Bán căn hộ dịch vụ 70 phòng, ngay đường Bưng Ông Thoàn
5.3
Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
68 tỷ
67,66 tr/m²
1.005 m²
098415****
Môi giới
Vị trí & ranh giới trong Hà Nội
Phường Tương Mai (quận Hoàng Mai, Hà Nội) nằm ở vị trí trung tâm khu Nam Thủ đô, tiếp giáp nhiều tuyến đường trọng yếu như Giải Phóng – Trương Định – Tân Mai – Kim Đồng – Linh Đường. Khu vực được nhận diện bởi các điểm mốc quen thuộc: Ga Giáp Bát, Hồ Đền Lừ, Bến xe Giáp Bát, cùng mạng lưới ngõ thông ra các trục lớn, thuận lợi di chuyển vào trung tâm.
Nguồn gốc hình thành theo SĐVHC
Tương Mai là phường đô thị có lịch sử phát triển lâu đời thuộc quận Hoàng Mai. Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính theo Nghị quyết của Chính phủ (hiệu lực từ 2025–2025 tùy từng văn bản), ranh giới phường được rà soát, điều chỉnh nhẹ để đồng bộ với các khu dân cư liền kề.
Phường Tương Mai được sắp xếp từ:
Toàn bộ phường Tương Mai cũ
Cùng một số điều chỉnh ranh giới nhỏ với các phường giáp ranh (nếu có theo từng quyết định cụ thể).
Theo Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 (2025) của UBTV Quốc hội, Hà Nội giảm số đơn vị phường, sáp nhập nhiều phường nhỏ.
Danh sách 51 phường mới sau sắp xếp, theo Lao Động, có “Tuong Mai” trong danh sách các phường mới.
Nhưng theo Wikipedia Quận Hoàng Mai (hoặc nhiều nguồn khác) thì Tương Mai là phường cũ của Quận Hoàng Mai.
Nghị quyết 1656 không quy định “Tương Mai” là phường mới riêng biệt (theo điều khoản sáp nhập). Trong điều khoản 16, NQ-1656 nói hợp nhất phần diện tích và dân số của “Tương Mai” cùng nhiều phường cũ khác vào một phường mới là Hoàng Mai.
Theo Hanoi Times, quận Hoàng Mai giảm từ 14 phường xuống còn 7 phường mới.
Tương Mai (phường cũ): Có, là một phường trong Quận Hoàng Mai trước năm 2025.
Tương Mai (phường mới sau sắp nhập): Không. Theo nghị quyết, “một phần dân số + diện tích Tương Mai” được sáp nhập vào Phường Hoàng Mai mới chứ không giữ nguyên “Phường Tương Mai”.
Vì vậy, nếu ai đó nói về “Phường Tương Mai, Hà Nội (sau sắp nhập)”, rất có thể là hiểu nhầm hoặc vẫn dùng tên cũ để chỉ khu vực, nhưng về hành chính không còn là phường độc lập theo NQ 1656.
Biên độ giá theo phân khúc (ước tính tham khảo thị trường)
Mặt phố (Kim Đồng – Tân Mai – Trương Định): 170 – 320 triệu/m²
Nhà ngõ ô tô vào – kinh doanh nhỏ: 90 – 150 triệu/m²
Nhà ngõ nhỏ, ở thực: 55 – 85 triệu/m²
Nhà tập thể – nhà cũ: 28 – 45 triệu/m²
Shophouse – liền kề quanh hồ Đền Lừ: 130 – 200 triệu/m²
Thanh khoản & xu hướng 7–30 ngày
Nhà ngõ ô tô, mặt tiền đẹp thanh khoản cao (bán trong 1–4 tuần).
Nhà ngõ nhỏ dưới 4 tỷ giao dịch đều, phù hợp khách ở thực.
Mặt phố giá cao có tệp chuyên kinh doanh nên thanh khoản theo chu kỳ 1–2 tháng.
Yếu tố tạo giá
Độ rộng ngõ → Xe ba gác / ô tô vào / ô tô tránh
Mặt tiền → Hơn 4m giá tốt để kinh doanh
Pháp lý → Sổ đỏ, hoàn công, không tranh chấp
Gần tiện ích → Hồ Đền Lừ, trường học, giao thông lớn
Mặt phố thương mại hút khách
Phố Kim Đồng – Tân Mai – Trương Định – Giải Phóng
Thích hợp mở hàng ăn, spa, showroom, văn phòng.
Tầm giá tham khảo: 170–320 triệu/m² tuỳ vị trí.
