Sắp xếp thứ tự các việc ưu tiên trong kinh doanh bất động sản

“Chữ hiếu líu: đó mình nghĩ thế quái nào ấy nhỉ?” Chắc chắn bạn đã hỏi bản thân câu đố. Thông thường, câu hỏi này hiện ra trong óc bạn khi bạn nhận ra rằng quyết định của mình dường như đã chệch hướng. 

Quyết định đó chẳng liên quan mấy đến những việc líu tiên và các cơ hội có lợi. Muốn tránh lạc lối, bạn cần hiểu rõ cảm giác, giá trị và những việc ưu tiên của bạn. Hãy nghĩ đến nhiều cách khác nhau để đạt tới mục đích đầu tư của mình.

Hãy tham khảo ngay bài Sắp xếp thứ tự các việc ưu tiên trong kinh doanh bất động sản để hiểu rõ hơn nhé.

Sắp đặt những việc ưu tiên trong kinh doanh bất động sản như thế nào?

Hãy tự hiểu mình. Phải biết bạn muốn điều gì, biết bạn muốn theo đuổi những mục tiêu và hoạt động nào. Sắp xếp những việc ưu tiên của mình theo thứ tự quan trọng. Nếu không sắp xếp những việc ưu tiên theo thứ tự để hướng dẫn quyết định của mình, thì hoặc là bạn cứ trôi theo dòng đời không định hướng hoặc cuộc sống của bạn sẽ đẩy lộn xộn rối ren như trong vở hài kịch Marx Brother. Bạn mãi mãi chạy đôn chạy đáo theo hướng này hướng kia nhưng chả hướng nào đến được nơi bạn muốn.

Bạn có thể biết bạn muốn đi đâu nhưng bạn không biết phải làm thế nào để đến được nơi đó. Thông thường người ta không ra được quyết định phù hợp với những mục đích và ưu tiên của họ vì họ đã giới hạn rất hẹp danh sách lựa chọn của họ. Như tôi đã để cập ở phần trước, tôi gặp rất nhiều người thuê nhà trong các chương trình Hãy ngừng thuê nhà ngay !

Những người này thực sự rất coi trọng việc sở hữu một ngôi nhà nhưng lại cản trở bản thân mình đạt được mục tiêu đó. Họ không đặt nỗ lực để tìm hiểu những khả năng của họ.

Tương tự như vậy, tôi thấy những người bán nôn nóng bán phá giá những bất động sản có vấn đề của mình. Tuy nhiên, các nhà đầu tư khác mua những thứ “phế phẩm” đó và biến chứng thành những thứ hái ra tiền. Đó là lý do tại sao các doanh nhân hiểu biết cần kiên trì xây dựng nên nhiều ý tưởng và kiến thức dự trữ cho mình.

Khi nào bạn có được vốn dự trữ khả năng đa dạng và rộng lớn, bạn sẽ phát hiện ra cơ hội ở những nơi mà người khác đang thất bại. Trong các chương sau, bạn sẽ thấy rất nhiều vấn đề mà từ đó bạn có thể rút ra những ý tưởng để đánh giá và tạo giá trị, và quan trọng không kém là bạn sẽ phát hiện ra cả những rủi ro (và nguy hiểm nữa).

Đương nhiên là không phải mỗi lần bạn sẽ sử dụng từng ý tưởng một, mà toàn bộ vốn ý tưởng dự trữ này sẽ thúc đẩy khả năng tư duy của bạn về khả năng: Cái gì sẽ thành thông? Cái gì sẽ, thất bại? Những quyết định thấu đáo dự kiến trước được cả hai loại kết quả.

Cần hiểu chính sác các thông tin

Những quyết định có chất lượng đòi hỏi các thông tin và dữ liệu chính xác. May thay, những AI không tin này không đến dễ dàng. Tại sao lại là may? Bởi vì trong khi những người khác bị chơi xỏ bằng những dữ liệu vớ vẩn từ những gã ba hoa thì phương pháp thận trọng của bạn sẽ cho bạn lợi thế cạnh tranh để xử lý công việc thực tế, chứ không phải một việc mơ hổ. Trước khi bạn chấp nhận những cái gọi là thông tin đó, bạn cần ngẫm nghĩ, phân tích và kiểm tra lại chúng đã.

