Chuyên gia bóc mẽ chiêu trò cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo ra các cơn “sốt ảo”

Nguyễn Ngọc Quỳnh

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu cho biết "Từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã từng xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã nhiều lần gây ra các cơn sốt ảo, đồng thời giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản".

Theo Nhịp sống kinh tế, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi văn bản tới Thủ tướng Chính phủ kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về quy định tách thửa đất ở để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, phân nông nghiệp với mục đích phân lô bán nền tràn lan. 

Đất "sốt ảo" một phần là do đầu nậu, cò đất và doanh nghiệp bất lương gây ra

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, từ năm 2017 đến nay tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã nhiều lần gây ra tình trạng sốt ảo giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản đồng thời cũng ảnh hưởng đến trật tự, xã hội. Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho biết: "Một trong những nguyên nhân có thể bắt nguồn từ bất cập của một số quy định duwois Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở". Cũng theo HoREA, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại thời điểm năm 2014 không có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất mà chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Và mãi đến năm 2017, khoản 3 Điều 2 Nghị định  01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP mới cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Sau đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại và diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. 

chuyen-gia-boc-me-chieu-tro-cai-chim-moi-giao-dich-mua-ban-gia-tao-ra-cac-con-sot-ao-2-1653272028.jpg
Từ năm 2017 đến nay tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã nhiều lần gây ra tình trạng sốt ảo giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu cho hay: "Tuy nhiên, điều 43d và Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP dẫn đến tình trạng các địa phương đã thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có tách thửa đối với đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải là đất ở từ đó xảy ra tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng để phân lô, bán nền tràn lan gây ra các cơn sốt đất ảo". Chính vì thế, ông Châu cho rằng rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về việc tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đồng thời đề nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” (Dự thảo Nghị định) do “Dự thảo Nghị định” chưa quy định nội dung này. 

Cũng theo đó, HoREA cũng đưa ra kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo hướng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở tại khu vực nông thôn, đất ở tại đô thị phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Trong trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để có thể giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn bộ đất thửa hoặc một phần đất thửa sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị việc sửa đổi, bổ sung điều 5a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng cũng như điều kiện cụ thể tại địa phương để có thể quy định điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn. 

chuyen-gia-boc-me-chieu-tro-cai-chim-moi-giao-dich-mua-ban-gia-tao-ra-cac-con-sot-ao-3-1653272028.jpg
Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu

HoREA đề xuất người dân trong xã không tham gia đấu giá đất thì người ngoài xã mới được tham gia

Ngoài ra, một đề xuất của đơn vị này là nên bổ sung quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô đất ở các địa phương phải là người trong xã đó. Chi tiết, HoREA cho hay, điểm g khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định không đấu giá quyền sử dụng đất ở tại nông thôn mà thực hiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú ở xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở nhằm giải quyết nhu cầu có đất làm nhà cho các hộ nghèo tại địa phương. Bên cạnh đó, điểm g khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 cũng quy định đối với các trường hợp giao đất ở khác thì phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.

chuyen-gia-boc-me-chieu-tro-cai-chim-moi-giao-dich-mua-ban-gia-tao-ra-cac-con-sot-ao-1-1653272019.jpg
HoREA đề xuất người dân trong xã không tham gia đấu giá đất thì người ngoài xã mới được tham gia

Dù vậy, khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng có nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua nhưng lại không có nhu cầu thực mua để ở mà chỉ nhằm mục đích bán kiếm lãi, trong đó có giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương tạo ra các cơn sốt đất tại địa phương. Chính vì thế cần bổ sung ngay quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô đất ở phải là người ở trong xã đó. Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị: "Nếu như người dân trong xã không tham gia đấu giá thì mới cho phép người ngoài tham gia đấu giá đất".