TẠI SAO BẤT ĐỘNG SẢN LÀ VÁN CƯỢC DÀI HẠN CÓ LỢI? 

Trước đó, bạn nên suy nghĩ về lợi thế tài chính phi thường mà mình nhận được từ việc sở hữu và cho thuê nhà. Nhưng bất kỳ sự thay đổi nào cũng đều đáng lo ngại, bạn có thể phải dũng cảm thực hiện các cam kết lớn ví dụ như vay hàng trăm ngàn đô la để chỉ mua một ngôi nhà. Rất nhiều người tự cho mình là người thực tế đã tự nhủ bản thân nên từ bỏ việc trở thành chủ sở hữu vì quá nguy hiểm. Nhưng thực sự có đúng như vậy không?

Như tôi đã nói trước đó, bài viết Tại sao bất động sản là ván cược đầu tư có lời không phải làm quá con đường làm giàu bằng bất động sản. Không có một khoản đầu tư nào - cổ phiếu, trái phiếu, hay là bất động sản sẽ luôn mãi mãi tăng trưởng theo một đường thẳng. Tương tự như giá trị của phần lớn các tài sản khác, giá bất động sản cũng có chu kỳ riêng.

Chúng tăng lên rồi hạ xuống. Và khi hạ xuống, chúng có thể tiếp tục giảm trong một thời gian dài. Vào cuối những năm 1980, giá bất động sản sụt giảm ở California và sau đó đứng yên suốt 7 năm. Nhưng về dài hạn (10 năm đổ đi), có nhiều dấu hiệu để các chuyên gia tin rằng sở hữu bất động sản là phương pháp đặc biệt thông minh để đầu tư tiền bạc.

Có thể bạn quan tâm: Khu phức hợp là gì? Những điều cần biết trước khi đầu tư

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ VÁN CƯỢC DÀI HẠN CÓ LỢI?

Lý do dài hạn số 1: Sự thay đổi nhân khẩu học chi phối nhu cầu nhà ở

Nhắc đến từ“nhân khẩu học” (demographics), hầu hết chúng ta đều hiểu khá mông lung. Nhưng đối với nhà đầu tư bất động sản, nhân khẩu học có một sức hấp dẫn kỳ lạ. Các xu hướng nhân khẩu học - bao gồm tình hình tăng trưởng dân số, số lượng người nhập cư cao kỷ lục và sự lão hóa của thế hệ “baby boom” - sẽ khiến nhu cầu nhà ở duy trì mức tăng mạnh mẽ trong tương lai gần. Và khi nhu cầu tăng giá cả sẽ tiếp tục tăng. OUR nhiều hơn so với con số các chuyên gia đã dự đoán.

Vì thế, thị trường hiện không có đủ nhà mới trong dự kiến xây dựng để đáp ứng nhu cầu dự kiến. Trong khi một số thị trường đang trải qua “sự thừa mứa” sau thời gian kinh doanh bất động sản “bùng nổ”, hầu hết các chuyên gia nhận định rằng, nước Mỹ sẽ gặp phải tình trạng thiếu nhà ở trong dài hạn trên quy mô cả nước.

Dân số tăng trưởng nhanh hơn dự đoán

Theo một báo cáo gần đây của Trung tâm liên hợp Nghiên cứu về nhà ở tại Đại học Harvard, hai xu hướng tách biệt - làn sóng di cư cao trào trong 20 năm qua và tuổi thọ trung bình của người Mỹ tăng cao - đã tạo ra mức tăng hộ gia đình cao chưa từng thấy kể từ khi thế hệ “baby boom” lần đầu tham gia vào thị trường bất động sản trong những năm 1970. Trong thực tế, Cục Điều tra Dân số dự đoán rằng giai đoạn 2006 - 2015, Mỹ sẽ tăng thêm 2 triệu hộ gia đình, nhiều hơn so với con số các chuyên gia đã dự đoán.

Vì thế, thị trường hiện không có đủ nhà mới trong dự kiến xây dựng để đáp ứng nhu cầu dự kiến. Trong khi một số thị trường đang trải qua “sự thừa mứa” sau thời gian kinh doanh bất động sản “bùng nổ”, hầu hết các chuyên gia nhận định rằng, nước Mỹ sẽ gặp phải tình trạng thiếu nhà ở trong dài hạn trên quy mô cả nước.

Dân nhập cư mua nhà nhiều hơn trước

Do số lượng người nước ngoài sinh sống ở Mỹ đạt mức kỷ lục trong hai thập kỷ qua, khoảng 20% các hộ gia đình

Mỹ hiện đang do một người nhập cư hoặc con của người nhập cư đứng tên chủ hộ. Ngay khi có được công việc và gửi tiền cho người thân ở nhà, một trong những điều đầu tiên mà người nhập cư làm khi họ đến Mỹ là bắt đầu tiết kiệm để mua một căn nhà. Tại sao? Bởi vì sở hữu một căn nhà là phần quan trọng nhất của Giấc mơ Mỹ - ngay cả đối với những người chưa phải là người Mỹ.

Thế hệ baby boom nghỉ hưu sẽ gây ảnh hưởng lớn cho thị trường bất động sản

Không chỉ mình dân nhập cư phải chịu trách nhiệm cho sự gia tăng bất thường của giá bất động trong 30 năm qua. Thế hệ “baby boom, thế hệ của những người sinh vào đầu những năm 1950 tới đầu những năm 1960, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích nhu cầu về nhà ở. Khi 80 triệu người của thế hệ “baby boom” trên toàn quốc đến tuổi nghỉ hưu, họ sẽ tiếp tục có những tác động đến thị trường bất động sản.