Ai đó sẽ bảo bạn: “Tỷ lệ bất động sản còn trống chưa cho thuê được trong khu vực này đã tăng vọt lên 9%. Giờ không phải là lúc thích hợp để đầu tư vào bất động sản cho thuê” Bạn hiểu thông tin này như thế nào?

Thông tin tương phản với ý kiến

Để hiểu đúng các thông tin, phải phân biệt thông tin với các ý kiến. Ý kiến hay giả mạo sự thật. Hãy nhận ra sự khác biệt. Dù rằng con số 9% tỷ lệ còn trống là đúng theo một vài ý nghĩa nào đó thì ý kiến có tính chất can ngăn tiếp theo đó chỉ là một quan điểm có thể đúng hoặc không. Hãy tỉnh táo! Nhiều thông tin mà bạn tìm kiếm khi đến được với bạn thì chỉ có một phẩn là sự thật (hay “thông tin”) thôi, phẩn còn lại là ý kiến. Hãy phân biệt rõ hai điều này.

Đôi khi ý kiến thậm chí ở dưới dạng kiến thức phổ thông, như cái được gọi là ảo tưởng về bất động sản chẳng hạn. Ý kiến “ảo tưởng” về bất động sản chỉ có giá trị duy nhất là ý kiến, thế thôi!

Tuy nhiên lại làm cứ như thể ý kiến đó là sự thật vậy. (Như bạn sẽ thấy ở các chương sau, các học giả, mà nhiều người trong số họ có liên quan đến Phố Wall, đã xây dựng nên một lâu đài lý thuyết trên cát mà không cần gia cố cọc móng bằng những sự thật và lập luận thích đáng.)

Tỷ lệ bất động sản còn trống chưa cho thuê được là 9%: Thực tế, "thông tin" hay là tưởng tượng.

Tôi gọi một mẩu dữ liệu là thực tế khi bạn có thể kết hợp nó vào bản phân tích hay quyết định của mình một cách hợp lý. Chẳng hạn, bạn có thể tìm được thông tin về lãi suất, mức giá thuê căn hộ, danh sách bất động sản cho thuê, giá bán bất động sản, thời điểm trên thị trường, tăng trưởng dân số và số lượng bất động sản rao nhưng chưa bán được (tồn kho).

Vậy còn các tỷ lệ còn trống chưa cho thuê/bán được thì sao? Những con số này thường phản ánh "thông tin” hoặc sự tưởng tượng nhiều hơn. Nói đến "thông tin” là ở đây tôi muốn nói đến con số thể hiện một chút sự thật, những sự thật này chỉ có giá trị hạn chế trong dạng thức nguyên sơ của nó mà thôi. Khi được các bản nghiên cứu thị trường và các hãng môi giới đầu tư/thương mại báo cáo thì các tỷ lệ còn trống này thường rơi vào phạm trù “không chắc chắn” - tức là có tính chất thông tin nhưng cần kiểm tra kỹ hơn.

Trước khi tin vào những con số này, hãy sáng suốt đặt những câu hỏi sau đầy:

• Ranh giới địa lý cụ thể nào khoanh vùng khu vực được nghiên cứu đó?
• Các nhà nghiên cứu thu thập dữ liệu như thế nào? Những sai sót nào trong quá trình thu thập dữ liệu có thể bóp méo dữ liệu?

(Có thể là, trong toàn bộ khu vực nghiên cứu, một tòa nhà lớn với 400 căn hộ do Ban Vấn đề Nhà ở Công cộng và Thổ dân của Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị của Mỹ quản lý thì tỷ lệ còn trống là 40% nhưng có thể các căn hộ studio một phòng thì khách thuê còn đang phải xếp hàng trên danh sách chờ thuê, còn các căn hộ nhỏ có ba phòng ngủ, có một phòng tắm thì lại khó mà tìm được khách thuê). Khi nói về tỷ lệ bất động sản còn trống chưa cho thuê/bán được (chẳng hạn), thì phân khúc thị trường và các thị trường ngách là những yếu tố rất quan trọng.

