Tiếp tục đầu tư sinh lời từ bất động sản - chiến lược

Bạn có thể cho thuê căn nhà đầu tiên của mình để tiếp tục đầu tư sinh lời từ bất động sản để lấy tiền trang trải không chỉ tất cả các chi phí sở hữu bất động sản mà còn bao gồm một số hoặc toàn bộ khoản vay thế chấp căn nhà thứ hai của bạn. Dưới đây là những gì đã xảy ra với ông bà Martin và đó cũng là lựa chọn của tôi lúc này.

-Khi tôi viết cuốn sách này vào năm 2005, giá nhà tại thành phố New York đã tăng vượt nóc. Căn hộ của chúng tôi tăng ít nhất 1 triệu đô la so với khoản tiền mua nó ban đầu vào 3 năm trước. Hơn nữa, tiền thuê nhà đã tăng đến mức mà chúng tôi có thể cho thuê nó ngay bây giờ với giá khoảng 5.000 đô la một tháng, cao hơn các khoản thanh toán thế chấp và các chi phí khác. Việc cho thuê nhà tạo ra dòng tiền tích cực lên tới 60.000 đô la một năm. Cũng không tệ.

Tôi cũng đang trong quá trình thỏa thuận mua một căn hộ mới trong tòa nhà đang được xây dựng tại khu dân cư mới nổi tên Brooklyn của Williamsburg. Giá của căn hộ chung cư đó là 700.000 đô la và bây giờ giá trị của nó đã tăng lên gần 1.000.000 đô la. Khi ký xong hợp đồng vay vốn, tôi có thể đặt cọc khoảng 140.000 đô la, hoặc khoảng 20% giá mua. Tùy thuộc vào khoản vay tôi nhận được, khoản thanh toán hàng tháng của tôi sẽ vào khoảng 3.000 - 5.000 đô la.

Có thể bạn quan tâm: Góc Tìm Hiểu: Có Nên Đầu Tư Đất Đà Nẵng Hay Không?

Người thuê nhà có thể trả bạn gấp đôi

Ban đầu tôi xem nơi này như một khoản đầu tư bất động sản cho thuê. Nhưng nếu tôi và vợ tôi muốn, chúng tôi có thể cho thuê căn hộ ở Tribeca để đủ tiền trang trải cho khoản vay của căn hộ đó và xây dựng dòng tiền dương để thanh toán khoản vay cho căn hộ ở Williamsburg, thậm chí cả phí bảo trì, thuế và bảo hiểm - nghĩa là, chúng tôi có thể, về cơ bản, sống tại khu vực Williamsburg miễn phí.

Đây là điều thú vị nhất về bất động sản. Vì nó cho bạn rất nhiều lựa chọn.

Khi đọc những ví dụ này, bạn có thể thấy hoài nghi hoặc ghen tị hoặc ngay lập tức quyết tâm bắt đầu thực hiện! Tôi biết bạn muốn hành động. Với suy nghĩ này, chúng ta hãy cùng xem xét 4 chiến lược mà bạn có thể sử dụng để tạo dựng của cải nhờ việc sở hữu bất động sản.

Chiến lược đầu tư sinh lời từ bất động sản

Chiến lược số 1: sử dụng vốn sở hữu căn nhà để mua bất động sản tiếp theo

Vốn sở hữu mà bạn đang có trên căn nhà của mình chính là một loạt tài sản. Nó thuộc về bạn, không phải ngân hàng. Nếu bạn vay 200.000 đô la để mua một căn nhà trị giá 250.000 đô la và giá trị của tài sản tăng lên 400.000 đô la, mức tăng 150.000 đô la là của bạn chứ không phải của ngân hàng. Bạn hiện đang có 200.000 đô la vốn sở hữu. Bạn có thể tận dụng hoặc để yên. Sự lựa chọn nằm ở bạn.

Điều bạn cần biết về vốn sở hữu chính là: Hầu hết mọi người đều có mức vốn sở hữu trên căn nhà của mình nhiều hơn họ nghĩ. Ngay cả những khoản vay thế chấp “không cần đặt cọc”, các khoản vay chỉ trả lãi và các giao dịch quá tham vọng (xảy ra khi bạn mua nhiều bất động sản hơn con số nên mua), cũng có thể một bước chạy đà trọng đại trong giá trị bất động sản từ giữa những năm 1990. Chúng đã đem lại cho phần lớn người Mỹ hàng tỷ vốn sở hữu trên căn nhà của mình - hơn 10 nghìn tỷ đô la. (Thậm chí một chuyên gia thận trọng như cựu Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang huyền thoại, Alan Greenspan, cũng gọi chúng là “bước đệm vốn sở hữu quan trọng” (a sizable equity cushion) - thứ cho phép “đại đa số các chủ sở hữu bất động sản chấp nhận tình trạng nhà rớt giá” nếu thị trường hạ nhiệt). Nhưng hầu hết mọi người đều thực sự không đánh giá cao hoặc tận dụng tốt tất cả vốn sở hữu mà họ có.

