Bất động sản xuất hiện tình trạng lợi nhuận ‘trên giấy’

Nguyễn Hồng Nhung

Nhiều nhà đầu tư chập chững vào nghề bị “lòe” mua đất với giá cao cắt cổ rồi không thanh khoản được. Có thể thấy, thị trường bất động sản một số nơi đã xuất hiện tình trạng lợi nhuận “trên giấy”, nghĩa là giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm người mua.

Giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng

Theo thông tin công bố mới đây từ Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm nay, giá giao dịch bất động sản bình quân toàn thị trường đều có xu hướng tăng, thậm chí một số loại tăng giá khá cao so với tháng trước. Cụ thể tại 8 địa phương là TP.Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bình Dương, Hải Phòng, Đồng Nai, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu. Giá bất động sản cho thuê tại TP.Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh cũng tăng nhẹ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, tại Hà Nội, căn hộ chung cư tăng 1,53%; nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Còn tại TP.Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư tăng 2,48%; nhà ở riêng lẻ tăng 2%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.

13-1650605675.jpg
Theo Khảo sát của Bộ Xây dựng, quý I/2022 tất cả các phân khúc bất động sản đều có dấu hiệu tăng giá

Bên cạnh đó, giới chuyên gia cũng cho biết, quý I/2022, loại hình đất và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh, thành. Trước tiên tại miền Bắc, giá rao bán đất, đất nền tiếp tục tăng cao. Trong đó, giá rao bán đất thổ cư ở Bắc Giang tăng 35%, theo sau là Hải Phòng tăng giá 29% so với trung bình năm 2021. Các tỉnh khác như Bắc Ninh, Quảng Ninh lần lượt ghi nhận giá đất đội lên 16% và 20%. Tính Riêng thủ đô Hà Nội, giá rao bán đất nền tại huyện Chương Mỹ tăng 74% so với năm 2021, là mức tăng cao nhất khu vực miền Bắc, đồng thời cao nhất cả nước. Các huyện khác thuộc Hà Nội như Đông Anh tăng 20%, Gia Lâm tăng 21%, Quốc Oai tăng 26% so với năm 2021.

Không chỉ có ở miền Bắc mà tại khu vực miền Trung giá rao bán đất nền cũng ghi nhận tăng so với năm ngoái, trong đó, Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26% và Bình Thuận tăng 13%. Bên cạnh giá bán đất nền biến động mạnh, các tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng có lượng người dùng online tìm kiếm đất nền tăng lần lượt là 41%, 35% và 32%.

Còn tại khu vực miền Nam, đất nền TP.Hồ Chí Minh sôi động chủ yếu ở các vùng ven. Mức độ quan tâm đất nền ở Củ Chi (TP.Hồ Chí Minh) tăng 25%, Bình Chánh tăng 10%. Khu Đông Nam Bộ cũng xảy ra tình trạng giá đất tăng trong những tháng đầu năm. Trong khi, giá đất nền tại Tây Ninh chỉ tăng 12%, Đồng Nai tăng 7%...

Cẩn trọng lợi nhuận “trên giấy” do tính thanh khoản thấp

Theo nhận định của giới chuyên môn, mặc dù giá nhà đất đã tăng tại nhiều khu vực trên cả nước, tuy nhiên, thị trường bất động sản lại đang có biểu hiện méo mó do giá bán bị đẩy lên quá cao. Thực tế có không ít người giàu lên nhờ buôn bán đất. Nhưng cũng không thiếu những “cuộc sa lầy” đến cả chục năm nay chưa rút được ra vì đầu tư kiểu mua đỉnh bán đáy. Chuyên gia cảnh báo, lợi nhuận không dành cho mọi nhà đầu tư, chưa kể ném tiền vào bất động sản với tâm lý chạy theo đám đông rất có thể sẽ ôm cả núi nợ hoặc bị trắng tay.

Có trường hợp đất sốt nóng, nhiều nhà đầu tư lao vào đầu tư theo đám đông hoặc bị cò đất “lòe” dù khi thị trường đã ở đỉnh, không thanh khoản được, xuất hiện tình trạng lợi nhuận “trên giấy”, nghĩa giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm người mua. Thậm chí có người còn không quan tâm đến tính pháp lý của miếng đất mà mình đầu tư vẫn cứ “xuống tiền”.

Như số liệu đã nêu trên, hai tháng nay, giá đất tại các huyện Hóc Môn, Củ Chi, TP Hồ Chí Minh đã tăng đến 25% so với năm 2021. Nguyên nhân là bởi có đề xuất đưa Củ Chi lên thành phố và UBND TP Hồ Chí Minh cũng có kế hoạch thu hút đầu tư rất nhiều dự án vào khu vực này trong thời gian tới. Một người môi giới tại đây cho biết, hơn một tháng trở lại đây dường như không có ngày nghỉ vì người xuống đây hỏi mua đất rất nhiều.

Thời gian qua, giá bất động sản tăng cao đã khiến khả năng mua nhà của người dân có nhu cầu thật ngày càng khó khăn hơn, về lâu dài sẽ tạo ra nhiều hệ lụy và sự chênh lệch giàu nghèo. Cùng với đó, giá đất tăng không đúng giá trị thực dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà ở giá thấp. Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp, lồng ghép vào việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở trong thời gian tới, nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo cơ chế cho phát triển loại hình nhà ở này.

du-an-dat-nen-long-thanh-center-1650606372.jfif
Người có nhu cầu thật chật vật mua đất trong thời gian qua

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho hay, việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển nhanh hiện nay làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. Thế nhưng, mức tăng giá đất hiện nay đang không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Tức là giá trị bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với việc đầu tư, nhưng trong trường hợp đầu tư một mà giá tăng 3 đến 4 lần là bất hợp lý. Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong một thời gian ngắn có “độ ảo”, có những nơi giá tăng vọt không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng chia sẻ, nếu đầu tư vào đất đai mà mang tính đầu cơ, kiếm lời là một trong những nguy cơ ảnh hưởng tới hoạt động của nền kinh tế trong tương lai. Ngoài ra, giá bất động sản tăng còn ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ. Cụ thể, thị trường bất động sản và tiền tệ quan hệ lưu thông với nhau, do đó, các dòng tiền đổ hết vào thị trường bất động sản dễ gây nguy hiểm cho hệ thống tiền tệ, dẫn đến lạm phát.

Có thể nói, tình trạng nhiều nhà đầu tư mắc bẫy tâm lý đám đông là điều dễ hiểu vì những người này thường non kinh nghiệm, thiếu kiến thức. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần có những giải pháp, sự điều chỉnh để hạ nhiệt thị trường bất động sản bởi người đi tìm mua nhà đất cho nhu cầu ở thật đang rất khó khăn để tìm được sản phẩm phù hợp với túi tiền do giá liên tục bị đẩy tăng cao. Đặc biệt, các nhà đầu tư khi giao dịch bất động sản cần phải xem xét kỹ tính pháp lý của dự án, không giao dịch bất động sản dưới dạng giấy viết tay để tránh nhận về rủi ro.