Vai trò của nghề môi giới bất động sản trong kỷ nguyên cách mạng công nghiệp 4.0

Phạm Thị Tâm

Khi công nghệ lên ngôi thì ngành bất động sản nói chung và nghề môi giới bất động sản nói riêng buộc phải có sự thay đổi để phù hợp với những biến đổi trong kỷ nguyên số. Có thể khẳng định được rằng vai trò của môi giới bất động sản rất quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản. Môi giới chính là cầu nối để cung và cầu thị trường có thể gặp nhau từ đó giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Theo báo cáo tăng trưởng tầm ảnh hưởng của  Prop-tech” do JLL (Jones Lang LaSalle) được công bố vào năm 2018, khu vực Đông Nam Á có khoảng 260 triệu người dùng internet. Phân tích về thực trạng tâm lý người mua nhà tại khu vực Đông Nam Á, báo cáo này cũng chỉ ra rằng thông tin bất động sản tại các quốc gia trong khu vực này vẫn còn thiếu minh bạch. Do đó, khi mua được những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, đa phần khách hàng sẽ chuộng làm việc trực tiếp với chủ nhà hoặc thông qua các nhà môi giới. 

Tại một hội thảo vào tháng 4/2019, ông Trần Minh Hoàng - Phó Tổng Thư ký hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Việt Nam hiện có khoảng 300.000 người tham gia hành nghề môi giới bất động sản, trong đó, Hà Nội có 70.000 người, TP. Hồ Chí Minh là 90.000 người. Và khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công trên thị trường là thông qua môi giới". 

Những con số trên cho thấy được vai trò rất quan trọng của các nhà môi giới đặc biệt là các nhà môi giới tại các khu vực Đông Nam Á kể cả trong kỷ nguyên 4.0. 

Vai trò của môi giới trong thị trường bất động sản

Trước khi có Luật kinh doanh đối với lĩnh vực bất động sản thì vai trò của "cò" nhà đất không được thừa nhận trong xã hội. Khi nhắc đến "cò" nhà đất là người dân thường có tâm lý đắn đo và sợ bị lừa đảo. Chính vì thế họ không muốn trong quá trình giao dịch bất động sản trên thị trường có sự tham gia của "cò" với vai trò là trung gian. Với tâm lý lo sợ cùng với vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận đã làm hạn chế các giao dịch trên thị trường. Điều này đã làm giảm số lượng các cuộc giao dịch dẫn tới sự kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. Rõ ràng, môi giới bất động sản có những mặt tích cực nhưng cũng có những mặt tiêu cực và chính những người tham gia đã khiến cho thị trường trở nên méo mó. Tuy vậy cũng không thể phủ nhận vai trò của nhà môi giới, họ chính là những chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công. Bên cạnh đó còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. 

moi-gioi-bat-dong-san-1642305715.jpg
 

Nghề môi giới có vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực bất động sản

Theo đó, vai trò của môi giới bất động sản được thể hiện qua các mặt sau: 

1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào các hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản

Do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản dẫn đến thị trường bất động sản không hoàn hảo. Các thông tin về thị trường và hàng hóa bất động sản không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác giống như các hàng hóa khác. Chính vì thế, hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản bao gồm: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán,... Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm và chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố đồng thời là bộ phận tài sản quan trọng của doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội, của hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ và đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành một cách thuận tiện hơn. Khi đó, người mua và người bạn đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng đưa ra được lựa chọn về thị trường tham gia giao dịch. 

d-ch-v-m-i-gi-i-nh-t-2-1642305716.jpg
 

Nhà môi giới là những người cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào các hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản tại nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm và số lượng người tham gia rất nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh không hoàn hảo và người bán lại có lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế có thể thấy giá cá ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo, thiếu tính chính xác sẽ khiến cho thị trường biến động, lên cơ sốt hoặc sụp đổ. Chính vì thế, các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Một khi hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao từ đó hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản. 

2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội cũng như đù đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp cho mình. Bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước thì thì vẫn còn nhiều thị trường hoạt động không chính thức và ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Khi thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được đó là thật hay ảo. Chính vì thế, khi thị trường "lạnh" số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước nguy cơ phá sản. Ngoài ra, khi không nắm được thông tin chính xác sẽ dẫn đến việc định giá thiếu chính xác và xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan. Điều này sẽ kìm hãm sự phát triển của thị trường. 

depositphotos-11019486-m-large-1508392768-1642305715.jpg
 

Môi giới bất động sản là những người giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường

Có thể thấy, thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó chính là môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi người, người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn về bất động sản sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch thỏa mãn được điều kiện của mình. Ngoài ra, khi thông qua các tổ chức môi giới thì những thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản cũng vì thế mà có tính xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu. Những điều này giúp cho các giao dịch bất động sản có tính minh bạch và hạn chế được tình trạng đầu cơ, ép giá. Chính vì thế, hoạt động của các tổ chức môi giới bất động sản có vai trò khá quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường ngày một phát triển. 

3. Khai thác được nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Ngày nay, thị trường bất động sản càng phát triển kéo theo nhu cầu giao dịch sẽ tăng cả số lượng lẫn chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm. Vì thế nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó nên việc thu thuế đối với những người thu nhập cao sẽ không thực hiện được.

20210807161934-3270-1642305716.jpg
 

Đây là nghề giúp mang lại ngân sách cho nhà nước

Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh từ đó gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Vì thế, khi các tổ chức hay cá nhân môi giới được công nhận cho phép hành nghề và có được đăng ký kinh doanh sẽ giúp họ hoạt động hiệu quả. Đồng thời thông qua các giao dịch đó sẽ giúp nhà nước tăng được thu nhập về thuế.  

4. Góp phần ổn định trật tự và an ninh xã hội

Bất động sản được đánh giá là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì thế bất kỳ một quan hệ giao dịch bất động sản trên trị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội cũng như tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường không hoàn hảo. Nguyên nhân chính là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu của bất động sản. Đó là những thông tin liên quan đến người mua, người thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn,... Thế nhưng hầu hết người mua, nhận thế chấp lại không am hiểu hoặc không đủ điều kiện để tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến bất động sản. Một khi thị trường kinh doanh không lành mạnh, giá cá lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội. Ngoài ra còn gây ra sự xáo trộn tư tưởng, người dân cũng hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu đi tính ổn định. 

Thông qua các đơn vị môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia vào quá trình giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp một cách đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan đến bất động sản từ đó hạn chế được các tiêu cực phát sinh, góp phần vào việc ổn định trật tự, an ninh xã hội. 

5. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách trong việc quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh là khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện. Đây chính là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường. Đồng thời cũng giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ được đúng pháp luật. Mỗi một bất động sản đều chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính,... Chính vì thế, thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản những điều kiện không phù hợp với thực tế trong chính sách quản lý đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó chính là một trong các cơ sở để nhà nước có thể đổi mới, bổ sung và hoàn thiện công tác quản lý bất động sản. Cụ thể như thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Những điều này nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế - xã hội. Từ đó có thể mở rộng và phát triển thị trường bất động sản và khắc phục được tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai. 

xu-huong-thi-truong-bds-1642305715.jpg
 

Nghề môi giới góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách trong việc quản lý bất động sản

Khi nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú, đa dạng thì các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội, các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được giao dịch trên thị trường bất động sản thông qua các tổ chức môi giới. Sự hình thành nên các tổ chức môi giới bất động sản là yếu tố khách quan. Vì thế, dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hóa như bao ngành nghề khác. Từ đó có thể tạo được khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.