Vậy bạn nên tận dụng vốn sở hữu nhà của mình như thế nào? Có tối thiểu ba cách khác nhau. Tất cả đều hợp lý, nhưng chỉ có một trong số đó - điều thứ ba - sẽ giúp bạn trở thành triệu phú bất động sản tự thân.

1. Như một tấm đệm đỡ an toàn cuối cùng. Nếu bạn không muốn dính dáng đến rủi ro, bạn có thể xem vốn sở hữu của mình như một loại tài khoản tiết kiệm bắt buộc.Bạn có thể sớm trả hết nợ vay, như tôi đã đề xuất trong chương trước và khi nào bạn già đi, bạn sẽ có thể nghỉ hưu mà không mang nợ nần. Sau đó, nếu bạn cần tiền, có nhiều cách để tận dụng tất cả số vốn bạn đã tích lũy. Mấu chốt chính là bạn phải có một tấm đệm đỡ an toàn - và những lựa chọn.
2. Như một tài sản thế chấp cho khoản vay. Một phương pháp khác để tận dụng lợi thế của vốn sở hữu trong căn nhà hiện tại của bạn chính là sử dụng khoản vay mua nhà, trong khoản vay này, ngân hàng đồng ý cho bạn vay khoản tiền mặt tương ứng với vốn sở hữu của bạn.Bạn nên chọn gói vay này như tài sản thế chấp để đảm bảo có được mức lãi suất cạnh tranh tốt. Nhưng nhớ lãi suất cho vốn sở hữu gần như luôn cao hơn các khoản vay thế chấp tiêu chuẩn và không phải lúc nào cũng cố định (có nghĩa là mức lãi suất có thể thay đổi).Vì vậy, tồn tại nhiều chi phí và rủi ro hơn. Nhưng đổi lại, tiền lãi được khấu trừ thuế và khả năng nhận được khoản vay dựa trên vốn sở hữu thì dễ dàng hơn khoản vay thế chấp. Bạn có thể sử dụng khoản vay dựa trên vốn sở hữu để chi cho mọi lý do - từ trả tiền học đại học, hay bắt đầu kinh doanh cá nhân, hoặc thậm chí là để có một chuyến đi du lịch châu Âu. Nhưng tôi đề nghị là bạn chỉ nên sử dụng vốn sở hữu để mua thêm bất động sản, chứ không phải chi trả cho sinh hoạt phí hàng ngày, kỳ nghỉ, hoặc nợ thẻ tín dụng.
3. Như một bàn đạp để mua căn nhà thứ hai. Đây là phương pháp mà các triệu phú bất động sản tự thân tính toán cho vốn sở hữu của mình. Bạn có thể thấy biểu tư duy này trong câu chuyện của John và Lucy Martin. Khi đã chuẩn bị sẵn sàng cho việc mua căn nhà thứ hai, họ đã thực hiện “rút tiền tái cấp vốn”. Phương án này diễn ra như sau: Giả sử bạn đã mua một căn nhà đáng giá 400.000 đô la với khoản thế chấp 250.000 đô la.Bạn có thể đến gặp một ngân hàng hoặc nhà môi giới cho vay và xin tái cấp vốn - nghĩa là, lấy một khoản vay mới để trả hết nợ cho căn nhà cũ.
4. Riêng thời điểm này bạn sẽ vay không phải là 250.000 đô la mà là 300.000 đô la. Điều này cho phép bạn trả hết khoản nợ 250.000 đô la hiện tại - và bỏ túi 50.000 đô la. Sau đó bạn lấy 50.000 đô la đó đặt cọc cho một căn nhà khác để sống trong khi bạn cho thuê căn nhà đầu tiên của mình.Tất nhiên, bây giờ bạn nợ nhiều tiền hơn (300.000 đô la thay vì 250.000 đô la). Tùy thuộc vào gói vay bạn mới nhận được, số tiền thanh toán hàng tháng có thể tăng cao hơn - đó là điều bạn cần xem xét khi tính toán xem liệu số tiền cho thuê nhà mà bạn dự định thu có thể chi trả hết tất cả các chi phí hay không.

