Bất động sản Quảng Nam diễn biến như thế nào sau các đợt "sốt đất" vừa qua?

Phạm Thị Tâm

Bất động sản Quảng Nam đã có giai đoạn rơi vào sốt giá. Hiện nay, mặt bằng giá đang được địa phương cũng như thị trường điều chỉnh.

Thị trường bất động sản Quảng Nam có thời điểm "nóng sốt"

Nhận định từ phía chuyên gia, các khu du lịch biển đặc biệt là các khu đô thị biển trong những năm trước đây như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang hay những năm gần đây có Hội An, Bình Định, Thanh Hóa cũng nổi lên như những địa phương có sức trẻ. Theo đó, các địa phương có sự phát triển từ trước đó thì mặt bằng giá đã tăng mạnh như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh đều đã nằm ở ngưỡng rất cao. Hơn nữa, những khu vực gần biển hoặc những con đường ven biển điều có mặt bằng giá lên đến vài trăm triệu đồng/m2. Còn tại các dự án, mức giá bình quân rơi vào khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2. 

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định, có một giai đoạn bất động sản tại Quảng Nam rơi vào sốt giá và địa phương cũng như địa phương đang điều chỉnh mặt bằng về giá. Hiện tại, mặt bằng giá đang ở mức khá hợp lý, duy trì ở mức 15 - 20 triệu đồng/m2 bình quân cho cả thị trường tại Quảng Nam. Cùng với sự đầu tư mạnh mẽ của địa phương, mức giá này là cơ hội mang lại lợi nhuận rất cao. 

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ rằng: "Trong phạm vi các dự án tại Hội An, tôi đánh giá mức giá theo từng khu vực giao động trong khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2 hoặc sẽ hơn một chút nếu ở những dự án đẹp. Đây vẫn là mức giá hợp lý với thực trạng đầu tư các dự án tại Hội An hiện nay và cũng là lợi thế của vùng này. Khả năng tăng giá của bất động sản khu vực này theo Hội Bất động sản Việt Nam là khá cao". 

dbs-quang-nam-1-1646020220.jpeg
Thị trường bất động sản Quảng Nam có thời điểm "nóng sốt"

Được biết trước đó nhiều bất động sản tại Hội An được rao bán với giá cắt lỗ, mặt bằng giá cũng giảm so với thời điểm nóng sốt. Cũng theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, hiện nay chính quyền cũng đã theo sát hơn giá bán cũng như kiểm soát các dự án đầu tư nên giá bán hiện tại cũng khá hợp lý. Sau các đợt thanh tra của Chính Phủ năm 2019 nên mặt bằng giá đã được xác lập lại và cuối năm 2019, tùy theo khu vực cũng đã giảm 30 - 40%. 

Đến năm 2020, một số khu vực cũng có xác lập được mặt bằng giá mới và tăng 5 - 10%. Tuy nhiên trong thời gian 9 tháng đầu năm 2021, giá bất động sản không hề giảm mà thậm chí một số khu vực còn tăng nhẹ từ 5 - 10%. Nguyên nhân dẫn đến việc này là các nhà đầu tư hiện nay bắt đầu đổ tiền vào bất động sản. Hơn nữa, nhu cầu về nhà ở vẫn còn khá cao nên giá bất động sản không hề giảm. 

Theo đó, một số khu vực cắt lỗ tại Quảng Nam có thể bị khó  khăn về tài chính, trả lãi ngân hàng nên một số phải chấp nhận bán với mức giá thấp hơn giá tham chiếu của thị trường để thanh khoản nhanh sản phẩm bất động sản đấy. 9 tháng đầu năm 2021, giá bất động sản ở Quảng Nam vẫn tăng, đặc biệt là khu vực có lợi thế như ven biển hay dọc sông Cổ Cò sau dự án khơi thông dòng sông Cổ Cò,....

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khan hiếm

DKRA chỉ ra trong báo cáo thị trường bất động sản miền Trung mới đây rằng, khi Quảng nam dẫn đầu nguồn cung đất nền thì Thừa Thiên Huế dẫn dắt nguồn cung nhà phố/biệt thự ở 3 thị trường còn TP. Đà nẵng ghi nhận được nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ mới tăng giá so với giai đoạn trước năm 2020. Về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung khá mới nên thị trường tiếp tục có sự khan hiếm. 

Cụ thể, trong năm 2021, phân phúc đất nền tại Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam ghi nhận 17 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.670 sản phẩm. Và lượng tiêu thị đạt mức 1.138 sản phẩm tương đương với 68% nguồn cung mới. Hơn thế, nguồn cung tăng so với năm 2020 nhưng vẫn ở mức thấp nếu so với giai đoạn 2018 trở về trước. Theo đó, các dự án tập trung chủ yếu tại Quảng Nam trong khi TP. Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế có sự khan hiếm nguồn cung mới. Sức hấp thụ chung trên toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp. Mặt bằng sơ cấp tăng và tập trung ở những dự án có tính pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ hạ tầng rõ ràng và thị trường thứ cấp kém sôi động. 

