Đề xuất chỉ sở hữu chung cư trong 50 - 70 năm: Người dân lo lắng vì đang ở nhà mình bỗng dưng ra đường?

Người mua cần được bảo vệ quyền lợi

Theo Vietnamnet, đề cương Luật nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng công trình. Cũng theo đó, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50 - 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện tại. Vậy nên, cần phân biệt giữa việc sở hữu lâu dài và 50 năm. Sở hữu lâu dài thì đất đó vẫn của người mua kể cả trường hợp niên hạn công trình bị hết và còn nếu thời hạn là 50 năm, hết thời hạn đó thì nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm cả đất. Ví dụ, tại thời điểm 50 năm sau, vị trí đó được quy hoạch lại không phải là tòa nhà chung cư nữa mà là một công trình công cộng hoặc tuyến đường giao thông thì nhà nước có quyền thu hồi không bồi thường do hết thời hạn. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hữu Nghĩa cho hay, tùy từng quốc gia trên thế giới, có nước cho sở hữu 50 năm, có nước là 70 năm thậm chí đến 99 năm và cũng có những nước có thời hạn lâu dài. Đương nhiên, thời gian 50 năm lâu hay dài thì quyền lợi đi theo và giá mua cũng khác nhau. Người dân vẫn luôn mong muốn sở hữu được vĩnh viễn nhưng cần hiểu rằng, những tòa nhà chung cư chỉ tồn tại giới hạn độ bền. Đến hiện tại, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm. Sau thời gian 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu như công trình đó chất lượng còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng và có thể gia hạn 20 năm. Sau khi kết thúc 20 năm thì lại giám định nữa. 

Ở trong trường hợp chất lượng công trình tại thời điểm giám định không được đảm bảo thì buộc phải phá dỡ. Câu chuyện là ở thời điểm phá dỡ thì sẽ giải quyết như thế nào cho người dân, không lẽ họ sẽ mất trắng tài sản và ra đường. Ông Nghĩa cũng đưa ra quan điểm, nếu như phá dỡ công trình sau 50 năm thì quyền của người dân đối với miếng đất đó vẫn được bảo vệ. Người dân không phải tốn tiền mua lại đất nhưng cần bỏ tiền cùng xây dựng lại tòa nhà đó. Ví dụ, chung cư có 100 căn hộ, cần 100 tỷ đồng để xây dựng lại sau 50 năm thì tất cả những hộ dân ở đó, mỗi hộ cần đóng 1 tỷ đồng để tạo dựng nên diện mạo mới của tòa chung cư rồi họ lại được tái định cư ở đúng căn nhà cũ với thiết kế và xây dựng i chang. Cũng đồng nghĩa với việc, người dân tiếp tục sử dụng vòng đời mới của căn nhà. Bên cạnh đó, một số tòa nhà đã xuống cấp không ở được nhưng tỷ lệ người dân không đồng thuận đi dù chỉ chiếm 3 - 5% nhưng cũng không thể nào giải tỏa được. Chính việc quy định chung cư có thời hạn sẽ giúp cho cơ quan quản lý nhà nước nhanh chóng thu hồi đất, tháo dỡ công trình, đảm bảo được an toàn cho người dân đang sinh sống đồng thời làm đẹp bộ mặt đô thị. Đại diện HoREA nói: "Dự thảo Luật không phải bỏ đi câu chuyện sở hữu lâu dài, vĩnh viễn mà là đa dạng hóa sản phẩm cho người dân lựa chọn. Hiện tại, hầu như các chủ đầu tư chung cư tại TP.HCM là bán sở hữu lâu dài. Đối với dự án đã tồn tại, người dân đang ở đương nhiên không thay đổi”. 

Điểm mấu chốt là mức thuế phải đóng

Đại diện Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Titanium - ông Phạm Trọng Phú lại cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến có nhiều quan điểm không hợp lý. 

Đầu tiên, nếu như quy định căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50 năm thì nhà mặt đất sẽ tăng cao do tính chất sở hữu lâu dài từ đó sẽ tác động đến thị trường bất động sản. 

Thứ hai, chung cư chỉ có thời gian 50 năm thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn bởi vì tồn kho nhiều. Người dân cũng sẽ giảm nhu cầu mua căn hộ do tâm lý muốn sở hữu lâu dài. Dự án này không bán được, thiếu vốn xoay vòng nên không thể triển khai các dự án tiếp theo. Hệ lụy chính là nhiều ngành nghề ăn theo bất động sản sẽ đi xuống từ đó ảnh hưởng chung đến nền kinh tế. 

Cuối cùng, nhà chính là tài sản lớn nhất đối với người dân, quy định sở hữu 50 năm nghĩa là sau thời hạn đó, người dân sẽ gần như mất đi toàn bộ tài sản của mình. 

Ngược lại với quan điểm trên, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường - GS Đặng Hùng Võ cho biết, nếu trả tiền một lần mà sở hữu vô thời hạn thì quá rẻ. Có thể dùng cách người dân được trả tiền sở hữu cho 50 - 70 năm rồi hết thời gian đó sẽ trả tiền tiếp. Ngoài ra, khi người dân được quyền sở hữu dài hạn, yếu tố này sẽ bị lợi dụng và bất động sản giống như một thị trường đặc biệt, là nơi đầu cơ tài sản vô thời hạn. Đây chính là điều rất bất cập đối với lĩnh vực bất động sản nhà ở. 

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, có thể có cả loại hình nhà ở dài hạn và thời hạn 50 năm tồn tại song song miễn sao cần cụ thể hóa loại nhà nào có mức thuế đóng theo là bao nhiêu. Nếu như muốn chỗ ở lâu dài thì đương nhiên người dân sẽ phải chịu thuế cao, muốn ở ngắn hạn thì phải nộp thuế thấp.