Bất động sản thương mại “lội ngược dòng”

Hoàng Bích Nga
Với những thành công trong công tác phòng chống và kiểm soát đại dịch Covid-19, nền kinh tế Việt Nam từ đầu năm tới nay đã phục hồi linh hoạt và vững chắc, điều này góp phần giúp thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn phục hồi nhanh chóng. 

Công suất thuê phòng khách sạn tăng cao

Theo vneconomy.vn, trong quý II/2022, thị trường khách sạn tại Hà Nội ghi nhận loạt tín hiệu khởi sắc với công suất thuê phòng đạt 43%, theo quý tăng trung bình 20 điểm %, theo quý tăng 16 điểm %. Mức giá thuê phòng khách sạn trung bình đạt 2 triệu đồng, tăng 11% theo quý và 14% theo năm. Nguồn cung hiện có gồm 17 khách sạn 5 sao, 16 khách sạn 4 sao và 31 khách sạn 3 sao, với tổng số phòng là 9.983.

Chuyên gia của Savills Hà Nội nhận định, trong những tháng còn lại của năm 2022, kết quả kinh doanh khách sạn sẽ khả quan hơn vì tác động của đại dịch đã giảm rất nhiều, cùng với đó là hoạt động du lịch ngày càng sôi động.

bat-dong-san-thuong-mai-02-1661315579.jpeg
Trong nửa đầu năm 2022, công suất thuê phòng khách sạn tại Hà Nội tăng cao.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nói: “Thị trường du lịch đang phục hồi. Nhiều dự án trong thành phố có công suất thuê cao với sự trở lại của khách công tác và khách trong nước. Các thị trường nguồn mới đối với khách tham quan du lịch và khách công tác như Ấn Độ đang bắt đầu hiện diện. Các dự án nghỉ dưỡng đạt công suất cao, tập trung vào phân khúc hạng sang. Trong khi các dự án lớn định vị không tốt đang gặp khó khăn. Thời gian tới, thị trường sẽ có sự phân chia rõ rệt, với sự tập trung vào sản phẩm chất lượng hơn số lượng”.

Thị trường không chỉ ghi nhận sự phục hồi nhanh chóng của phân khúc khách sạn mà tại phân khúc căn hộ dịch vụ cũng ghi nhận sự cải thiện ở tất cả các phân khúc. Trong đó căn hộ dịch vụ hạng C ghi nhận tăng trưởng cao nhất, 16% theo quý.

Tổng nguồn cung hiện tại gồm 5.719 căn từ 62 dự án, theo quý tăng 1%, theo năm tăng 3%. Nguồn cung đến nhiều nhất từ khu vực nội thành, chiếm 60% tổng nguồn cung, đứng thứ hai là khu vực phía Tây. Căn hộ dịch vụ hạng A chiếm thị phần nhiều nhất.

Theo ghi nhận, quận Nam Từ Liêm có mức cho thuê cao nhất, khoảng 640.000 đồng/m2/tháng. Theo báo cáo của Savills, dự báo trong tương lai khu vực nội thành sẽ cung cấp tới 82% tổng nguồn cung cho toàn thành phố Hà Nội. Khi các dự án cơ sở hạ tầng kết nối Hà Nội với các tỉnh lân cận được hoàn thiện sẽ khiến nguồn cầu căn hộ tăng cao.

Văn phòng cho thuê đạt tỷ lệ lấp đầy lên tới 90%

Trong nửa đầu năm 2022, công suất cho thuê văn phòng tại Hà Nội đạt 88%, tăng 2 điểm % theo quý. Tổng diện tích văn phòng cho thuê thêm đạt 80.200 m2, cao hơn so với cả năm 2021. Nguồn cung văn phòng hạng A khan hiếm khiến mức giá cho thuê đạt mức cao nhất trong vòng 10 năm qua. Văn phòng cho thuê hạng B lại là sản phẩm được ưa chuộng nhất. Đối với văn phòng hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất với 93%.

Từ nay đến cuối năm 2022, Savills dự báo tại Hà Nội sẽ có thêm 112.600 m2 văn phòng từ 4 dự án mới gia nhập thị trường. Từ năm 2023 - 2025, sẽ có thêm nhiều dự án văn phòng cao cấp đáp ứng nhu cầu thuê tăng cao.

bat-dong-san-thuong-mai-03-1661315579.jpg
Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội kém sôi động hơn thị trường mặt bằng văn phòng cho thuê.