Trong trường hợp của John và Lucy, căn nhà đầu tiên giá 30.000 đô la của họ (hãy nhớ, đây là vào những năm 1960) đã tăng lên khoảng 45.000 đô la khi họ nhận thấy bản thân đã chuẩn bị đầy đủ để mua căn nhà thứ hai.

Vì đã giảm số dư của khoản vay thế chấp ban đầu xuống chỉ còn 20.000 đô la, nên họ không gặp nhiều khó khăn xin nhận thêm khoản vay 40,000 đô la mới để trả hết nợ cũ và giữ lại đủ số tiền mặt (20,000 đô la) để đặt cọc 20% cho căn nhà có giá 100.000 đô la mà họ quyết định mua. Cuối cùng, họ bán căn nhà thứ hai này - với giá 650.000 đô la - và chuyển đến sống tại căn nhà mơ ước của mình.

Sau đó, tất nhiên, họ có được căn nhà đầu tiên hoàn toàn miễn phí và không nợ nần gì. Với số tiền cho thuê căn nhà đầu tiên mà họ kiếm được trong những năm qua, họ đã sớm trả hết khoản nợ 40.000 đô la và giờ đang thoải mái tiêu xài số tiền tiếp tục thu được - đó là chưa kể đến khoản tích luỹ trong tài sản ròng của họ, khi giá trị của căn nhà đã đạt đến bảy con số. Họ chính là hình dung thực tế của triệu phú bất động sản tự thân.

Đây là một ví dụ điển hình về đẩy nhanh con đường làm giàu. Ông bà Martin đặt cọc 6.000 đô la cho một căn nhà khởi đầu mà trong vòng vài năm đã có giá trị 45.000 đô la. (Hãy nhớ rằng mặc dù giá của căn nhà là 30.000 đô la, nhưng 80% số đó được trả tiền bằng tiền của người khác - cụ thể là khoản vay mà họ nhận được từ ngân hàng). Vợ chồng Martin sau đó đã nhận 20.000 đô la tiền mặt từ vốn sở hữu mà họ tích lũy trước đó và sử dụng nó như một khoản đặt cọc cho căn nhà thứ hai, căn nhà trị giá 650.000 đô la khi bán. Và cứ thế tiếp tục.

Mặc dù tất cả các khoản thanh toán thế chấp mà họ đã vay mượn trong tiến trình ngày càng nặng thêm, nhưng khoản tiền họ phải bỏ ra chỉ là một phần nhỏ của số của cải mà họ sắp sở hữu - đặc biệt là khi bạn tính tổng cộng số tiền mà người thuê nhà trả cho họ trong những năm qua. Đó chính là sức mạnh của đòn bẩy. Ít tiền mặt ban đầu có thể đẩy bạn tới vị trí cao hơn để gặt hái giá trị tài sản khổng lồ.

Chiến lược số 2: giảm xuống quy mô phù hợp

Tôi đã đề cập đến phương pháp tiếp cận này trong Chương 2 với câu chuyện của Rick và Molly. Hãy đọc nó lại ngay bây giờ và ngâm cứu thật kỹ. Những gì cặp đôi này đã làm rất đơn giản nhưng hầu hết mọi người đều bỏ qua. Tuy nhiên bạn có thể làm điều đó.

Như tôi thường xuyên nhắc tới, việc mà hầu hết mọi người vẫn làm khi giá trị bất động sản của họ tăng lên là bán đi và mua một căn khác lớn hơn với các khoản vay thế chấp nhiều hơn. Cách tiếp cận ấy thực chất không hướng tới giúp cuộc sống của bạn đơn giản hơn, mà thay vào đó, nó làm bạn tốn kém hơn nhiều phòng phải bày trí, trả thuế cao hơn, sống sao cho bằng những người hàng xóm giàu có. Nếu bạn còn nhớ, giá nhà của Rick và Molly đã tăng từ 200.000 lên 600.000 đô la chỉ trong vài năm. Hiện tại, tôi chỉ lấy ví dụ này là điển hình nhất, nhưng cách họ xử lý còn ấn tượng hơn. Thay vì đơn giản bán căn nhà vừa đột ngột tăng giá của mình và sử dụng của trời cho” để mua căn nhà lớn hơn, họ quyết định sử dụng vốn sở hữu của mình để tăng thêm của cải mà vẫn giữ được cuộc sống ổn định.

Sau khi bán nhà với giá 600.000 đô la, họ đã lấy 400.000 đô la tiền lãi để mua ba căn nhà mới. Đầu tiên, họ đặt cọc 75.000 đô la cho địa điểm sẽ trở thành là ngôi nhà mới của họ - một căn nhà trị giá 350.000 đô la trong một khu dân cư không hào nhoáng bằng nơi họ đang sống.

Họ đã quyết định “thu hẹp”. Việc mua căn nhà khiến họ phải tiếp tục gánh khoản vay thế chấp 275.000 đô la và trả mức thanh toán 1.650 đô la một tháng, cao hơn một chút so với khoản thanh toán mỗi tháng ở nơi ở cũ.

Rồi họ lấy phần lợi nhuận 325.000 đô la còn lại và sử dụng nó để giảm bớt các khoản thanh toán cho 2 ngôi nhà 300.000 đô la khác mà họ dự định mua để cho thuê. Bởi vì họ trả khoản phí đặt cọc lớn cho những ngôi nhà này (khoảng 150.000 đô la mỗi căn), do vậy các khoản thanh toán thế chấp tương đối thấp (chỉ 900 đô la mỗi tháng).

Họ dễ dàng thuê để tạo ra dòng tiền tích cực từ ngày đầu tiên. Trong thực tế, nguồn tiền mặt của hai tài sản cho thuê đã được sử dụng để trả phí cho ngôi nhà mới của họ. Vì vậy, họ thường, chi tiêu tiết kiệm hơn khoản chi phí 1.300 đô la mỗi tháng khi sống trong ngôi nhà 200.000 đô la ban đầu của họ - nhưng hiện họ đang sở hữu ba ngôi nhà trị giá gần 1 triệu đô la!

Một lần nữa, chúng ta được nhìn thấy sức mạnh của đòn bẩy - khiến cùng một số tiền tăng lên gấp 5 lần

Chiến lược số 3: rút tiền và đầu tư

Đây có lẽ là phương án trực tiếp nhất để tích cóp của cải thông bất động sản. Khi căn nhà của bạn đang lên giá, bạn bán nó và sử dụng một phần lợi nhuận miễn thuế để đặt cọc cho căn nhà mới (với một khoản vay thế chấp mới), sau bạn gửi phần lợi nhuận còn lại vào ngân hàng. Chờ cho đến khi căn nhà mới được định giá cao, bạn lại tiếp tục bán, và ngóng chờ xem số dư ngân hàng của mình tăng lên.

Tại sao đây lại là một giải pháp tốt? Như tôi đã lưu ý trước đó, Chính phủ cho phép bạn bán nhà của mình mà không phải trả bất kỳ khoản thuế nào, với giới hạn lợi nhuận nhất định. Nếu là người độc thân, bạn có thể bỏ túi tới 250.000 đô la miễn thuế; còn nếu đã kết hôn, lợi nhuận tối đa sẽ là 500.000 đô la. Và bạn có thể làm điều này hai năm một lần. Quy tắc nói rằng, để đủ điều kiện được miễn trừ thuế, bạn chỉ cần sống tại căn nhà mà mình đang bán 2 trong 5 năm sau khi mua

Hãy xem nó có hiệu quả như thế nào, tiếp tục lấy Rick và Molly làm ví dụ. Nếu không muốn trở thành chủ nhà, họ đã có thể đã bỏ túi 400.000 đô la lợi nhuận miễn thuế và sử dụng 120.000 đô la để đặt cọc 20% cho một căn nhà khác trị giá 600.000 đô la. Số tiền 280.000 đô la còn lại giống như “nước hầm thịt” - khoản tiền họ có thể sử dụng tuỳ ý (mặc dù tôi hy vọng họ sẽ đầu tư cho tương lai của mình).

Nếu giá trị tài sản tiếp tục tăng (như khi ở Las Vegas, giá nhà tăng nhanh đến kinh ngạc) và căn nhà mới của họ cuối cùng có giá trị 1 triệu đô la, họ có thể bán nó sau đó và nhận thêm 400.000 đô la lợi nhuận miễn thuế.

