Bất động sản công nghiệp đã không đơn thuần chỉ phát triển nhà máy

Nguyễn Ngọc Huyền

Để có thể đón nguồn tiền từ nước ngoài, phát triển mạnh mẽ bất động sản công nghiệp tại Việt Nam thì các chủ đầu tư bắt buộc phải thay đổi chiến lược, mô hình khu công nghiệp đa chức năng và hình thành một lối sống công nghiệp mới. 

Phần lớn các khu công nghiệp đều là “may sẵn”

Theo báo Đầu tư, hàng loạt nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam chỉ tính riêng quý I/2022 đã chứng minh đây là quốc gia hàng đầu được các doanh nghiệp quốc tế lựa chọn làm nơi đặt nhà máy và một phần dây chuyền sản xuất, lắp ráp sản phẩm của họ. 

Trong 4 tháng qua, Việt Nam ghi nhận 10,8 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đã được đăng ký. Trong đó, 5,29 tỷ USD vốn đầu tư đăng ký thêm, tăng 92,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Có thể thấy, Việt Nam đã xây dựng được niềm tin và trở thành địa điểm hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài đối với phân khúc BĐS công nghiệp. 

bat-dong-san-cong-nghiep-khong-don-thuan-chi-phat-trien-nha-may-1-1652180438.jpg
10,8 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đã được đăng ký vào KCN chỉ trong 4 tháng đầu năm

Dù vậy, để có được nhiều hơn từ các “ông lớn” nước ngoài, ông Hong Sun - Phó chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Hàn Quốc (Korcham) tại Việt Nam cho hay, tại các khu công nghiệp truyền thống Việt Nam hầu như chỉ có nhà máy đơn thuần mà không có nhà ở cho công nhân. Trong khi đó, tại các quốc gia khác đã theo xu hướng phát triển khu công nghiệp hỗn hợp, thậm chí kết hợp nhà ở đô thị, trường học, y tế… để có thể đảm bảo đời sống, sinh hoạt của cán bộ, người lao động của doanh nghiệp. 

“Việt Nam nên phát triển các khu công nghiệp theo mô hình mới, tại đó không chỉ có nhà máy mà phải kết hợp cả dịch vụ, tiện ích để công nhân sinh sống và làm việc. Nếu trong tương lai vẫn chỉ có nhà máy đơn thuần thì rất khó để tồn tại bền vững. Nhất là sau giai đoạn Covid - 19 thì vai trò của một không gian sống khép kín lại càng quan trọng để công nhân có thể vừa sản xuất vừa sinh hoạt một cách an toàn” - ông Hong Sun nói.

Ông Vũ Anh Tú - Phó vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện đang xuất hiện hai mô hình đầu tư khu công nghiệp: Một là, mô hình “may sẵn”, tức là các chủ đầu tư đã phát triển sẵn khu công nghiệp theo hướng đa ngành rồi đón các doanh nghiệp tới thuê đất và xây dựng nhà máy; Hai là, mô hình “may đo”, chủ đầu tư sẽ xây dựng đồng bộ khi biết rõ nhà đầu tư hoạt động như thế nào để triển khai xây dựng theo hướng đó.

bat-dong-san-cong-nghiep-khong-don-thuan-chi-phat-trien-nha-may-2-1652180455.jpg
BĐS KCN được phát triển theo mô hình "may sẵn" và "may đo"

Theo ông Tú, các chủ đầu tư trước đây thường ở trong thế thụ động, hầu như đều làm sẵn khu công nghiệp rồi đợi doanh nghiệp vào thuê. Do đó, khi trình độ phát triển ngày càng cao thì các mô hình “may sẵn” đã không còn phù hợp để đáp ứng những tiêu chuẩn và xu hướng mới. 

“Việt Nam phải tích cực và chủ động hơn nữa để phát triển mô hình khu công nghiệp “may đo”, bằng cách xác định rõ nhu cầu và xu hướng hiện tại cũng như đối tượng mà nhà đầu tư hướng đến” - ông Tú nhấn mạnh.

