Nhà đầu tư rơi vào "thế khó" khi môi giới bất động sản ồ ạt bán chênh

Nguyễn Ngọc Quỳnh
Hiện nay, thị trường bất động gặp tình trạng thanh khoản khó, nhiều nhà đầu tư giảm giá nhằm mục đích thoát hàng sớm. Tuy nhiên, môi giới bán chênh đã đẩy các nhà đầu tư vào thế khó lại càng khó hơn. 

Nhà đầu tư rơi vào "thế khó"

Có thể thấy, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, nguyên nhân là bởi các chính sách điều tiết vĩ mô như kiểm soát tín dụng bất động sản và trái phiếu,... Cũng theo đó, nhiều nhà đầu tư đã không đủ sức gồng buộc phải giảm giá để có thể thoát hàng. Mặc dù vậy, éo le thay dù cho nhà đầu tư nóng lòng trong việc giảm giá nhưng môi giới lại rao bán nhưng môi giới lại rao bán chênh để kiếm lợi. Giá chênh lệch so với giá chủ đất đưa ra được bao nhiêu môi giới thu về nhiều bấy nhiêu. Điều này cũng khiến cho nhà đầu tư lâm vào thế khó lại càng khó. 

Theo anh Nguyễn Tuấn Thành - là một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội cho biết, thời điểm giữa năm 2021, lãi suất vay ngân hàng đã xuống thấp. Khi có trong tay 1,5 tỷ đồng, anh Thành đã tự tin vay thêm để đầu tư căn hộ chung cư. 

Anh Thành nói rằng: “Căn hộ mà tôi mua có diện tích 68m2, 2 phòng ngủ với mức giá là hơn 3 tỷ đồng. Trong đó, số tiền thiếu tôi vay ngân hàng. Trong thời gian đầu được hưởng ưu đãi lãi suất nên số tiền phải trả là không quá lớn”. 

nha-dau-tu-roi-vao-the-kho-khi-moi-gioi-bat-dong-san-o-at-ban-chenh-1-1668679234.jpg
Hiện nay, thị trường bất động gặp tình trạng thanh khoản khó, nhiều nhà đầu tư giảm giá nhằm mục đích thoát hàng sớm, tuy nhiên, môi giới bán chênh đã đẩy các nhà đầu tư vào thế khó lại càng khó hơn

Mặc dù vậy, từ đầu năm đến nay, lãi suất ngân hàng đã liên tục tăng cao. Cùng với đó, ưu đãi lãi suất khoản vay của anh Thành đến hiện tại cũng đã hết và thả nổi theo thị trường. Cũng theo đó, để không gặp về áp lực tài chính, anh Thành đã gửi cho môi giới bán chung cư này đi để lấy tiền trả nợ. 

Anh Thành nói rằng: “Tôi cũng chỉ cần thu được tiền gốc về nhưn rao bán suốt một tháng và không thấy môi giới phản hồi lại. Sau đó thì tôi thấy môi giới đăng bán với mức giá là 3,3 tỷ đồng. Trong khi đó thì tôi đã chấp nhận trả chi phí  hoa hồng cao hơn bình thường để cho môi giới tìm khách hàng giúp. Đến hiện tại, căn chung cư của tôi vẫn chưa tìm được chủ mới”. 

Cũng tương tự, anh Quang Hà trú tại Nam Từ Liêm - Hà Nội cho hay, tháng 9/2022, anh có gửi môi giới bán giúp một căn nhà trong ngõ rộng 2,5m, diện tích là 40m2 và được xây dựng 5 tầng với mức giá là 3,5 tỷ đồng. 

Anh Hà cho hay, thực ra thì trước đó anh muốn bán với mức giá là 3,7 tỷ đồng. Mặc dù vậy, vì cần tiền gấp nên đã giảm giá bán 200 triệu đồng. Sau đó thì anh đã phát hiện môi giới rao bán căn nhà của anh với mức giá là 3,8 tỷ đồng. Theo đó thì anh cũng không cho người môi giới bất động sản đó tiếp tục bán, mới đây anh cũng đã gửi bán ở một văn phòng môi giới khác ở trên địa bàn. 

Anh Vũ Thanh Tùng cho biết, chủ một sàn môi giới bất động sản ở Hà Nội, chuyện môi giới bán chênh lệch không hiếm trên thị trường bất động sản. Lý do là bởi hiện nay môi giới thường thỏa thuận với khách giá thu về, ăn chênh lệch giữa giá bán cho khách và giá thu về thay vì ăn hoa hồng ở trên mỗi sản phẩm như trước kia. 

Mặc dù vậy thì theo anh Tùng, nếu như trước kia trong lúc thị trường sôi động có thể dễ bán, còn thời điểm này giảm giá bán cũng khó. 