• Các tỷ lệ này sẽ dẫn đến đâu? Một bức ảnh nhỏ hiếm khi thể hiện một quang cảnh đầy đủ và sống động được. Vì vậy bạn cần những đặc điểm xu hướng và các dự đoán có cơ sở về tương lai.

Đôi khi “thông tin” lại mang tính chất một điều tưởng tượng nhiều hơn. Vì một số lý do, những người mà bạn nói chuyện với (hoặc bạn đọc bài của họ) có thể chẳng biết họ đang nói gì nữa. Rõ ràng là tất cả chúng ta tình cờ mắc lỗi.

Trong những trường hợp khác, những môi giới bán hàng (cũng như các luật sư) vẫn cứ trả lời khách hàng mà không cần thông tin chỉ để khỏi bị coi là người mù tịt tin tức. Trong một số trường hợp, người ta cố tình đánh lạc hướng thông tin.

Có người quản lý chung cư nào thực sự muốn tiết lộ sự thật với nhà nghiên cứu thị trường rằng doanh thu tiền thuê nhà tăng gấp đôi mỗi năm và tỷ lệ phòng trống lên tới trên 25% không? Tôi không nghĩ vậy.

Suy nghĩ, Phân tích, Xác minh

Các doanh nhân hiểu biết tìm kiếm kiến thức trên tầm những kiến thức, "thông tin” và ý kiến thông thường, hoặc những kiểu nói vòng vo lắt léo hay

những điều khẳng định tưởng tượng. Họ biết thông tin có giá trị góp phần tạo ra những quyết định có giá trị. Khi bạn tiến xa hơn trong lĩnh vực bất động sản (và cả trong cuộc sống nữa), hãy sử dụng thật nhiều chi tiết dữ liệu và nguồn thông tin khác nhau. Trước khi bạn diễn giải, hãy suy nghĩ, phân tích và xác minh.

Tránh việc đánh giá vội vàng. Thế giới này đã có đây quyết định vô nghĩa, nhưng với những thông tin có thật bạn có thể làm tốt hơn mọi người muốn bán, thậm chí ông còn chưa từng đưa bất động sản của mình ra thị trường. Ấy vậy mà, tôi đã thuyết phục ông xem xét đề xuất giá hào phóng của tôi là 90 đô-la cho mỗi foot1 vuông.

Giả sử là chủ sở hữu đã mua bất động sản đó cách đầy nhiều năm, thì để xuất của tôi với ông là vận may bất ngờ. Ông tỏ ra rất hứng thú. Tuy nhiên, vì ông sống ở xa và thiếu thông tin cập nhật vể giá bất động sản trong vùng nên ông bảo tôi rằng trước khi ký hợp đồng, ồng muốn kiểm tra lời đề nghị của tôi dựa vào lời khuyên của mồi giới bán hàng.

Môi giới của người bán nói: “90 đô-la/1 foot vuông là quá thấp. Giá hiện tại là khoảng 100 đô-la/1 foot vuông”.

Người bán gọi lại cho tôi và bảo rằng ông sẽ bán ở mức giá 100 đô-la/1 foot vuông Tối kêu lên: “Giá đó quá cao. Chỗ đó cần phải sửa sang rất nhiều. Ông đang ép giá tôi vì ông biết tôi muốn mua nó”.

Trời ơi! Lời kêu than và mặc cả của tôi đã rơi vào đôi tai điếc. Rổi tôi đành nhượng bộ. “Thôi được,” tôi trả lời, “giá đó cao hơn tôi nghĩ nhiều, nhưng tôi có thể cố theo đến giá 100 đô-la/1 foot vuông được. Ông đòi tôi cái giá cắt cổ!”

Ngoài ra bạn có thể đến với  LỜI KHUYÊN sẽ đưa ra các lời khuyên từ các chuyên gia dành cho người đang có nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản để sinh lợi nhuận. Theo kinh nghiệm của cha ông “Mua vàng thì lỗ – chứ mua thổ thì lời” được đúc kết từ nhiều năm cho thấy khả năng sinh lời của bất động sản rất là lớn.