Đất quy hoạch du lịch là gì? Quy định của pháp luật đối với đất quy hoạch du lịch hiện nay

Võ Thị Lệ Hằng

Quy hoạch đất đai là một vấn đề lớn, liên quan trực tiếp đến kinh tế, xã hội của một quốc gia. Pháp luật đất đai Việt Nam những năm gần đây đã có nhiều đổi mới để quy hoạch đất có hiệu quả cao hơn, trong đó nổi trội lĩnh vực đất quy hoạch du lịch đáp ứng yêu cầu phát triển du lịch trong nước. Vậy đất quy hoạch du lịch là gì? Những đặc thù trong quy định pháp luật về đất quy hoạch du lịch hiện nay thế nào? Cùng tìm hiểu nhé!

Đất quy hoạch du lịch là gì?

Trước hết, cần hiểu hoạt động quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các quy định, biện pháp mang tính kỹ thuật, kinh tế và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất hợp lý thông qua việc phân phối quỹ đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phục vụ tối ưu mục đích của Nhà nước về phát triển kinh tế, xã hội, cũng như bảo vệ quốc phòng và an ninh.

Theo Luật Du lịch năm 2017 thì “Du lịch” là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác.

dat-quy-hoach-du-lich-la-gi1-1651289122.jpg
Quy hoạch đất du lịch tạo ra một diện mạo mới cho ngành du lịch Việt Nam

Vậy, về cơ bản đất quy hoạch du lịch là diện tích đất được Nhà nước phân bổ theo từng mục đích sử dụng khác nhau cho hoạt động có liên quan đến du lịch (tức là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác). 

Cần lưu ý rằng, quy hoạch đất nhằm phục cho hoạt động du lịch khác với kế hoạch sử dụng đất du lịch ở chỗ quy hoạch là ý tưởng, ý đồ sử dụng đất đai của cơ quan Nhà nước được thực hiện dưới dạng văn bản nên tương đối ổn định trên cơ sở chiến lược phát triển điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội từng vùng, miền khác nhau.

Những nguyên tắc cần tuân thủ khi lập quy hoạch đất du lịch

dat-quy-hoach-du-lich-la-gi2-1651289166.jpg
Quy hoạch sử dụng đất du lịch cần tuân thủ các nguyên tắc nhất định

Căn cứ Điều 35 Luật Đất đai năm 2013 thì nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất, trong đó có đất quy hoạch du lịch bao gồm:

“1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu.

5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

6. Dân chủ và công khai.

7. Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.”

Thẩm quyền thẩm định đất quy hoạch du lịch

Theo Điều 44 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền thẩm định đất quy hoạch nói chung và đất quy hoạch du lịch nói riêng được quy định như sau:

“1. Thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

a) Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

b) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

c) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp có trách nhiệm thẩm định và gửi Thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 42 của Luật này; cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tiếp thu, giải trình theo nội dung thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.”

dat-quy-hoach-du-lich-la-gi3-1651289295.jpg
Hội đồng thẩm định đang thẩm định các nội dung về quy hoạch sử dụng đất

Đối với nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất du lịch bao gồm:

- Cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất;

- Mức độ phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia và địa phương; quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực;

- Hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường;

- Tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất.

Quy trình quy hoạch đất sử dụng cho hoạt động du lịch

Một là, điều tra nghiên cứu, phân tích tổng hợp các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn có đất quy hoạch du lịch.

Hai là, đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.

Ba là, đánh giá những tiềm năng của vùng đất quy hoạch đối với sự phát triển của hoạt động du lịch.

Bốn là, đánh giá thực hiện các chỉ tiêu liên quan đến đất được quy hoạch du lịch.

Năm là, xác định cụ thể các mục tiêu sử dụng đất cho hoạt động du lịch trong kỳ quy hoạch.

Sáu là, xây dựng phương án phân bổ diện tích đất phù hợp với nhu cầu phát triển du lịch.

Bảy là, chọn phương án phân bổ hợp lý, mang lại hiệu quả cao nhất cho đất quy hoạch du lịch đã xác định.

