Thời điểm đầu tư ( Timing)-[Khóa học: Đầu Tư BĐS Và Mô Hình Thuê – Cho Thuê Lại] – Phần 21

0
115
khoc-hoc-dau-tu-bds-va-mo-hinh-thue-cho-thue-p21

Hàng loạt phân khúc bất động sản giá trị đáng để đầu tư bậc nhất đã được tôi chia sẻ vô cùng kỹ lưỡng trong nội dung bài học chọn thị trường phân khúc BĐS đầu tư, cho thuê chắc chắn sẽ giúp bạn có được cái nhìn tổng quan nhất để dễ dàng tìm ra một sự lựa chọn phù hợp cho nhu cầu của mình. Khi đã chọn được một phân khúc phù hợp với mình rồi chắc chắn rằng thời điểm đầu tư, xuống tiền chính là chìa khóa để mở lối thành công cho bạn.

khoc hoc dau tu bds va mo hinh thue cho thue p21 - Thời điểm đầu tư ( Timing)-[Khóa học: Đầu Tư BĐS Và Mô Hình Thuê - Cho Thuê Lại] - Phần 21 - khoa-hoc-bat-dong-san

Tính chu kì của thị trường

Thời điểm thị trường vô cùng quan trọng bởi nó có tính chu kì, chúng ta phải ra vào đúng thời điểm mới có thể thành công. Thông thường thị trường phát triển theo hình Sin, đối với bất động sản đáy sau sẽ cao hơn đáy trước theo mô hình sin đi lên. Chúng ta sẽ đi qua 4 giai đoạn

  • Hình thành và tăng trưởng
  • Phát triển
  • Bão Hòa 
  • Suy thoái

Nên vào ở thời điểm nào?

Hình thành và phát triển được coi  giai đoạn vô cùng tốt để chúng ta vào hàng, đầu tư vào thị trường, chúng ta mua khi thị trường lên và bán khi thị trường đảo chiều đó là nguyên tắc của đầu tư. Các bạn đầu tư vào BĐS hay chứng khoán phải đặc biệt lưu ý vấn đề này, chúng ta không cân bằng giá, khi thị trường xuống đừng dại dột vào hàng và phải nhanh tay bán, còn khi thị trường đi lên chúng ta vào hàng.

Tại sao như vậy? thị trường phát triển theo hình sin vào thời điểm nó rớt đáy nhưng chắc chắn rằng sẽ chưa lên ngay, nó sẽ lâm vào tình trạng đóng băng có thể là 2- 5 năm. Nếu chúng ta vào lúc đáy thị trường tuy nhiên chúng ta không biết khi nào thị trường tăng trở lại do đó sẽ lỡ dở chi phí rất nhiều, trong giai đoạn này bạn nên đầu tư lĩnh vực khác. Ngược lại khi thị trường đảo chiều tăng chúng ta có thể đầu tư để sinh lợi nhuận

Chu kỳ của thị trường Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, gần đây nhất vào năm 2009, 2010 là giai đoạn tăng trưởng, giai đoạn 2013 – 2014 thì bắt đầu ấm trở lại nếu chúng ta vào hàng vào thời điểm 2015 thì vô cùng tốt bởi thị trường đang tăng trưởng trở lại, Còn lại những giai đoạn tiếp theo có thể là thị trường đang nóng, tùy theo từng phân khúc. Theo các chủ đầu tư lớn và chuyên gia bất động sản thì dự kiến 12 – 18 tháng nữa thị trường sẽ đảo chiều ở một số phân khúc như đất nền hoặc căn hộ chung cư.

TT - Thời điểm đầu tư ( Timing)-[Khóa học: Đầu Tư BĐS Và Mô Hình Thuê - Cho Thuê Lại] - Phần 21 - khoa-hoc-bat-dong-san
Phải biết lựa chọn thời điểm thích hợp của thị trường

Hiện tại chúng ta đang ở giai đoạn phát triển của thị trường thậm chí có những phân khúc leo gần tới đỉnh tuy nhiên chúng ta phải rất bình tỉnh bởi chưa chắc bạn đã biết đỉnh thị trường khi nào, chúng ta cứ để thị trường tăng trưởng và quan sát khi nào đảo chiều thì bán.