Phát triển thêm nhiều khu công nghiệp đa chức năng

Thực tế, mô hình phát triển khu công nghiệp truyền thống đã cho thấy nhiều hạn chế, lạc hậu và không còn thu hút được nguồn lao động chất lượng cao. “Nhiều ưu thế trong việc thu hút đầu tư của TP. HCM đã bị giảm đi so với những địa phương lân cận do chi phí tăng thuê đất, thuê lao động đều tăng cao, hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp” - ông Phạm Thanh Trực - Phó trưởng ban Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP. HCM nhận định.

“Sống trong thời kỳ công nghệ 4.0 như hiện nay thì các yếu tố đầu vào truyền thống như tài nguyên dồi dào, lao động rẻ không còn là thế mạnh. Mà đang đòi hỏi KCN phải có quy hoạch, xây dựng theo mô hình phù hợp với mục tiêu thu hút dự án lớn phù hợp với định hướng của thành phố, dự án công nghiệp hỗ trợ và đổi mới sáng tạo” - ông Trực nhấn mạnh. 

Trong kế hoạch thực hiện Chương Trình hành động quốc gia về sản xuất và tiêu dùng bền vững trên địa bàn TP. HCM trong giai đoạn 2021 - 2030 thì một nhiệm vụ chính trong đó là phổ biến, nhân rộng các mô hình cộng sinh công nghiệp, mô hình khu, cụm công nghiệp, làng nghề sinh thái,... 

Hiện tại, thành phố đang triển khai thí điểm chuyển đổi KCN Hiệp Phước sang KCN sinh thái. Nơi đây sẽ xây dựng cảng biển tập trung lớn nhất thành phố và một khu đô thị hiện đại có đa dạng tiện nghi, hạ tầng xã hội, dịch vụ bổ trợ. 

Bà Huỳnh Bửu Trân - Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam nhận định, xu hướng mới hiện nay đang là logistics và e-commerce (hậu cần kho bãi và thương mại điện tử). Để đón đầu xu hướng thì một số KCN đã bắt đầu triển khai sản phẩm RBH (ready built hybrid - nhà xưởng hỗn hợp xây dựng sẵn) có khả năng linh hoạt cao, chuyển đổi được giữa chức năng nhà kho và nhà xưởng. 

bat-dong-san-cong-nghiep-khong-don-thuan-chi-phat-trien-nha-may-3-1652180489.jpg
Tích cực phát triển mô hình BĐS công nghiệp "may đo"

Không chỉ nhận diện được tệp khách hàng tiềm năng và xu hướng đang phát triển trên thị trường thì việc lựa chọn vị trí đặt KCN cũng là yếu tố rất quan trọng. Chủ đầu tư dự án KCN nên ưu tiên chọn những điểm gần đường cao tốc, các trung tâm hậu cần và các “Queen Bees” (những tập đoàn lớn đứng đầu chuỗi cung ứng như Samsung, LG, VinFast,…) để giúp giảm tối đa chi phí vận tải và lưu kho. Bên cạnh đó cũng có thể linh hoạt trong thi công nhà xưởng được thiết kế theo module.

Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2022 (Vietnam Industrial Property Forum - VIPF 2022) với chủ đề “Gỡ điểm nghẽn, đón dòng vốn mới” được Báo Đầu tư phối hợp BW Industrial tổ chức, dưới sự chỉ đạo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ diễn ra vào ngày 24/5/2022 tới đây. Diễn đàn sẽ công bố Báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đánh giá triển vọng và xu hướng phát triển các sản phẩm BĐS công nghiệp chuyên biệt trong giai đoạn tới, phân tích những vướng mắc về chính sách pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, nguồn nhân lực, quỹ đất,... có thể tác động tới hoạt động thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, tại đây cũng thảo luận về các giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn và đón đầu cơ hội mới. 

Các chuyên gia sẽ chia sẻ thêm về kinh nghiệm vận hành chuỗi cung ứng mới, đáp ứng nhu cầu toàn cầu hậu Covid - 19. Tại diễn đàn, các sản phẩm kiến tạo hệ sinh thái sẽ được giới thiệu. Các khách mời sẽ chia sẻ về kinh nghiệm xây dựng, quản lý, vận hành nhà xưởng KCN theo mô hình phát triển xanh…