Các nhà môi giới bất động sản cần làm gì khi thị trường "nóng" lên

Phạm Thị Tâm

Một khi nguồn cung trên thị trường ở mức thấp thì tỷ lệ cạnh tranh sẽ cao hơn. Qua đó dẫn đến thị trường rơi vào trạng thái sốt đất ảo. Trong bối cảnh đó, những nhà môi giới bất động sản cần làm gì với khách hàng của mình?

Sốt đất ảo là gì? 

Sốt đất ảo là cụm từ chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong khoảng thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất lại không có thật. Lúc này những người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không nhằm mục đích để ở hay xây dựng kinh doanh. 

Thường giá đất trong các cơn sốt ảo được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng và chưa có cơ sở chắc chắn. Do đó, mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông dẫn đến xuất hiện nhu cầu ảo. Giá đất tăng hầu như thiếu cơ sở thực tế, chủ yếu do kỳ vọng thái quá. 

Và các vùng ven thành phố luôn là khởi điểm của những cơn sốt ảo chứ không phải là vùng trung tâm. Bởi lẽ, ở các trung tâm, nhu cầu sử dụng đất là có thực và giá trị đã được định đúng mức trên thị trường. Đồng thời, quỹ đất cũng không còn dư dả cho hoạt động mua bán đất nền. 

thi-truong-bds-nong-len-1-1642641855.jpeg
Sốt đất ảo là cụm từ chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong khoảng thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất lại không có thật

Yếu tố nào dẫn đến sốt đất ảo? 

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết, cơn sốt đất ảo không bao giờ xuất hiện trong  một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Như vậy, nó cũng đồng nghĩa với việc cơn sốt đất sẽ diễn ra trong điều kiện thị trường bất động sản có những điểm bất ổn như: 

Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch và hạ tầng xã hội liên tục được công bố rầm rộ. 

Hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá hoặc lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Thường thì hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Một khi kỳ vọng càng lớn thì sẽ dẫn tới việc tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều dẫn tới hành vi đầu cơ lên cao. 

Cơn sốt đất ảo thu hút dòng tiền vào bất động sản đặc biệt là đất đai nhưng bị bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết. 

Và nếu như không có biện pháp sớm can thiệp mà để cho cơn sốt ảo tồn tại lâu dài trong nền kinh tế thì đó sẽ là một tổn thương không hề nhỏ cho thị trường. 

Cách nhận biệt sốt ảo đất

Thường những cơn sốt ảo đất có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều. Nguyên nhân là do số lần đặt cọc một nền đất có thể tăng vọt lên tỷ lệ thuận với các bước sóng tăng giá đất ở trên thị trường. Khi người thứ nhất đặt cọc mua của chủ nhà đất thì ngay sau đó sẽ tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng cọc vì giá đất tăng mạnh và có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ ba, thứ tư, thứ năm,... cức mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc dẫn đến giá đất leo thang. 

Và vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá chững lại, hạ sốt hoặc chững lại. Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc domino sẽ bị phá vỡ. Hơn thế sẽ càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro lớn nhất cho người mua sau. 

Bên cạnh đó, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt được như kỳ vọng và gánh nặng về tài chính quá lớn. Nếu về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú tâm đến việc lao động sản xuất. Chính vì thế, người dân cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đúng và tạo ra các cơn sốt đất ảo. 

thi-truong-bds-nong-len-2-1642641836.jpg
Thường những cơn sốt ảo đất có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều

Các nhà môi giới bất động sản cần làm gì khi thị trường "nóng" lên

Để có thể hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu sốt đất ảo, nhà môi giới cần làm những điều sau: 

1. Chia sẻ trung thực về tình trạng của thị trường bất động sản

Đứng trên cương vị là một nhà môi giới bất động sản thì bạn phải có trách nhiệm trung thực với khách hàng của mình. Điều này đặc biệt đúng nếu khách hàng là những người chưa có kinh nghiệm mua nhà đất. Lúc này, khách hàng là những người cần những thông tin chính xác để đưa ra quyết định. Chính vì thế, các nhà môi giới cần giữ được đạo đức nghề nghiệp và chia sẻ trung thực khi nguồn cung trên thị trường ở mức thấp. 