Tám là, thể hiện phương án quy hoạch đất du lịch trên bản đồ quy hoạch chi tiết và xác định các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch.

dat-quy-hoach-du-lich-la-gi4-1651289383.jpg
Nội dung quy hoạch đất được thể hiện dưới dạng bản đồ

Quy định về công tác công bố đất quy hoạch du lịch

Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai. Về trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất phục vụ hoạt động du lịch được quy định như sau:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

dat-quy-hoach-du-lich-la-gi5-1651289431.jpg
Hình ảnh công bố quy hoạch đất liên quan đến hoạt động du lịch

Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch. Nếu việc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng đất quy hoạch du lịch

Theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch hay làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. 

dat-quy-hoach-du-lich-la-gi6-1651289475.jpg
Thời hạn sử dụng đất quy hoạch du lịch được pháp luật quy định cụ thể theo từng trường hợp nhất định

Tuy nhiên, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm hoặc đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Vậy, có thể hiểu rằng Luật Đất đai 2013 không cho phép người mua căn hộ condotel được quyền sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài và đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, không được thay đổi mục đích sử dụng đất thành khu đô thị, nhà ở hay các hoạt động khác không nhằm mục đích phục vụ hoạt động du lịch.

Những câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch du lịch

Sau đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch cũng như những giải đáp liên quan để bạn hiểu rõ hơn về quy định pháp lý của loại đất này:

Đất quy hoạch du lịch có được xây nhà không?

Bởi vì đất du lịch được quy hoạch dành riêng cho mục đích nghỉ dưỡng hay du lịch nên người dân sẽ không thể tự ý xây dựng nhà cửa trên loại đất này. Mọi người chỉ được xây nhà khi tuân theo đúng lộ trình quy hoạch tại khu du lịch đó. Nhà được xây sẽ nên sẽ được xem là nhà ở kết hợp kinh doanh.

Thế nhưng, theo như kiến nghị mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lên Chính phủ thì đất du lịch chỉ nên được sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng chứ không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình. Mục đích của việc này là tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Thế nên, trước khi tiến hành xây dựng nhà ở thì bà con cần phải xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng với quy trình để nắm được khu vực đó liệu có xây nhà được hay không.

dat-quy-hoach-du-lich-la-gi-1651291073.jpg
Vì đất du lịch được quy hoạch dành riêng cho mục đích nghỉ dưỡng hay du lịch nên người dân sẽ không thể tự ý xây dựng nhà cửa trên loại đất này

Đất quy hoạch du lịch có được cấp Sổ đỏ hay không?

Đây hầu như là thắc mắc chung thường gặp của các nhà đầu tư. Thế nhưng, vì chưa có định nghĩa chính xác về đất du lịch nên Nhà nước vẫn chưa ban hành quy trình cấp Sổ đỏ cụ thể cho loại đất này.

Đất quy hoạch du lịch có được phép bán hay chuyển nhượng không?

Vì chưa có quy định về việc cấp Sổ đỏ cho đất du lịch nên việc mua bán, chuyển nhượng loại đất này thường gặp rất nhiều rủi ro. Nhà đầu tư sẽ có thể mua phải lô đất dính quy hoạch và không nhận được đền bù giải tỏa.

Trong trường hợp khi chủ sở hữu đất cố tình viết tay giấy mua bán, chuyển nhượng thì đây sẽ là văn bản không có hiệu lực về mặt pháp lý theo như quy định của Luật Dân sự 2015.

Thời hạn sử dụng của đất quy hoạch du lịch là bao nhiêu năm?

Thời hạn sử dụng tối đa của đất du lịch là 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Khi hết hạn sử dụng đất thì sẽ được gia hạn nếu như có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong những dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Sổ đỏ có thời hạn theo như thời hạn của dự án.

Như vậy, so với quy hoạch đất đai nói chung, đất quy hoạch du lịch mang những đặc thù riêng bởi sự chi phối, ảnh hưởng của các nội dung liên quan đến lĩnh vực du lịch. Tuy pháp luật hiện hành chưa thật sự có những quy định cụ thể về “đất du lịch”, nhưng có thể hiểu cơ bản đây là một loại đất dịch vụ, thương mại với mục đích sử dụng là để phục vụ cho hoạt động du lịch quốc gia. Việc lập quy hoạch đất du lịch và thực hiện quy hoạch phù hợp sẽ góp phần nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn đất của Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện tốt nhất cho ngành du lịch Việt Nam phát triển tối ưu.