Bất động sản công nghiệp 2023: Cơ hội song hành thách thức

Động lực tăng trưởng đang thiếu yếu tố dẫn dắt

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung trầm lắng thì phân khúc bất động sản công nghiệp năm 2022 vẫn ghi nhận nhiều điểm sáng khi giá tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía nam.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Hòa Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Hải Phòng vượt Bắc Ninh trở thành địa phương có tổng diện tích khu công nghiệp lớn nhất khu vực phía bắc. Tại miền Nam, nguồn cung khan hiếm đẩy mức giá lên cao. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000 ha và được lấp đầy gần hết.

Tuy nhiên, đánh giá về triển vọng năm 2023, nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng câu chuyện tăng trưởng của bất động sản công nghiệp đang thiếu dần yếu tố dẫn dắt.

Cụ thể, theo VNDIRECT, nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý. Kể từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án, khiến việc giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

“Chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. Trong khi đó mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, chúng tôi cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, chúng tôi kỳ vọng khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024-26 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng”, VNDIRECT nêu.

Thêm vào đó, Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022, tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

“Việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ trong năm 2021 và tăng 46% so với cùng kỳ lên 31 tỉ USD trong 9 tháng năm 2022”, báo cáo nêu.

Còn theo nhận định từ Công ty cổ phần chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), năm 2023, động lực tăng trưởng của ngành KCN trong năm 2023 chưa thực sự rõ nét. Vốn FDI giải ngân dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022 do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư nhờ chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Ngoài ra, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý KCN đã cho thấy nỗ lực của Chính Phủ trong việc đơn giản hóa quy trình đầu tư vào các KCN. Do đó, kỳ vọng thời gian phê duyệt pháp lý các khu công nghiệp sẽ được rút gọn.

Các rủi ro lớn nhất đối với ngành KCN trong thời gian tới có thể kể đến là rủi ro pháp lý kéo dài khi quyy trình phê duyệt KCN của Việt Nam phức tạp, ảnh hưởng tới tiến độ triển khai của KCN. Đồng thời, rủi ro tiến độ đền bù giải tỏa chậm làm chậm tiến độ triển khai dự án cũng như tăng chi phí phát triển dự án; suy thoái kinh tế thế giới tác động đến nhu cầu thuê KCN tại Việt Nam.

Bất động sản công nghiệp phải chuyển mình

Nhận định về phân khúc bất động sản KCN năm 2023, ông Đoàn Duy Hưng cho rằng bất động sản công nghiệp trong năm 2023 tiếp tục phát triển và giá phân khúc bất động sản này có thể tăng khoảng 20-30%, bởi vì quỹ đất sạch còn ít, chi phí đền bù và giá vật liệu đều tăng, lượng vốn FDI vào Việt Nam lớn…

“Cuộc chiến Nga – Ukraine diễn ra, các doanh nghiệp đang tìm một nơi an toàn để đầu tư và Việt Nam với sự ổn định chính trị là một điểm đến thích hợp. Ngoài ra, Việt Nam cũng đang đứng trước cơ hội từ làn sóng FDI dịch chuyển từ Trung Quốc”, ông Hưng nói.

Theo ông Hưng, để tận dụng được cơ hội trong bối cảnh cạnh tranh cao, bất động sản công nghiệp cần có sự chuyển đổi mạnh mẽ về chất, phát triển bền vững, thu hút được “đại bàng về làm tổ”.

Có chung nhận định, ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp của Savills cho rằng khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên thế giới, rất nhiều KCN đã chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề thời gian. Tuy nhiên, thách thức mà Việt Nam cần khắc phục là thiếu lao động có tay nghề cao và cơ sở hạ tầng còn hạn chế so với một số quốc gia trong khu vực.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng cho rằng một trong những rào cản trong khu hút doanh nghiệp vào khu công nghiệp là việc giá đất liên tục tăng cao, giải phóng mặt bằng cũng khó khăn. Trong khi đó, doanh nghiệp nước ngoài luôn mong muốn tiếp cận được quỹ đất sạch, thông thoáng trong thủ tục hành chính và chính sách phải có sự ổn định lâu dài.

“Cơ quan chức năng cần xây dựng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chi tiết, cụ thể. Trên cơ sở đó, xây dựng quy hoạch phát triển bất động sản hợp lý, ổn định, phù hợp với nhu cầu phát triển ngắn hạn, trung và dài hạn. Quy hoạch hợp lý đầu tư bất động sản sẽ giúp đáp ứng đầy đủ, kịp thời các cơ sở hạ tầng cho phát triển kinh tế - xã hội”, ông Thịnh nói.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần chuẩn bị các điều kiện về tài chính, quyền sử dụng đât, các chương trình, dự án để đầu tư kinh doanh. Các doanh nghiệp phải cẩn trọng trong tìm kiếm đối tác ngoại khi liên doanh, liên kết. Theo đó, nên hợp tác với các chủ đầu tư có nguồn lực, có kỹ năng trong xây dựng và kinh doanh bất động sản và phải có mục đích thực chất và gắn bó lâu dài trong quyết định đầu tư.