Bất động sản vùng ven Hà Nội “ăn theo” Vành đai 4

Nguyễn Quỳnh Anh

Trước thông tin triển khai dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, bất động sản vùng ngoại thành Hà Nội tăng giá nhanh chóng. Nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi đầu cơ, trữ đất. Bên cạnh khả năng sinh lợi cao, các chuyên gia cũng đánh giá, việc đầu tư "ăn theo" quy hoạch cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Tại tờ trình Chính phủ số 111, UBND TP Hà Nội kiến nghị Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư xây dựng Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô với tổng chiều dài khoảng 112,8km, đi qua 3 tỉnh, thành phố Hà Nội (58,2km), Hưng Yên (19,3km) và Bắc Ninh (25,6km) và 9,7km tuyến nối. 

Theo thiết kế, Vành đai 4 sẽ đi qua 7 quận, huyện của Hà Nội bao gồm: huyện Sóc Sơn, huyện Mê Linh, huyện Đan Phượng, huyện Hoài Đức, huyện Thanh Oai, huyện Thường Tín và quận Hà Đông.

Thị trường nhà đất vùng ven “nóng hôi hổi”

Khảo sát thị trường bất động sản của phóng viên tại các quận, huyện trên cho thấy giá nhà đất có biến động mạnh mẽ. Thực tế, nhà đất khu vực Hoài Đức đã tăng “chóng mặt” từ năm 2021, khi vừa có thông tin sơ bộ về dự án. Cụ thể, trước thông tin quy hoạch, giá đất nhiều nơi trên địa bàn huyện lập tức tăng “nóng” 10-20 triệu đồng/m2 so với đầu năm 2021.

Tại xã Đức Thượng huyện Hoài Đức, giá khu vực có đường Vành đai 4 đi qua ở mức 35-75 triệu đồng/m2. Khu vực đắt nhất là mặt đường QL32, có lợi thế kinh doanh, giá lên tới 160 triệu đồng/m2.

bds-vung-ven-01-1653395561.jpg
Giá nhà đất vùng ven Hà Nội tăng "nóng" theo dự án xây dựng Vành đai 4 (ảnh minh họa)

Thị trường nhà đất tại huyện Đan Phượng cũng nhận được sự quan tâm lớn, với giá nhà đất dao động ở nhiều mức khác nhau. Tại thị trấn Phùng, giá đất nằm trong khoảng 30-70 triệu đồng/m2; trong đó, tại đường Gò Mèo, giá đất không dưới 60 triệu/m2. Một căn nhà mặt phố đường Vĩnh Kỳ, xã Tân Hội, huyện Đan Phượng, gần Vinhomes Wonder Park, rộng 75m2 được đăng tin bán 9,3 tỷ khoảng 124 triệu/m2. Nhìn chung, nhà đất có vị trí gần Vinhomes Wonder Park trên địa bàn huyện Đan Phượng, được rao bán trên 100 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, dự án Vành đai 4 cũng đi qua địa giới huyện Mê Linh tại xã Văn Khê. Thị trường bất động sản xã Văn Khê cũng khá sôi động thời gian gần đây. Giá nhà đất tại địa phương này giao động khoảng 15-30 triệu/m2. Tại xã Văn Bình, huyện Thường Tín, điểm giao giữa Vành đai 4, QL1A và đường Pháp Vân - Cầu Giẽ, giá nhà đất dao động từ 25-40 triệu đồng/m2.
Huyện Sóc Sơn giá đất còn tương đối thấp. Tuy nhiên, so với năm 2020, giá nhà đất tại xã Minh Trí đã tăng gấp 3-4 lần ở thời điểm hiện tại, tầm giá 10 triệu đồng/m2. Khu vực xã Thanh Xuân, điểm giao QL2 và Vành đai 4, giá nhà đất động 25 - 55 triệu đồng/m2.

Đối với hai huyện Thường Tín và Sóc Sơn, giá nhà đất vẫn còn khá thấp, các chuyên gia nhận định nhà đầu tư có thể dễ dàng kiếm lời gấp 2, gấp 3. Tuy nhiên, điều này chỉ đúng với mục tiêu đầu tư trung hạn và dài hạn thì mới đạt. 

Sáng suốt đầu từ trước “món hời”

Hạ tầng giao thông luôn được coi là đòn bẩy cho bất động sản. Khi hạ tầng giao thông hoàn thiện, giá trị của đất đai cũng sẽ tăng cao. 

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính, đầu tư giao thông kết nối chính là cách làm bất động sản tăng giá mạnh nhất. 

bds-vung-ven-02-1653395750.png
Hạ tầng giao thông luôn được coi là đòn bẩy cho bất động sản

Việc đầu tư xây dựng đường vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội có vai trò quan trọng trong phát triển kết cấu hạ tầng giao thông, giúp tăng cường khả năng kết nối và tạo động lực, tác động lan tỏa liên vùng, đồng thời tạo không gian phát triển mới cho Hà Nội, cũng như thúc đẩy sự phát triển của kinh tế - xã hội tại các tỉnh, thành phố trong vùng Thủ đô.

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng phải tỷ lệ thuận với mức đầu tư thực sự. Giá trị bất động sản cao thì cùng với đó, giá trị hạ tầng, đời sống và dịch vụ khu vực cũng phải tăng tương xứng. Giá tăng đột biến trong giai đoạn mới công bố dự án, chưa bắt đầu triển khai, theo các chuyên gia, là điều bất bình thường và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, dù việc xây dựng mới và mở rộng hạ tầng giao thông có khả năng đem lại giá trị lớn cho bất động sản các vùng lân cận, thế nhưng việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư lớn, sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi để đầu tư vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong khoảng thời gian dài. Đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, nguồn tiền đầu tư từ vay lãi ngân hàng, nhiều khả năng dễ thất bại vì phải gánh lãi suất nhiều năm.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý quy hoạch phụ thuộc vào các điều chỉnh về kinh tế vi mô. Các công trình cơ sở hạ tầng giao thông cũng có thể thay đổi, cập nhật, làm lại theo thời gian. Các nhà đầu tư phải thực sự cẩn trọng trong việc đầu tư theo cơ sở hạ tầng. Bài học đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long vẫn nguyên giá trị: Do hai bên đường Đại lộ được rào lại, ngăn các phương tiện đỗ để đảm bảo tính an toàn giao thông, kéo theo bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi tuyến đường được xây dựng.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh các nhà đầu tư cần chú trọng vào tính chuẩn xác của thông tin, xác định đầu tư dài hạn khi lựa chọn “đón sóng” hạ tầng. Ông Châu cảnh báo nếu không nắm được thông tin, người dân và nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt”, đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, rất dễ chịu rủi ro lớn, “tiền mất tật mang”.

bds-vung-ven-03-1653395868.jpg
các nhà đầu tư cần chú trọng vào tính chuẩn xác của thông tin, xác định đầu tư dài hạn khi lựa chọn “đón sóng” hạ tầng

Dự kiến dự án đầu tư xây dựng Vành đai 4 - Vùng Thủ đô sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2022 - 2027.