Làm sao biết đất có quy hoạch hay không? Các cách nhận biết đất có quy hoạch

Võ Thị Lệ Hằng

Đất đai là tài sản có giá trị rất lớn trong mọi hoàn cảnh kinh tế, xã hội. Do vậy, hoạt động mua bán đất ồ ạt như ngày nay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các bên, nhất là đối với những thửa đất đang nằm trong diện quy hoạch nhưng vẫn được các “cò đất” rao bán bằng mọi phương thức để chuộc lợi. Vậy, làm thế nào để biết đất có quy hoạch hay không và tránh được những thiệt hại về tài chính? Hãy cùng tìm hiểu nhé!

Thế nào là đất có quy hoạch?

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

lam-sao-biet-dat-co-quy-hoach-khong1-1651326734.jpgĐất được quy hoạch để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế

Vậy, có thể hiểu đơn giản đất có quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương nhất định, trong khoảng thời gian nhất định và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện quy hoạch.

Hiện nay đất được quy hoạch theo nguyên tắc nào?

Đối với đất quy hoạch cần tuân thủ các nguyên tắc lập quy hoạch như sau:

1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu.

5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

6. Dân chủ và công khai.

7. Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Cần chú ý rằng, tính dân chủ và công khai của hoạch động quy hoạch đất thể hiện ở chỗ cơ quan tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch sử dụng đất. 

lam-sao-biet-dat-co-quy-hoach-khong2-1651326813.jpg
Nhân dân đóng góp ý kiến về quy hoạch đất tại địa phương

Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của quy hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nội dung lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các dự án công trình thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất và thời gian lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến.

Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam hiện có các loại quy hoạch nào?

- Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia: Quốc hội quyết định quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

bo-tai-nguyen-va-moi-truong-1651591123.jpg
Bộ Tài nguyên Môi trường công khai quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 

- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng: Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc phòng.

- Quy hoạch sử dụng đất an ninh: Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Lưu ý rằng, việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

lam-sao-biet-dat-co-quy-hoach-khong4-1651326909.jpg
Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt

Các cách nhận biết đất có quy hoạch hay không chính xác nhất

Kiểm tra kỹ lưỡng tính chính xác của các thông tin ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Nếu đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các bên có liên quan khi xảy ra tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Hiện nay, đối với những thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (tức là được Nhà nước chứng nhận tính pháp lý của mảnh đất đối với chủ sở hữu) thì thông tin và nội dung cụ thể liên quan đến quyết định quy hoạch đất sẽ được ghi hoặc bổ sung trực tiếp trong phần ghi chú của những giấy tờ này. Do đó, khi có giao dịch mua bán thửa đất, người mua sẽ biết được thửa đất có đang thuộc hiện được quy hoạch hay không. 

lam-sao-biet-dat-co-quy-hoach-khong6-1651326971.jpg
Kiểm tra thông tin quy hoạch đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhiều trường hợp đất thuộc diện quy hoạch nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác (hay còn gọi là sổ đỏ)  lại không thể hiện thông tin này là vì chưa được cập nhất mới nhất thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác hoặc nhiều khả năng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác được đưa ra trong giao dịch là giả mạo. 

Có thể thấy rằng, việc nhận biết đất có quy hoạch hay không thông qua việc kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác là một phương pháp khá hữu hiệu, nhanh chóng, không tốn kém nhiều công sức và tiền bạc.

Thông qua trợ giúp của các công ty bất động sản, dịch vụ bất động sản ở địa phương tiến hành kiểm tra quy hoạch

Các công ty bất động sản, mua bán nhà đất tại địa phương nơi có mảnh đất muốn xác định có thuộc diện quy hoạch hay không thường biết rất nhiều thông tin về quy hoạch đất trên địa bàn. Do vậy, có thể thông qua sự trợ giúp thông tin của các công ty này để khai thác nguồn thông tin chính xác biết được đất có đang trong diện quy hoạch hay không trước khi đưa ra quyết định mua bán đất.