Tuy nhiên, thị trường mặt bằng bán lẻ lại kém sôi động hơn khi công suất thuê chỉ đạt 89%, giảm 3 điểm % theo quý, giảm 4 điểm % theo năm. Khu vực có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất là phía Tây Hà Nội, với 30.600 m2. Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất (đạt 12.200 m²), đồng thời là phân khúc tiếp tục chiếm tỷ trọng cho thuê cao nhất.

Khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất về nguồn cung, đạt 6%/năm. Tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m², tăng 3% theo quý và 7% theo năm.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tập trung chủ yếu vào siêu thị, cửa hàng tiện lợi, cửa hàng ăn uống, dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Ngược lại thời trang, mỹ phẩm lại có dấu hiệu chậm về nhu cầu mở rộng.

Trong những tháng cuối của năm 2022, dự báo thị trường bán lẻ vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng về nguồn cung. Khối đế bán lẻ sẽ chiếm 69% và trung tâm mua sắm sẽ chiếm 31% tổng nguồn cung tương lai.

Còn tại khu vực TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 90%. Loại hình văn phòng hạng A có giá thuê trung bình 55,31 USD/m2, thậm chí tại các quận trung tâm giá thuê còn đạt 62,54 USD/m2. Đối với loại hình văn phòng hạng B, giá thuê trung bình là 34,03 USD/m2, tại khu vực trung tâm đạt 43,37 USD/m2. Tại khu vực TP Thủ Đức đang diễn ra sự dịch chuyển thị trường mạnh mẽ, đặc biệt là sau khi khu vực Thủ Thiêm được phát triển toàn diện bởi giá thuê văn phòng hạng B tại đây đang ở mức 30,08 USD/m2.

bat-dong-san-thuong-mai-01-1661315579.jpg
Thị trường văn phòng cho thuê đạt tỷ lệ lấp đầy hơn 90% tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên với tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh hiện nay đạt trên 90% nhưng nguồn cung trên thị trường lại khan hiếm Hiện tỷ lệ văn phòng hạng A và B còn trống trên toàn thành phố chỉ 10%. Sự thiếu hụt nguồn cung được dự báo còn tiếp tục đến năm 2023 và hai năm tới, văn phòng cho thuê hạng B cũng vẫn thiếu hụt. Phải đến năm 2025 trở đi, thành phố mới có thêm nhiều nguồn cung quy mô chào thuê.

Do đó, dự báo giá thuê văn phòng tại TP Hồ Chí Minh sẽ còn tăng. Ông Alex Crane - CEO Knight Frank Việt Nam nhận định vào cuối năm 2023 giá thuê văn phòng cao cấp tại đây sẽ tăng khoảng 15 - 20%.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP Hồ Chí Minh cho biết từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường văn phòng không ghi nhận nguồn cung mới nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao trên 90% toàn thị trường.

“Trong đầu năm nay, chúng tôi đã nhìn thấy các tòa nhà trong tương lai đã tái khởi động và nền kinh tế ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn FDI vào TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng cho thấy các doanh nghiệp nước ngoài vẫn xem Việt Nam là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Chính vì vậy, phân khúc văn phòng hạng A và hạng B vẫn duy trì công suất hoạt động cũng như giá thuê như trước dịch”, bà Trang nói.

Trong tương lai gần, nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu đến từ doanh nghiệp ngành Phân phối, Công nghệ thông tin, truyền thông, và ngành Sản xuất. Giai đoạn 2022-2023, các dự án mới tại Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 7 sẽ là điểm đến đầu tư thay thế cho quận 1 vốn đang rất khan hiếm quỹ đất. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ được cải thiện với loạt dự án ở các quận ngoài trung tâm như Phú Nhuận, quận 3, Bình Thạnh và quận 7 với nhiều dự án với quy mô vừa và giá thuê hợp lý. Chuyên gia của Savills đánh giá nguồn cung mới vẫn sẽ được hấp thụ tốt và không kéo tỷ lệ lấp đầy của thị trường xuống.

Tiềm năng tăng trưởng của thị trường văn phòng cho thuê sẽ rất lạc quan, bởi theo ước tính nhu cầu lao động ở TP Hồ Chí Minh trong năm 2022 sẽ là 310.000 chỗ làm việc, tập trung chủ yếu từ ngành thương nghiệp, bất động sản và sản xuất điện tử. Những ngành này cùng với ngành công nghệ thông tin và truyền thông tạo có nhu cầu thuê văn phòng rất lớn tại thành phố sôi động nhất cả nước này.