấu hiệu rõ nhất cho việc làm trong sạch, minh bạch hóa thị trường tài sản. 

Doanh nghiệp bất động sản giờ đây phải đối mặt với muôn ngàn khó khăn cùng lúc: Nền giá đất cao gây khó khăn cho khâu giải phóng mặt bằng; lãi suất có xu hướng tăng lên; thị trường nợ gồm trái phiếu gần như rơi vào trạng thái đóng băng, tín dụng bất động sản bị thắt chặt; thị trường vốn vay gặp nhiều khó khăn, giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp tụt dốc không phanh.

Thị trường bất động sản sẽ ra sao trong tương lai?

Bất động sản là một trong những ngành quan trọng bậc nhất của nền kinh tế, sự tác động vào ngành này sẽ kéo theo nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu xây dựng…Các giải pháp thanh lọc mạnh mẽ vừa qua sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn. Tuy nhiên với các yếu tố vĩ mô bất lợi như lãi suất tăng cao, bùng nổ lạm phát thì doanh nghiệp địa ốc nhìn chung sẽ phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong thời gian sắp tới. 

Các chính sách thắt chặt thị trường bất động sản, theo đó được kỳ vọng sẽ thực hiện một cách linh hoạt, mềm dẻo và có lộ trình rõ ràng, tránh hiện tượng đứt gãy, giật cục, dẫn tới đổ vỡ dây chuyền với hệ thống tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Thêm vào đó, các cơ quan quản lý cũng chủ yếu đánh vào tình trạng đầu cơ bất động sản, chủ yếu ở phân khúc sản phẩm cao cấp và nghỉ dưỡng, còn bất động sản dân cư, sản phẩm nhà ở giá rẻ dành cho người có nhu cầu ở thực vẫn được khuyến khích. Đây sẽ là mảng đầu tư sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp địa ốc trong tương lai. Các doanh nghiệp lớn, uy tín, tài chính mạnh, có quỹ đất sạch đã và đang hoàn thiện pháp lý sẽ vẫn đủ khả năng vượt qua khó khăn của thị trường.