Nhà ngõ ô tô / kinh doanh nhỏ
Tiêu chí chọn:
Ngõ ≥ 3m
Dưới 150m ra phố lớn
Có điểm đỗ xe gần
Phù hợp mở tiệm nail, hiệu thuốc, văn phòng nhỏ.
Nhà ở yên tĩnh – an cư
Khu đằng sau hồ Đền Lừ, ngõ Tân Mai, nội khu Giáp Bát.
Ưu tiên nhà có giếng trời, thoáng sau, khu dân trí cao.
Sản phẩm đặc thù
Nhà cổ Pháp – nhà cải tạo Tương Mai
Tập thể Giáp Bát – Kim Đồng
Căn góc hiếm, view hồ Đền Lừ
Hồ sơ – điều kiện pháp lý
Sổ đỏ riêng
Nhà xây có GPXD + hoàn công
Nếu kinh doanh: trước mặt bằng phải có PCCC cơ bản
Lưu ý khu vực có di tích/bảo tồn
Một số khu gần đình, chùa hoặc hồ có hạn chế xây tầng, cần kiểm tra kỹ trước khi xây mới.
Rủi ro thường gặp
Giấy tờ viết tay trước 2005
Nhà lấn chỉ giới đường đỏ
Đất sai mục đích (ODT → CLN)
→ Luôn kiểm tra quy hoạch trước khi cọc.
Danh mục văn bản cần kiểm tra
Quy hoạch phân khu H2–3, H3–4 (tùy khu)
Chỉ giới đường đỏ tuyến Kim Đồng – Tân Mai – Trương Định
Quy hoạch hồ điều hoà – công viên Đền Lừ
5 bước soi quy hoạch trước khi xuống tiền
Lấy tọa độ thửa đất
Mở bản đồ quy hoạch Hà Nội
Kiểm tra chỉ giới – lộ giới
Kiểm tra loại đất
Kiểm tra hạ tầng – dự án quanh khu
Tác động quy hoạch
Nhà mặt phố hưởng lợi khi mở rộng tuyến Trương Định – Kim Đồng
Nhà ngõ nhỏ ít bị ảnh hưởng, phù hợp ở thực
Đầu tư nên chọn khu gần hồ – thương mại
Giao thông
Giải Phóng
Tân Mai – Kim Đồng
Trương Định – Tam Trinh
Gần bến xe Giáp Bát và ga Giáp Bát
Thương mại – dịch vụ
Trung tâm thương mại Tam Trinh
Chuỗi cửa hàng – ẩm thực quanh hồ Đền Lừ
Giáo dục – y tế
Trường tiểu học – THCS Tân Mai
Bệnh viện Bạch Mai, Việt Pháp, Tai Mũi Họng TW (di chuyển 10–15 phút)
Cảnh quan – di tích
Công viên – hồ Đền Lừ
Chùa Tương Mai, di tích Giáp Bát
Lớp dữ liệu nên bật:
Ranh phường Tương Mai
Chỉ giới đường đỏ
Quy hoạch đất
Di tích – hồ
Đối chiếu thửa đất
Tọa độ GPS
Độ rộng ngõ
Tiện ích bán kính 500–1000m
Ở thực
Ngõ thoáng, xe máy tránh
Gần trường, chợ, hồ
Có ánh sáng – thông thoáng
Kinh doanh/cho thuê
Chọn gần mạch giao thông
Lưu lượng qua lại cao
Kiểm tra PCCC nếu cải tạo
Đầu tư
Chọn căn có mặt tiền rộng
Ngõ ô tô hoặc gần hồ
Ưu tiên thanh khoản, pháp lý sạch
Cho người mua
Xác định nhu cầu
Chọn 3–5 căn phù hợp
Kiểm tra pháp lý – quy hoạch
Đàm phán
Công chứng
Sang tên
Cho người bán
Chuẩn bị hồ sơ
Định giá theo so sánh thị trường
Tối ưu ảnh – video – tiêu đề
Công khai pháp lý
Dẫn khách
Chốt giao dịch
Checklist giấy tờ
CCCD
Sổ đỏ
Hợp đồng mua bán trước (nếu có)
GPXD – hoàn công
Ủy quyền (nếu cần)
<5 tỷ: Nhà ngõ nhỏ, tập thể cải tạo
5–10 tỷ: Nhà ngõ ô tô, nhà 3–5 tầng mới đẹp
10–20 tỷ: Nhà ô tô tránh, kinh doanh tốt
>20 tỷ: Mặt phố Kim Đồng – Tân Mai – Trương Định