Bên cạnh đó bạn cũng có thể trao đổi cùng với khách hàng để tìm ra hướng đi phù hợp khi tỷ lệ cạnh tranh ở mức cao nhất. Điều này sẽ giúp bạn nâng tầm được giá trị bản thân trong mắt khách hàng. 

2. Khuyến khích các khoản vay thế chấp

Trong bối cảnh tỷ lệ thế chấp vẫn ở mức thấp thì nhà môi giới có thể khuyến khích khách hàng thực hiện các khoản vay thế chấp trong trường hợp họ thực sự có nhu cầu mua nhà đất khi thị trường thiếu nguồn cung. Tuy nhiên bạn cũng cần nhớ khuyến khích chứ không phải ép buộc. Và việc vay thế chấp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như nhu cầu, nguồn tài chính, công việc của khách hàng. Chính vì thế, nhà môi giới hãy trao đổi một cách kỹ lưỡng về các khoản vay thế chấp. 

thi-truong-bds-nong-len-2-1642641855.jpeg
Trong bối cảnh tỷ lệ thế chấp vẫn ở mức thấp thì nhà môi giới có thể khuyến khích khách hàng thực hiện các khoản vay thế chấp

3. Nâng giá giao dịch

Một khi thị trường bất động sản bắt đầu nóng lên, nguồn cung ít đi thì tỷ lệ cạnh tranh sẽ ở mức cao. Lúc đó, những người trả giá cao hơn sẽ nắm được lợi thế trong các giao dịch. Trong trường hợp khách hàng là những người có khả năng tài chính ổn định thì nhà môi giới cần khuyến khích họ đưa ra các điều khoản bổ sung hoặc nâng mức giá mua. Đây chính là một cách hiệu quả để thương lượng khi thị trường nóng lên. 

4. Trao đổi với khách hàng về các ưu đãi bổ sung

Trong trường hợp thị trường đứng về phía người bán thì người mua có thể thực hiện một số cách để tăng lợi thế trong giao dịch. Ngoài việc nâng giá chào mua thì người mua cũng có thể trả trước một khoản lớn hơn các đối thủ cạnh tranh. 

Bên cạnh đó, quá trình đánh giá và kiểm tra nhà đất sẽ được thực hiện nhanh hơn. Điều này cũng sẽ mang đến lợi thế cho người mua đồng thời thể hiện thái độ nghiêm túc của nhà môi giới trong giao dịch. 

Tuy nhiên, điều này cũng sẽ đi kèm với nhiều rủi ro. Ví dụ, không phải lúc nào các tài sản cũng có chất lượng đúng như những gì người bán đăng tải. Vì thế, việc thẩm định kiểm tra cũng đóng vai trò rất quan trọng nếu người mua không mất tiền oan về sau. 

5. Nhà môi giới cần thấu hiểu tâm lý khách hàng

Thông thường sẽ có một số khách hàng thận trọng với các khoản chi tiêu của họ hơn những người khác. Chính vì thế, trong vai trò là một nhà môi giới thì bạn cần dành thời gian trò chuyện để thấu hiểu tâm lý khách hàng. Khi đã hiểu được nhu cầu, mục tiêu cũng như khả năng tài chính của khách hàng thì việc tư vấn của nhà môi giới sẽ đơn giản hơn. 

Khi thị trường nóng lên, việc tìm kiếm tài sản hợp với nhu cầu của khách hàng là điều không đơn giản. Điều quan trọng lúc này mà nhà môi giới cần làm đó là đưa ra lời khuyên, sự tư vấn phù hợp để từ đó khách hàng có thể đưa ra được quyết định hợp lý. 

Điều quan trọng chính là bạn cần phải tập trung vào những điều tích cực. Và nếu muốn thành công trong nghề môi giới thì bạn phải chấp nhận đối mặt với những thử thách khi thị trường bất động sản nóng nên cũng như tỷ lệ cạnh tranh cao hơn. Để có thể trụ lại lâu dài trên thị trường nhà bản thân nhà môi giới cần giữ vững được đạo đức nghề nghiệp, trung thực với bản thân và khách hàng.