Ví dụ giá chung cư hiện nay đang là 50 60 triệu/ m2 nếu tăng trưởng chúng ta có thể giữ lại còn nếu giá bán giảm từ 60 triệu m2 quay về 45 tới 50 triệu/ m2 thì bạn nên bán chốt lời .Chúng ta không bán quá sớm nhưng không thoát ra quá trễ, khi thị trường đảo chiều chúng ta phải chạy nhanh hơn những người khác nếu không nó sẽ xóa nhòa hết mọi tích lũy của bạn phía trước. 

Các bạn phải nhận định từng phân khúc khác nhau, nhà phố khác, căn hộ chung cư khác, đất nền khác, chẳng hạn nhà phố tăng giá ít hơn nhưng rớt giá ít hơn còn đất nền do lên giá quá nhanh thì nó sẽ rớt giá nhanh. Từng thị trường bạn phải cảm nhận và  quan sát giá.

Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng liên quan chặt chẽ đến BĐS bởi từ cá nhân tới chủ đầu tư lớn đều đi vay ngân hàng. Khi họ xây dự án ngay lập tức họ đem dự án đi vay ngân hàng, vốn ban đầu của họ chỉ ở khoảng 20% còn lại họ vay tới 80%. Điều này hết sức bình thường bới họ đang dùng đòn bẩy tài chính

1aalai suat vay ngan hang - Thời điểm đầu tư ( Timing)-[Khóa học: Đầu Tư BĐS Và Mô Hình Thuê - Cho Thuê Lại] - Phần 21 - khoa-hoc-bat-dong-san
Lãi suất ngân hàng liên quan chặt chẽ đến BĐS

Những người đi vay mua đất nền cũng vậy với lãi suất vô cùng tốt thậm chí lãi suất ở khoảng 8.5% trong năm đây là mức lãi suất tốt nhất trong lịch sử, đây là điểm rơi của thị trường chúng ta đang có lãi suất tốt nếu chúng ta chốt được BĐS với lãi suất cố định thì chẳng có lý do gì chúng ta không vay cả

Còn khi lãi suất tăng lên ngay lập tức phải hiểu nguồn vốn đang bị siết lại, ngân hàng nhà nước đang yêu cầu siết lại các khoản vay bất động sản, chính vì vậy nếu ngân hàng nhà nước siết lại bằng con số cụ thể thì chúng ta phải thận trọng, Chẳng hạn đang từ 8.5% đế 12% bạn sẽ nhát tay và không dám đi vay. Khi dòng tiền bớt đi, ít đi sẽ ảnh hưởng tới cầu, toàn bộ những kênh đầu tư hiện nay đều ảnh hưởng từ dòng tiền khi thấy lãi suất tăng thì thị trường sắp đảo chiều và phải chạy cho nhanh

Trong quá khứ đã 2 lần lãi suất tăng khủng khiếp thậm chí lên tới 22% một năm, có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản phải trả giá trong chu kì của thị trường trong quá khứ. Chúng ta đi vay, sử dụng đòn bẩy nhưng khi vào thị trường đi lên sẽ giúp chúng ta rất nhiều còn khi thị trường đi uống được ví như con dao 2 lưỡi sẽ khiến bạn gặp vô vàn khó khăn

Như vậy với chia sẻ của tôi bạn đã hiểu được chu kì của thị trường để chọn thời điểm ra vào hợp lý. Chúng ta sẽ cùng nhau quan sát những bước tiếp theo của thị trường đừng quên quay trở lại để cùng tôi nắm bắt những thông tin hữu ích khác trong bài viết sau

Xem lộ trình khóa học đầu tư BĐS và mô hình thuê – cho thuê lại – Henry Khánh

Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments