Bất động sản du lịch “dậm chân tại chỗ” khi đối mặt với muôn vàn khó khăn

Bùi Bích Hạnh

Mặc dù các hoạt động du lịch đã được mở cửa bình thường, những chính sách kích cầu thu hút du khách liên tục được thực hiện nhưng phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn chưa thể nhanh chóng hồi phục như kỳ vọng. Dự báo ít nhất đến đầu năm 2023 thị trường này mới có thể trở lại và bắt đầu tăng trưởng.

Thị trường bất động sản du lịch hồi phục chậm

Sau 2 năm gián đoạn vì chịu tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, thị trường du lịch đã chính thức mở cửa thông qua việc Chính phủ nối lại các tuyến đường bay quốc tế từ thời điểm tháng 3 vừa qua. Điều này góp phần đẩy mạnh sự tăng trưởng, hồi phục của ngành du lịch. Nhiều người kỳ vọng khi du lịch khởi sắc sẽ kéo theo sự phát triển trở lại của phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thị trường này vẫn phải đối diện với rất nhiều khó khăn, thử thách. 

Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam trong những tháng đầu năm còn rất thấp, chủ yếu khách đi thăm quan, nghỉ dưỡng là khách nội địa. Số lượng khách quốc tế trở lại không nhiều như kỳ vọng. Nếu so sánh với thời kỳ trước dịch thì khách quốc tế chỉ chiếm khoảng 10-15% tổng lượng khách. Doanh thu từ du lịch lúc này chỉ để các doanh nghiệp bù chi phí, hầu như rất ít công ty có lợi nhuận.

hinh-bai-chan-trang-1488377735188-1650872337.jpg
Bất động sản du lịch phục hồi chậm 

Theo số liệu khảo sát thị trường được DKRA Việt Nam công bố trong thời gian gần đây cho thấy lượng khách du lịch trong quý I/2022 đã có dấu hiệu tăng trưởng nhưng chủ yếu là khách trong nước. Đơn cử, tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang (đảo Phú Quốc) khách nội địa chiếm đến 60-80% tổng lượng khách đến so với thời điểm trước khi dịch bùng phát, nhưng ở Khánh Hòa, Đà Nẵng chỉ bằng khoảng 30-40%...Đáng chú ý, trong bối cảnh hiện tại khi dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, khách nội địa chủ yếu lựa chọn du lịch nghỉ dưỡng ở các địa điểm gần nhà thay vì đi xa. 

Tuy lượng khách du lịch tăng trưởng chậm, nhưng phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã bắt đầu ghi nhận dấu hiệu “ấm” trở lại. Cụ thể, trong quý I/2022 thị trường ghi nhận 12 dự án biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, cung cấp tổng số lượng 1.020 căn cho thị trường, tăng 4% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 57% tăng gần 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, thị trường cũng chào đón 13 dự án shophouse nghỉ dưỡng được mở bán, cung cấp ra thị trường 2.768 căn, tăng 4% so với thời điểm quý trước và gấp 12,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường đạt xấp xỉ 87% và tăng 14,7 lần so với cùng kỳ. 

Trong quý I năm 2022, khi dịch bệnh được kiểm soát cơ bản, nền kinh tế hồi phục và mở cửa trở lại, cùng với những diễn biến sôi động của thị trường bất động sản nói chung đã khiến cho đà phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch trở nên rõ ràng hơn. Dù sự quay lại đường đua của bất động sản du lịch chậm chạp nhưng với những chính sách kích cầu du lịch đúng hướng nhiều khả năng đến năm 2023 phân khúc này sẽ hồi phục mạnh hơn. 

Rào cản của bất động sản du lịch vẫn là vấn đề pháp lý

Theo số liệu thống kê từ Tổng Cục Du lịch, ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã khiến lượng khách quốc tế giảm đến 95% trong năm 2021, khách nội địa cũng cũng giảm hơn 50%. Diễn biến này đã khiến doanh thu của ngành du lịch sụt giảm trầm trọng từ lên đến 25-30 tỷ USD. Dự kiến trong năm 2022, có khoảng 5 triệu khách du lịch quốc tế đến với Việt Nam khi các đường bay quốc tế chính thức mở cửa trở lại. Số lượng khách này chỉ bằng khoảng 25% so với thời điểm năm 2019 khi chưa xảy ra dịch bệnh. Vì thế giới chuyên gia cũng như các doanh nghiệp đều chưa đặt ra nhiều kỳ vọng vào sự tăng trưởng của du lịch trong năm nay.