Còn đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung khan hiếm. Chi tiết, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2021 đạt khoảng 177 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt 24% trên nguồn cung mới. 

DKRA cũng đưa ra dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 sẽ tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam trong khi đó Thừa Thiên Huế và TP. Đà Nẵng tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Theo đó, sức cầu có sự hồi phục so với năm 2021, mặt bằng giá thứ cấp cũng giữ được tính ổn định trong năm 2022. 

Thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông hỗ trợ nhằm gia tăng tính thanh khoản. Hơn đó, giá bán thị trường sơ và thứ cấp vẫn còn phụ thuộc vào tình hình kiểm soát được dịch bệnh. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng thì nguồn cung mới sẽ có sự tăng trưởng so với năm 2021. 

dbs-quang-nam-2-1646020220.jpeg
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khan hiếm

Dưới góc nhìn liên kết vùng trong định hướng phát triển tiềm năng kinh tế, các chuyên gia nhận định: "Bước sang năm 2022, đón nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hàng loạt công trình giao thông trọng điểm được triển khai, hoàn thiện sẽ tiếp tục khép kín cung đường du lịch Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam. Đồng thời việc dần mở lại các chuyến bay quốc tế sẽ mang đến nhiều triển vọng phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của các địa phương". Hơn nữa, các khu vực này đang bộc lộ sự thay đổi nâng tầm vị thế, sẵn sàng cho bước chuyển mình và đột phá trong thời gian sắp tới. 

Cũng theo lời các chuyên gia trong ngành, làm sao có thể chọn bất động sản với giá hợp lý ở thời điểm này thì tìm kiếm những sản phẩm của chủ đầu tư đã có uy tín trên thị trường là một yếu tố lưu ý. Khi đó thì người mua hoàn toàn có thể yên tâm về giá khởi điểm, trực tiếp với các chủ đầu tư. 

Còn về thị trường thứ cấp thì việc mua lại từ các nhà đầu tư khác thì người mua có thể cân nhắc thêm như tham chiếu mức giá trong khu vực, xem xét vị trí của dự án, tính thanh khoản có đảm bảo không,... Chính những tiêu chí này sẽ giúp cho các nhà đầu tư xác định mức giá đó có hợp lý hay không. 

Chính quyền vào cuộc, giá bất động sản đã dần ổn định

Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam mới đây có đưa ra dự đoán, trong những năm qua việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Từ đó góp phần phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị và nông thôn tại các địa phương. 

Cũng theo lời các chuyên gia trong ngành, để chọn được bất động sản với giá hợp lý ở thì điểm này nên tìm những sản phẩm của các chủ đầu tư đã có uy tín trên thị trường. Lúc đó thì người mua hoàn toàn có thể yên tâm về giá khởi điểm, trực tiếp với các chủ đầu tư. Còn đối với thị trường thứ cấp và mua từ các đầu tư khác thì người mua cần cân nhắc thêm về mức tham chiếu trong khu vực trong khu vực, xem xét vị trí của các dự án, tính thanh khoản có đảm bảo không,... Theo đó, những tiêu chí này sẽ giúp cho các nhà đầu tư xác định được mức giá đó có thực sự hợp lý không. 

Theo lời Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam, trong những năm qua, việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội từ đó góp phần phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị, nông thôn của các địa phương. 

Về quá trình công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh đã cơ bản phát huy được hiệu lực, hiệu quả. Cũng từ đó đã góp phần tăng nguồn thu ngân sách của địa phương và thúc đẩy sử dụng hợp lý tài nguyên đất, cụ thể hóa các đồ án quy hoạch xây dựng, đo thị, nông thôn mới trên địa bàn tỉnh. Tuy vậy nhưng trong thời gian gần đây, tại các khu vực quy hoạch dự kiến thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh như khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và hạ tầng giao thông đang có dấu hiệu xuất hiện hoạt động đầu cơ mua đi bán lại bất động sản gây sốt ảo và có hiện tượng thổi giá làm cho giá trị tại khu đất không đúng với giá thị trường phổ biến. 

dbs-quang-nam-1-1646020204.jpg
Chính quyền vào cuộc, giá bất động sản đã dần ổn định

Ngoài ra, một số chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng tiến hành tổ chức huy động vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đúng với quy định của pháp luật. Bên cạnh đó là việc quảng cáo, rao bán sản phẩm của dự án khi chưa thực hiện được đầy đủ các quy trình, thủ tục và chưa đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa được cơ quan nhà nước ban hành văn bản đủ điều kiện thực hiện huy động vốn. 

Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam cũng nêu rõ, tình trạng này cần được kiểm soát hiệu quả nhằm tránh gây ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những người dân. Đồng thời, sẽ có khả năng phát sinh tranh chấp, khiếu kiện và ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội và thực hiện các dự án kêu gọi đầu tư. 

Vì thế, tỉnh Quảng Nam cũng yêu cầu các chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh cung cấp các thông tin về tiến độ thực hiện dự án để công khai cho nhân dân biết và theo dõi, thực hiện giám sát để bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện đúng theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.