Trong kiểu thị trường đang trên đà phát triển này, chúng tôi nhìn ra rằng trong 5 năm đầu của thế kỷ 20, lĩnh vực bất động sản xuất hiện vô số chủ sở hữu sử dụng phương pháp này để làm giàu miễn thuế. Mặc dù cách này yêu cầu bạn phải luôn bắt kịp xu hướng thị trường bất động sản của khu vực và di chuyển thường xuyên hơn, nhưng nó có thể và thật sự hiệu quả. Tất nhiên, nếu và khi thị trường bất động sản nguội đi, chiến lược này sẽ mất nhiều thời gian hơn để đạt được kết quả. Nhưng đối với xu hướng tăng trưởng dài hạn, thành công cuối cùng của phương pháp này thường chỉ là vấn đề thời gian, chứ không phải ở khả năng thực hiện.

Có thể bạn quan tâm: Tìm kiếm mục rao vặt nhà bất động sản - Tin tức Meeyland

Chiến lược số 4: mua nhà khu phố khác 

Đây có lẽ đây là cách đầu tư bất động sản phổ biến nhất. Bạn mua nhà, sống tại đó một thời gian, phát triển gia đình - và thu nhập - và sau đó chuyển sang căn nhà lớn hơn trong một khu phố tốt hơn.

Điều này sẽ tạo ra đòn bẩy bởi vì bạn bây giờ đang sống trong một căn nhà đắt tiền hơn, và vì được định giá cao hơn, vốn sở hữu của bạn sẽ gia tăng nhanh hơn. (Sau tất cả, mặc dù 6% tăng thêm của một căn nhà trị giá 100.000 đô la chỉ cộng thêm được 6.000 đô la vào vốn sở hữu, với cùng mức tăng, một căn nhà có giá 1 triệu đô la sẽ làm giàu thêm cho chủ sở hữu hơn 60.000 đô la).

Tôi là một ví dụ điển hình. Mặc dù khá lưỡng lự lúc ban đầu, nhưng cuối cùng tôi đã chuyển từ căn nhà đầu tiên của mình - một căn nhà xuống cấp trị giá 220.000 đô la ở vùng ngoại ô - đến một căn hộ có giá 640.000 đô la ở San Francisco rồi sang một căn hộ 2 triệu đô la ở New York - căn hộ, dễ trong thực tế có giá lên đến 3 triệu đô la. Thị trường có thể suy giảm, tất nhiên, nhưng tại thời điểm này, cơ hội là những căn hộ luôn đáng giá hơn số tiền mà chúng ta bỏ ra mua nó.

Điểm quan trọng chính là mức lợi nhuận mà tôi kiếm được nhờ định giá căn nhà cũ cho phép tôi mua nhiều nhà mới đắt tiền hơn. Bằng cách này, ngay cả khi không tham gia vào cuộc cạnh tranh cho thuê nhà, tôi vẫn có thể mua được ba căn nhà trong suốt 15 năm qua - và trong quá trình này, tôi cũng làm tăng giá trị tài sản ròng lên hơn 1 triệu đô la.

Bây giờ, chúng tôi đang có dự định nâng giá một lần nữa và bán căn hộ ở New York. Chúng tôi đang cân nhắc một căn hộ ở tầng thượng trong một khu dân cư mới có giá 3.5 triệu đô la. Nó hơi nhỏ so với chỗ ở hiện tại, nhưng tòa nhà mới và đang “sốt”. Tôi đoán rằng tài sản mới này có khả năng “chuyển mình” nhiều hơn căn nhà hiện tại. Vì lẽ đó, liệu chúng ta có nên đi thêm một chuyến nữa trên chiếc tàu tốc hành này không? Lên tàu là cách mà rất nhiều người vẫn làm.

Về cơ bản thì đó vẫn là một quyết định cá nhân. Những gì bạn cần cân nhắc khi lựa chọn cách tiếp cận này chính là khi bạn tận dụng đòn bẩy, cuộc sống của bạn sẽ trở nên “sang” hơn và thường phức tạp hơn. Căn hộ của bạn đắt giá hơn, khu phố của bạn đắt đỏ hơn và phí tiêu xài của bạn cũng sẽ tiếp tục tăng theo.

Qua bài viết trên hy vọng bạn đọc đã hiểu được các chiến lược tiếp tục đầu tư sinh lời từ bất động sản để đạt hiệu quả. Ngoài ra, nếu bạn đọc muốn xem thêm nhiều bài viết hơn nữa thì hãy thường xuyên cập nhật thông tin từ chuyên gia tư vấn lời khuyên cho nhà đầu tư của chúng tôi nhé!