Cách xác định đất có quy hoạch hay không thông qua các công ty bất động sản thường khá nhanh chóng, không có thủ tục rườm rà, nhưng có thể sẽ mất một khoản tiền trả phí dịch vụ nhanh chóng, chính xác.

Tìm hiểu việc quy hoạch đất qua các trang thông tin điện tử

Hiện nay, sự phát triển của công nghệ số đã giúp việc tra cứu thông tin liên quan đến quy hoạch đất diễn ra nhanh chóng và tương đối chính xác. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi lập kế hoạch quy hoạch đất và được phê duyệt thường sẽ đăng tải thông tin quy hoạch lên các trang thông tin điện tử của cơ quan. Để nắm được thông tin quy hoạch tổng thể chính xác, bạn cũng có thể tra cứu thông tin quy hoạch đất tại cổng thông tin điện tử: “http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx” của Bộ Xây dựng. Qua việc kiểm tra thông tin quy hoạch đất tại các trang thông tin điện tử, bạn hoàn toàn có thể tiếp cận nhanh chóng nhất các thông tin quy hoạch đất đai và tiết kiệm được rất nhiều thời gian so với việc khảo sát quy hoạch đất trên thực tế. 

Hỏi trực tiếp cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện) hiện nay là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Muốn nắm được các thông tin về quy hoạch đất, bạn có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương, hỏi trực tiếp chuyên viên phụ trách bộ phận quy hoạch đất đai để có được thông tin chính xác cho mình về thửa đất muốn biết có quy hoạch hay không.

lam-sao-biet-dat-co-quy-hoach-khong5-1651327056.jpg
Văn phòng đăng ký đất đai là nơi nắm được thông tin về quy hoạch sử dụng đất

Xin cấp chứng chỉ xác nhận quy hoạch đất

Một cách khá hữu hiệu để xác định đất có quy hoạch hay không là bạn có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của thửa đất muốn mua bán để có được thông tin chính xác nhất. Bạn cần chuẩn bị đầy đủ 02 bộ hồ sơ có kèm theo giấy tờ liên quan về việc xác thực đất có quy hoạch hay không và nộp tại Ủy ban nhân dân địa bàn có đất. Nếu hồ sơ đầy đủ giấy tờ cần thiết thì cơ quan sẽ cho bạn giấy hẹn ngày trả hồ sơ, nếu hồ sơ thiếu giấy tờ thì bạn cần điều chỉnh và bổ sung. Tất cả sẽ có kèm theo giấy hướng dẫn vấn đề cần giải quyết để hồ sơ trọn vẹn. Thời hạn xử lý và bàn giao kết quả là trong vòng 20 ngày. 

Kiểm tra thông tin quy hoạch đất trên bản đồ quy hoạch

Theo khoản 6 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.” Thông qua các thông tin được thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bạn có thể xác định được thửa đất cần xác minh có phải nằm trong diện quy hoạch hay không. Trước khi thực hiện quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải thể hiện các thông tin quy hoạch trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất, do đó tính chính xác của bản đồ này là rất cao. Dựa vào bản đồ quy hoạch để xác định quy hoạch đất là một các thức nhanh chóng và rất minh bạch, rõ ràng.

lam-sao-biet-dat-co-quy-hoach-khong7-1651327174.jpg
Bản đồ quy hoạch đất có thông tin về quy hoạch đất chính xác, rõ ràng

Quy hoạch đất là một vấn đề rất quan trọng trong lĩnh vực đất đai, liên quan mật thiết đến sự phân bổ nguồn đất, tình hình phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và của cả quốc gia.. Mua bán đất có quy hoạch có thể là một cơ hội “làm giàu lớn”, cũng có thể tồn tại nhiều rủi ro dẫn đến “trắng tay”. Do đó trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất, một khâu đầu tiên mà bạn nên thực hiện chính là tìm hiểu thông tin để xác minh đất có quy hoạch hay không để không phải chịu thiệt thòi không đáng có khi bỏ ra một số tiền lớn mua bán nhà đất, cũng như mất thời gian cho những tranh chấp nhà đất có thể phát sinh về sau đối với thửa đất trong diện quy hoạch.