Bất động sản khu công nghiệp sẽ "bùng nổ" trong 6 tháng cuối năm?

Tỏa sáng thị trường cuối năm

Trước thời điểm dịch Covid-19 diễn ra, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá là sôi động vì thu hút nhiều khách thuê. Vào thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, thị trường rơi vào trầm lắng do nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh. Một số nhà đầu tư nước ngoài từng có nhu cầu thiết lập nhà máy tại Việt Nam cũng phải trì hoãn kế hoạch vì các quy định hạn chế đi lại của các nước và việc hàng loạt đường bay quốc tế ngừng hoạt động.

Từ đầu năm đến nay, tình hình đã có sự chuyển biến tích cực, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu và thuê đất tại các khu công nghiệp dần tăng lên, nhất là sau khi Việt Nam mở lại các đường bay quốc tế.

Tại buổi công bố thông tin về thị trường bất động sản Hà Nội, đại diện công ty bất động sản CBRE cho biết, nửa đầu năm 2022, hàng loạt các khu công nghiệp, kho xưởng và nhà máy được khởi công. Nhu cầu thuê bất động sản dần phục hồi, lượng khách hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng qua CBRE tăng hàng chục phần trăm.

Công ty nghiên cứu thị trường này cho biết trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại 5 địa phương công nghiệp trọng điểm của miền Bắc (gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 78%; tương tự tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính của miền Nam con số là 92%. Xét về quy mô giao dịch, thị trường ghi nhận nhiều giao dịch có quy mô lớn trên 10 héc-ta đến từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực kho vận (logictics), sản xuất nội thất và năng lượng mặt trời.

Nhờ tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê đất trung bình ghi nhận sự tăng trưởng tại các thành phố công nghiệp. Cụ thể tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương ghi nhận mức tăng trung bình từ 5-12%/năm. Còn tại TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, mức tăng là tăng 8-13%.

CBRE cho rằng, trong tương lai với sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng như các tuyến đường vành đai 3 tại TPHCM và vành đai 4 tại Hà Nội, các tuyến cao tốc… thị trường bất động sản khu công nghiệp dự kiến sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới. Trong vòng 3 năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm 14 ngàn héc-ta. Một số khu công nghiệp chuẩn bị đi vào hoạt động nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023 đã đạt được tỉ lệ cam kết cho thuê sớm khả quan, ở ngưỡng từ 40-100% giai đoạn đầu triển khai. Với nguồn cầu khả quan, giá bất động sản công nghiệp được dự báo có thể tăng từ 5-13% trong 3 năm tới.

Còn trong báo cáo chiến lược 6 tháng cuối năm 2022, Công ty Chứng khoán VnDirect cho biết, tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại năm tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm tăng 4,4% so với cùng kỳ lên 26.000ha trong 2021. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Tỷ lệ lấp đầy tại phía Nam duy trì ở mức cao 89,6%. 

Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 9% so với cùng kỳ lên 120 USD/m2/kỳ thuê, theo JLL.

Trong đó, giá thuê tại thành phố vệ tinh tăng mạnh mẽ như Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 20% so với cùng kỳ lên 94 USD/m2/kỳ thuê trong quý 1/2022 nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Cũng tại khu vực miền Nam, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang nổi lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, lần lượt tăng 10% so với cùng kỳ lên 3,5 triệu m2 và 8% so với cùng kỳ lên 3,2 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức cao 89% vào cuối quý 1/2022.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại phía Nam tăng nhẹ 0,9% so với quý trước 5,9% và so với cùng kỳ lên 4,8 USD/m2/tháng trong quý 1/2022.

VnDirect dự báo, diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong 2022-2023 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Cơ sở hạ tầng phía Nam đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Trong đó, Bình Dương nổi bật với hơn 2.000ha đất khu công nghiệp dự kiến được đưa vào hoạt động trong 2022-23, với các dự án KCN VSIP 3 (1.000ha) của VSIP, KCN Cây Trường (700ha) của BCM, KCN Nam Tân Uyên (346ha) của NTC.

Bên cạnh đó, VnDirect cho rằng Long An sẽ là điểm sáng nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và thương mại điện tử. Theo đó, những yếu tố này giúp hỗ trợ KCN Hựu Thạnh (500ha) của IDC và KCN Nam Tân Tập sắp tới của SGT (245ha) trở nên hấp dẫn hơn nhờ nắm bắt được nhu cầu đất KCN ngày càng tăng.

Đối với thị trường miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại sáu tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 6,0% so với cùng kỳ lên 10.600ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% so với cùng kỳ lên 86,6%.

Tại miền Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng mạnh trong quý 1/2022, với mức tăng trung bình 9% so với cùng kỳ lên 109USD/m2/kỳ thuê.

Trong đó, Hải Dương ghi nhận mức tăng mạnh nhất 9% so với cùng kỳ lên 85USD/m2/kỳ thuê, nhờ vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng phát triển. Đáng chú ý, vào quý 1/2022, nhà đầu tư Ấn Độ đã công bố sẽ xây dựng công viên dược phẩm trị giá 12 tỷ USD tại Hải Dương.

Nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn lần lượt tăng 7% so với cùng kỳ lên 1,3 triệu m2 và 9% so với cùng kỳ lên 2,5 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Theo JLL, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 98% trong quý 1/2022. VnDirect đưa ra kỳ vọng một số dự án nhà xưởng xây sẵn đáng chú ý sẽ được triển khai vào năm 2022 giúp gia tăng nguồn cung như các dự án của liên doanh KTGBKIM tại KCN Yên Phong II-C và BW tại KCN Hải Dương.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại phía Bắc ghi nhận mức tăng ổn định 3,5% so với cùng kỳ trong quý 1/2022 lên USD4,7/m2/tháng trong quý 1/2022.

Diện tích đất khu công nghiệp ở phía Bắc dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.600ha trong 2022-23 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Trong đó nổi bật KCN Tràng Duệ 3 của KBC nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, một trong những nơi được hưởng nhiều chính sách ưu đãi nhất của Chính phủ Việt Nam, dự kiến sẽ khởi công trong quý 4/2022-2023.

"Trong bối cảnh quỹ đất ở các trung tâm công nghiệp ngày càng hạn chế, nhận thấy Hưng Yên và Hải Dương đang nổi lên nhờ vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng được cải thiện, cũng như sự nỗ lực tích cực của chính quyền địa phương", chuyên gia VnDirect nhận định.

Lực đẩy lớn

Đánh giá về triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới, VnDirect cho rằng, việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.

Quốc hội mới đây đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng).

Tương tự trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-25, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương.

Theo đó, VnDirect dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021. Chính phủ cũng cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn trong năm 2022 như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc-Nam. Những điều này sẽ tạo ra một mạng lưới giao thông công cộng kết nối dễ dàng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí sản xuất, chi phí hậu cần,...

Ngoài ra, xu hướng mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. VnDirect duy trì dự báo từ đầu năm nay rằng vốn đăng ký của các dự án FDI và vốn thực hiện của các dự án FDI vào năm 2022 sẽ tăng lần lượt 10% và 9% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, sự ra đời của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP được cho sẽ tạo ra cơ hội và triển vọng phát triển Khu Công nghiệp (KCN), Khu Kinh tế (KKT) khi có nhiều điểm sửa đổi tiến bộ so với Nghị định 82/2018/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Theo đó, Nghị định 35/2022/NĐ-CP phân loại cụ thể các loại quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gồm quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp, quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp và quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp (nếu cần).

Đặc biệt, Nghị định 35/2022/NĐ-CP cho phép các trường hợp không cần lập nhiệm vụ quy hoạch như lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được phê duyệt; lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt…

Một điểm mới đột phá của Nghị định 35/2022/NĐ-CP là công nhân, người lao động được quan tâm về nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích tại khu công nghiệp. Trong đó, để được xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư, dự ánhạ tầng khu công nghiệp phải có quy hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động. Ngoài ra, một trong các điều kiện xem xét mở rộng khu công nghiệp là đã xây dựng, đưa vào sử dụng khu nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho công nhân.

Vẫn còn rào cản

Bà Hoàng Việt Phương, Giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt các khu công nghiệp sẽ có thể nhận được giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư. Do đó, các khu công nghiệp mới được thành lập có thể đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.

Ngoài ra, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng tích cực với việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vắc-xin để phục hồi kinh tế, giúp các hợp đồng được ký biên bản ghi nhớ trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Đặc biệt, các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo… sẽ là những đòn bẩy giúp các doanh nghiệp khu công nghiệp có thêm cơ hội thu hút khách hàng.

Mặc dù việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được giảm bớt các thủ tục pháp lý, nhưng trước mắt, vẫn còn một số rào cản nhất định, nhất là tiến độ đền bù giải tỏa còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh. Theo bà Phương, điều này có thể làm chậm tiến độ dự án, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các khu công nghiệp mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30 - 35% so với các khu công nghiệp hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Bé - Chủ tịch Hiệp hội các Doanh nghiệp khu công nghiệp TP.HCM, để Nghị định 35/2022/NĐ-CP đi vào thực tiễn có hiệu quả, chính quyền các cấp và kể cả ban quản lý các khu công nghiệp phải có quyết tâm chính trị, mạnh dạn quán triệt triển khai, nhất là khâu phân cấp, phân quyền, giao nhiệm vụ và ủy quyền. Mặt khác, để góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và thúc đẩy thu hút đầu tư hơn nữa vào các khu công nghiệp, khu kinh tế, về lâu dài, cần tổng kết, đúc kết để hình thành Luật về quản lý khu công nghiệp - khu kinh tế.

“Luật này là cơ sở pháp lý bền vững ổn định cho hơn 400 khu công nghiệp - khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu của cả nước - một khu vực đã được đầu tư trên 200 tỷ USD với hơn 4 triệu công nhân lao động và hàng chục ngàn nhà máy đang hoạt động”, ông Bé kiến nghị.