Từ nay cho đến hết năm 2022, nhiều doanh nghiệp du lịch có thể sẽ phải bù lỗ nhưng vẫn chấp nhận duy trì hoạt động do thị trường chưa thể có sự phục hồi ngay lập tức trong nửa đầu năm. Dự báo đến thời điểm cuối năm nay và đầu năm 2023, thị trường du lịch có thể sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hơn. 

khach-san-nha-trang-rao-ban-2-1626180795623330896460-1650872416.jpg
Vương mắc trong phát triển bất động sản du lịch là quy định pháp luật 

Trong 2 năm dịch bệnh Covid diễn ra, thị trường bất động sản du lịch đã phải gồng mình tìm hướng đi để phục hồi và phát triển trở lại. Trước bối cảnh dịch bệnh dần dần được kiểm soát, nhu cầu của khách du lịch tăng cao đã đặt ra bài toán cấp bách cho các doanh nghiệp là làm thế nào để chuyển đổi, thích nghi phù hợp nhất. Tuy nhiên, rất khó để các doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm điều chỉnh vì vấn đề pháp lý cho bất động sản du lịch vẫn trong tình trạng thiếu đồng bộ, chưa phát triển tương xứng với sự biến động của thị trường. 

Bất động sản du lịch Việt Nam đã từng có thời điểm bùng nổ mạnh mẽ với nhiều sản phẩm mới, trở thành phân khúc nóng nhất trên thị trường, nhận được sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ cuối năm 2018 đến nay, thị trường dần “chững lại” do nhiều nguyên nhân, trong đó vấn đề quyền sở hữu, cam kết lợi nhuận của sản phẩm Condotel. Mặc dù dòng sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng này phát triển ồ ạt nhưng pháp lý, quy định không rõ ràng, chưa có các tiêu chí để vận hành và quản lý. 

img-20200604-141926-1651741566.jpg
Bất động sản du lịch đối mặt nhiều khó khăn 

Theo thống kê từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam dựa trên cơ sở quy định hiện hành, trình tự để thực hiện một dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 936 tiêu chuẩn, 102 quy chuẩn. Tùy từng loại hình dự án khi triển khai thực hiện sẽ cần lấy từ 38 - 159 con dấu, thời gian quy định việc hoàn tất các thủ tục quy định sẽ mất khoảng từ 1 - 1,5 năm. Tuy nhiên thực tế thời gian thực hiện phê duyệt dự án có thể kéo dài 2 - 5 năm hoặc lâu hơn. Như vậy, quy trình đầu tư một dự án bất động sản du lịch vô cùng phức tạp, trải qua rất nhiều bước khác nhau và thời gian hoàn tất không được quy định rõ ràng. 

Những quy định, chính sách, pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch chưa thật sự thông thoáng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này, các quy định pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS vẫn còn tồn tại nhiều khoảng trống, thiếu kiểm soát trong việc cam kết lợi nhuận…Đặc biệt hiện tại, quy định pháp luật chưa có chính sách về việc thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch. 

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, khi ngành du lịch phục hồi sẽ kéo theo sự tăng trưởng của bất động sản du lịch. Tuy nhiên, thực tế là phân khúc này đã phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trước cả khi dịch bệnh Covid bùng phát do vướng mắc về pháp lý. Ngay cả khi dịch bệnh kết thúc, nếu không thể giải quyết vấn đề pháp lý thì bất động sản du lịch vẫn rất khó trong việc tìm lối thoát. Vì thế, để phân khúc bất động sản du lịch bùng nổ trở lại, Nhà nước cần sớm hoàn thiện sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đồng bộ với Luật Kinh doanh bất động sản.