Anh Tùng nói rằng, việc mua bán dễ dàng đa phần vẫn phải trải qua môi giới bởi vì họ có tệp khách hàng rộng, Dù vậy thì môi giới bán chênh trong thời điểm này không khác gì kéo thêm người mua vào thế khó. Những người muốn bán thì không bán được còn môi giới thì vẫn không có giao dịch - nó đồng nghĩa với việc không lấy được tiền hoa hồng. 

Cũng theo lời anh Tùng, thực tế thì những bất động sản phục vụ nhu cầu thực vẫn có giao dịch và khác với phân khúc đất nền. Nhưng giá đã cao nhiều người cũng không đủ sức mua. Theo đó thì môi giới bất động sản đã bán chênh lại nên khó có thanh khoản. Hiện nay, giá nhà cũng đang ở mức chững lại và không như cách đây vài tháng. 

nha-dau-tu-roi-vao-the-kho-khi-moi-gioi-bat-dong-san-o-at-ban-chenh-2-1668679234.jpg
Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, nguyên nhân là bởi các chính sách điều tiết vĩ mô như kiểm soát tín dụng bất động sản và trái phiếu,... cũng theo đó, nhiều nhà đầu tư đã không đủ sức gồng buộc phải giảm giá để có thể thoát hàng

Còn ở góc nhìn của chuyên gia, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang xuất hiện tình trạng một số khu vực nhà đầu tư chấp nhận việc giảm giá lên đến 20% nhưng vẫn không bán được. Hay nói cách khác là tình trạng đóng băng mà nhiều người vẫn không hiểu như thế nào. 

Ông Hiển cho rằng, hiện nay có một thực trạng là nhiều người gửi cò đất bán nhưng cò vẫn giữ ở một mức giá nào đó ở trên thị trường cao hơn với mức giá mà người bán đưa ra, chính vì thế mới khó bán. Tuy nhiên, theo phân tích của TS. Đinh Thế Hiển thì không phải sản phẩm nào cũng giảm giá hấp dẫn người mua. Cũng theo chuyên gia này, việc giảm giá hay không giảm giá là còn tùy thuộc vào góc nhìn của mỗi người nhưng hiện tại muốn bán ra cũng khó. 

Thị trường bất động sản khó đến bao giờ?

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trong thời gian qua  bão tố đã liên tục đổ đồn đến bất động sản khiến cho thị trường bị gãy và dự báo sẽ còn khó khăn từ giờ cho đến cuối năm 2022. 

Ông Quang cho hay: “Hiện nay, có một số doanh nghiệp lớn sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30%, thậm chí lên tới 50% để xoay sở. Do đó, trong năm nay, các doanh nghiệp cần tồn tại hơn là mục đích kiếm tiền”. 

nha-dau-tu-roi-vao-the-kho-khi-moi-gioi-bat-dong-san-o-at-ban-chenh-3-1668679224.jpg
Còn ở góc nhìn của chuyên gia, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang xuất hiện tình trạng một số khu vực nhà đầu tư chấp nhận việc giảm giá lên đến 20% nhưng vẫn không bán được

Nhận định về những khó khăn mà thị trường đang phải đối mặt, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM - ông Lê Hoàng Châu cho rằng trong năm 2022, thị trường bất động sản đã ghi nhận tình trạng sốt giá nhà đất, “lệch pha” cung - cầu cũng như thiếu nguồn cung “lệch pha” của phân khúc thị trường hay cơ cấu nhà ở không hợp lý “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp,.... Đây cũng chính là một trong những điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng trước. Vây nên, HoREA cho rằng  cần có cơ chế, chính sách của Nhà nước để có thể tăng nguồn cung nhà ở vừa với túi tiền và nhà ở xã hội. 

Đến tháng 6/2011, vấn đề hàng tồn kho của 45 doanh nghiệp bất động sản ở trên sàn chứng khoán ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng và chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Điều đáng quan ngại nhất đó là hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang bởi thế mà HoREA cần tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý để có thể tháo gỡ hàng tồn kho. 

Vị chuyên gia này cho biết, năm 2022 vấn đề mới đáng quan tâm so với năm 2007 - 2008 là trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mà đến năm 2023 - 2024 ước tính khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây cũng là điểm khác biệt cần xử lý một cách thỏa đáng. Để có thể làm được điều đó, cần cơ chế là chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để cho thị trường bất động sản vận hành thông suốt. 

Chủ tịch của HoREA cho rằng, các doanh nghiệp cũng cần phải phản ánh hiện nay vướng mắc lớn nhất đó là pháp lý chiếm đến 70%. Ngoài ra, vướng mắc lớn thứ hai của thị trường là các thủ tục hành chính.