Bất động sản công nghiệp tiếp tục thể hiện tiềm năng trong năm mới

Nguyễn Ngọc Huyền
Nhiều dự báo về bất động sản công nghiệp vẫn sẽ là điểm sáng trong năm 2023. Giá thuê có thể tiếp tục xu hướng tăng, nhất là tại khu vực phía Nam vì nguồn cung khan hiếm… 

Theo VnEconomy, cả nước đang có 84 khu công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy gần như 100%, còn lại trung bình khoảng 80%. Dựa trên thống kê, thấy được bất động sản công nghiệp vẫn sẽ là điểm sáng khi liên tục tăng cả nhu cầu lẫn giá.

Sẵn sàng nguồn cung mới

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, vốn FDI trong năm 2022 đạt 22,4 tỷ USD là mức cao nhất trong 5 năm qua, tăng 13,5% so với năm trước. Những lĩnh vực thu hút FDI nhất là: Ngành sản xuất & chế biến, chế tạo chiếm 61%; Bất động sản chirms 16%; Công nghệ và lĩnh vực khác là 23%. Các quốc gia dẫn đầu tổng vốn đăng ký là Singapore (23,3%), Hàn Quốc (17,6%), Nhật Bản (17,3%).

Vốn FDI thực hiện vẫn có mức tăng khả quan, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên toàn quốc có xu hướng tăng, đạt hơn 80%. Tỷ lệ lấp đầy những khu công nghiệp tại khu vực phía Nam khoảng 85%.

tiem-nang-bds-cong-nghiep-1-1672993197.jpg

Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP. HCM, Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương gần như đã được lấp đầy hoàn toàn. Trong đó, Bình Dương ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 khu công nghiệp đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy kín trên 95%.

Giá thuê tăng gần 10% so với kỳ trước, trung bình từ 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và còn tiếp tục tăng, nhất là ở phía Nam vì nguồn cung khan hiếm. Tại các khu công nghiệp miền Bắc, giá thuê trong khoảng 90 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tại thị trường miền Nam, TP. HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất từ 180 - 300 USD/m2. Tiếp đó là Long An có mức giá thuê trung bình từ 125 - 275 USD/m2. Tại Bình Dương dao động là 100 - 250 USD/m2 và Đồng Nai là 100 - 200 USD/m2. Mức giá sẽ tính theo mỗi chu kỳ thuê.

Báo cáo cập nhật ngành bất động sản của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (SBSC) cho rằng, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn Việt Nam là điểm đến. Đơn cử như Samsung dự định đầu tư thêm 3,3 tỷ đồng vào Việt Nam trong năm nay, trong đó 2 tỷ USD đã được hiện thực hóa.

Foxconn, Luxshare, Goertek, rồi Intel, LG đồng loạt tăng tốc đầu tư vào Việt Nam. Như năm 2022, LG đã 2 lần tăng vốn cho Nhà máy LG Display; Foxconn sau khi đầu tư thêm 270 USD, tiếp tục có kế hoạch đầu tư khoảng 300 triệu USD mở rộng nhà máy có thể sản xuất iPad, Apple Watch tại Việt Nam; Cho tới nay, Goertek đã nhanh chóng tăng vốn đầu tư 1 tỷ USD vào Việt Nam.

“BĐS công nghiệp đạt lợi suất là 8 - 11% và lợi nhuận trung bình của bên cho thuê khoảng 4%/năm. Giá cho thuê BĐS công nghiệp sẽ còn tăng, nhất là ở thị trường phía Nam” - Theo SBSC.

tiem-nang-bds-cong-nghiep-12-1672993197.jpg
Thị trường kho xưởng xây sẵn nhìn chung có hơn 300.000m2 nguồn cung mới

Cushman & Wakefiel Việt Nam ghi nhận, giá thuê tiếp tục tăng ở mọi phân khúc BĐS tại thị trường miền Nam vào quý cuối năm 2022. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm vì nguồn cung mới trên thị trường, nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn cũng đang chững lại.

Về từng loại hình BĐS công nghiệp, Cushman & Wakefiel cho rằng, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê tăng 1% so với quý trước, đạt 28.170ha, tăng 2% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 81%, ổn định so với quý trước, giảm 5 điểm phần trăm so với năm 2021. Giá thuê trung bình là 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước, tăng 10% so với năm 2021.

Nguồn cung nhà ở xây sẵn đạt gần 4.820.000 m2, tăng 2% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%, giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước và năm 2021. Giá thuê trung bình đạt 4,6 USD/m2/tháng, giảm 3% so với năm 2021, khá ổn định so với quý trước.

Với loại hình nhà kho xây sẵn, nguồn cung có khoảng 5.000.000m2, tăng 9% so với quý trước và 39% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 76%, giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước, giảm 9 điểm phần trăm so với năm 2021. Trung bình mức giá thuê hàng tháng là 4,4 USD/m2, tăng 1% so với quý trước, tăng 10% so với năm ngoái.

Thị trường kho xưởng xây sẵn nhìn chung có hơn 300.000m2 nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại các tỉnh Đồng Nai, Long An.

Trong quý qua, bộ phận cho thuê của Cushman & Wakefield cho biết nhu cầu thuê quy mô lớn từ những quý doanh nghiệp lên tới 20.000 - 50.000m2. Bên cạnh vị trí và giá cả, doanh nghiệp bắt đầu chú trọng hơn về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn kỹ thuật, cải thiện chất lượng dịch dịch vụ khách hàng, nhất là những yếu tố môi trường và phát triển bền vững. Chẳng hạn, năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn (circular economy), mục tiêu phát thải ròng bằng Không (Net Zero),

Giá thuê sẽ tùy vào nhu cầu sử dụng

Việt Nam vẫn phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2023, chủ yếu là do nền kinh tế có độ mở lớn, phụ thuộc các thị trường lớn, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có dấu hiệu chững lại hoặc bước đầu suy thoái, gia tăng lạm phát, chính sách tiền tệ thắt chặt tại nhiều quốc gia.

tiem-nang-bds-cong-nghiep-3-1672993197.jpg
Nhà đầu tư sẽ hướng đến các vị trí có giá còn mềm như Bình Thuận, Bình Phước, Cần Thơ

Theo Cushman & Wakefiel Việt Nam, giai đoạn từ năm 2023 trở đi, dự kiến thị trường sẽ đón thêm nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi nguồn cung đất công nghiệp sẽ dần hạn chế vào năm 2023 vì thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới đặt áp lực lên giá thuê kho xưởng, khiến giá thuê trong tương lai có thể không đổi, thậm chí giảm.

Với tình trạng giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng đến các vị trí có giá còn mềm như Bình Thuận, Bình Phước, Cần Thơ. Cushman & Wakefield dự báo trong tương lai, nguồn cung khu công nghiệp sẽ khoảng 27.000ha, nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4,1 triệu m2, nhà kho xây sẵn là 2,8 triệu m2.