Bất động sản “ăn” theo các khu công nghiệp, “không có cửa” cho người nghèo?

Số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho biết hiện Việt Nam có 7 triệu lao động đang làm việc tại 370 khu công nghiệp, khu chế xuất trên cả nước. Nhu cầu an cư, lạc nghiệp của họ là vô cùng lớn. Thế nhưng báo cáo của Bộ Xây dựng về nguồn cung nhà ở xã hội dành cho công nhân lại đưa ra những con số khiêm tốn trong việc giải bài toán nhức nhối này. Cụ thể, đến nay cả nước đã hoàn thành 122 dự án với quy mô 54.400 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 119 dự án với quy mô xây dựng khoảng 154.000 căn hộ. Các dự án trên mới chỉ đáp ứng được khoảng 40% nhu cầu nhà ở cho công nhân trên cả nước.

Thực trạng khan hiếm nghiêm trọng nhà ở cho công nhân đang diễn ra phổ biến ở hầu hết các tỉnh, thành phố tập trung nhiều khu công nghiệp. Chính bởi vậy mà phần lớn công nhân lao động phải thuê trọ trong các khu nhà dân với điều kiện hạ tầng, vật chất, vệ sinh không đảm bảo.

Trong sự bùng nổ của bất động sản công nghiệp những năm gần đây, bất động sản nhà ở “ăn theo” các khu công nghiệp này cũng đang tăng tốc mạnh mẽ. Thế nhưng, sự nở rộ của bất động sản nhà ở ven các khu công nghiệp phần lớn chỉ hướng đến đối tượng chuyên gia, cán bộ cao cấp. Công nhân – lực lượng lao động chính làm nên sự sôi nổi của các khu công nghiệp lại “lạc long” trong các cơn sốt bất động sản nhà ở công nghiệp thời gian qua.

Trên thực tế, không chỉ người dân ở các thành phố lớn “hụt hơi” với tốc độ tăng giá nhà mà ngay ở các tỉnh, đặc biệt là những tỉnh đang phát triển mạnh bất động sản công nghiệp, công nhân cũng hụt hơi với tốc độ tăng giá của bất động sản.

Một khảo sát của phóng viên với các thủ phủ công nghiệp miền Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên… ghi nhận mức giá “đắt đỏ” của các dự án bất động sản, từ căn hộ chung cư đến các dự án đất nền. Đơn cử, tại Bắc Ninh, loạt dự án chung cư đang chào bán trên thị trường, gồm cả hàng sơ cấp và thứ cấp như chung cư Dabaco, Vinhomes Bắc Ninh,Park View City, Phoenix Tower, Green Pearl, Lotus Central… giá bán đều đang dao động tư 27-40 triệu đồng/m2. Người mua cần phải có tài chính từ khoảng 2-4 tỷ đồng để có thể sở hữu 1 căn hộ tại đây. Các dự án khu đô thị tại Bắc Ninh, giá bán cũng không hề rẻ. Biệt thự, liền kề Centa Riverside, Vsip, Him Lam Đại Phúc… có giá bán trung bình từ 55-80 triệu đồng/m2, tương đương từ 7 tỷ đồng trở lên với mỗi căn biệt thự hoặc liền kề. Đất nền Bắc Ninh giá dao động trung bình 20-30 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 2 tỷ đồng/lô.

Tại Bắc Giang, một dự án chung cư là Apec Aqua Park mới ra hàng đang có giá chào bán ngoài 40 triệu đồng/2. Một số dự án khác như BV Diamond Hill, Green City, Saigontel Central Park… có giá bán từ 22 triệu đống/m2. Nhiều dự án đất nền Bắc Giang như TNR Bích Động, Đông Bắc Bích Động, Rùa Vàng City, Mỹ Độ Vista… đều đang có khoảng giá từ 30 triệu đồng/m2. Tại Hải Phòng, một loạt dự án chung cư được chào bán từ đầu năm đến nay đều có mức giá rất cao. Các dự án như BRG Legend, The Minato Residence, Hoàng Huy Commerce, Diamond Crown… có giá bán từ 40-60 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại một số tỉnh thành như Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Thái Nguyên… giá căn hộ và đất nền “ăn” theo tiềm năng của các khu công nghiệp đều đang ở mức giá cao, trung bình từ 1,8-3 tỷ đồng/lô đất nền, từ 1,5-2,5 tỷ đồng với căn hộ chung cư. Mức giá này vượt khả năng tài chính của đại bộ phận công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp.

Anh Đàm Tùng Bách, nhân viên kinh doanh một sàn giao dịch có trụ sở tại thành phố Bắc Ninh cho biết phần lớn các dự án chung cư, các khu đô thị… đang mở bán tại các thị trường tỉnh phát triển mạnh các khu công nghiệp đều hướng tới đối tượng chính là các chuyên gia nước ngoài hoặc người Việt, cán bộ đang làm việc tại các khu công nghiệp. Đây là nhóm khách hàng có khả năng tài chính trong việc thuê hoặc mua ở với các dòng sản phẩm cao cấp tại thị trường tỉnh. Ngoài ra, nhóm khách hàng đầu tư là người giàu đến từ Hà Nội cũng là nhóm khách mà anh Bách và môi giới hướng tới. Nhóm khách đến từ Hà Nội thường đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại hoặc mua các sản phẩm đất nền để tích lũy.

Trong miếng bánh béo bở của bất động sản nhà ở ăn theo các khu công nghiệp, các chủ đầu tư phần lớn chỉ tập trung các dòng thương mại giá cao. Lý giải nguyên nhân nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hiu hắt nguồn cung tại các khu vực tập trung đông công nhân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết sở dĩ các doanh nghiệp không mặn mà phát triển loại hình nhà ở này là bởi đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội lợi nhuận chỉ đạt 10-15% thấp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Ông Châu cho rằng để tháo nút thắt cho phân khúc này cần bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở giá phù hợp cho người có thu nhập trung bình, thấp với mức ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng một nửa mức dành cho nhà ở xã hội.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP về quy định về quản lý Khu công nghiệp và khu kinh tế. Một điểm mới đột phá của Nghị định 35/2022/NĐ-CP là công nhân, người lao động được quan tâm về nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích tại khu công nghiệp. Trong đó, để được xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án hạ tầng khu công nghiệp phải có quy hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động. Ngoài ra, một trong các điều kiện xem xét mở rộng khu công nghiệp là đã xây dựng, đưa vào sử dụng khu nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho công nhân. Đây được coi là một tín hiệu mới về nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp dù có thể từ nghị định đến thực tế sẽ còn là một quãng đường dài.