Số vốn sở hữu mà thế hệ “baby boom” đang nắm giữ dưới hình thức bất động sản vào thời điểm này thật đáng kinh ngạc. Nhờ “rút tiền tái cấp vốn” (cash-out refinancing) và các dòng vốn sở hữu bất động sản đang được rất nhiều ngân hàng hỗ trợ, ngày càng nhiều người trong số họ chuyển đổi vốn sở hữu sang tiền mặt để mua nhà “lưu động” (“getaway” homes) và căn hộ nghỉ dưỡng (vacation homes). Từ năm 2002 đến năm 2004, các chủ sở hữu bất động sản đã thu được 400 tỷ đô la tiền mặt từ nhà của mình - rồi ngay lập tức đầu tư số tiền đó vào bất động sản, khối lượng giao dịch các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đạt mức kỷ lục 2.8 triệu trong năm 2004.

Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng vọt và dự kiến tiếp tục tăng trong thời gian tới, đặc biệt là tại các khu vực bên bờ biển, quanh các khu nghỉ mát nói riêng và trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (second homes nói chung. Đây là một lý do để chúng ta có thể lạc quan về triển vọng tăng trưởng dài hạn của giá bất động sản.

Thế hệ echo 

80 triệu người thuộc thế hệ “baby boom” để lại không chỉ một di sản về nhu cầu tiêu dùng. Con số kỷ lục của những người hiện đang tìm kiếm và mua nhà trong độ tuổi trẻ nhất từ trước đến nay chính là con cái của thế hệ baby boom. Có bốn yếu tố chính đang giúp tạo ra hiệu ứng âm vang” này trong thị trường: Sự gia tăng của các chương trình cho vay mua nhà lần đầu, lãi suất thấp, cha mẹ sẵn sàng trợ giúp thanh toán và thừa kế.

Yếu tố cuối cùng này đặc biệt quan trọng. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, khi thời kỳ “baby boom” kết thúc, dự kiến sẽ có sự chuyển giao của cải giữa các thế hệ lớn nhất trong lịch sử. Sự bùng nổ của các bản thừa kế sẽ giúp người trẻ tuổi có khả năng mua nhà nhiều hơn bất kỳ thế hệ nào trước đó.

Lý do dài hạn số 2: Cấp vốn dễ dàng

Lý do thứ hai khiến bất động sản trở thành ván cược dài hạn có lợi liên quan rất nhiều đến những thay đổi trong hình thức cho vay. Người mua nhà trước đây không có nhiều sự lựa chọn khi nói đến vấn đề cấp vốn, một là khoản vay cố định trong 30 năm hoặc hai là, khoản vay cố định trong 15 năm. Nhưng rồi cuộc cách mạng “cấp vốn sáng tạo” (“creative financing” revolution) đã xảy ra. Kết quả là, người mua nhà giờ đây có hàng trăm gói vay để lựa chọn.

Bạn hiện tại có thể chọn giữa các khoản vay lãi suất cố định (fixed), có thể điều chỉnh (variable) hoặc chỉ trả lãi (interest-only) với các kỳ hạn từ 1 năm đến 40 năm. Bạn thậm chí có thể lựa chọn hình thức vay khấu trừ với các khoản thanh toán quá nhỏ nhưng tiền gốc của bạn theo thời gian lớn dần lên, thay vì giảm xuống. Những lựa chọn này xuất hiện trong thời kỳ lãi suất đặc biệt thấp, tuy nhiên, hiện tượng lãi suất thấp sẽ không thể kéo dài mãi, tuy nhiên, việc đa dạng hình thức cấp vốn có khả năng vẫn sẽ được duy trì.

Nhiều hình thức cho vay thực sự là một lợi ích không nhỏ dành cho những người lần đầu mua nhà cũng như các nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm. Càng nhiều lựa chọn - cũng như cách tiếp cận càng dễ dàng, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ tiếp tục náo nhiệt trong nhiều năm

Lý do dài hạn số 3: Các công ty tài chính chấp nhận những khoản vay có độ rủi ro cao 

Lý do này thực sự quan trọng bởi vì nó có nghĩa là ngay cả khi bạn có hồ sơ tín dụng xấu hoặc nợ tín dụng lớn, bạn vẫn có thể mua nhà. Nói một cách đơn giản, ngành công nghiệp ngân hàng đã bắt đầu sẵn sàng làm việc với những cá nhân được đánh giá là người vay “dưới chuẩn” - những người có vấn đề về tín dụng hoặc đang gặp khó khăn khi chứng minh họ đủ điều kiện tài chính. Hệ quả là các khoản vay thế chấp dưới chuẩn, từ gần như không tồn tại trong những năm 1990, đã chiếm tới 10% tổng số tiền vay đến năm 2004.

Hai người bạn của tôi, Jim và Rebecca là một ví dụ tuyệt vời cho xu hướng này. Trước khi Rebecca sinh đứa con đầu lòng, họ nói với tôi rằng mình đang tìm kiếm một căn hộ hai phòng ngủ để thay cho căn hộ một phòng ngủ mà họ đã thuê được 7 năm. “Các cậu, tôi có ý tưởng này hay hơn”, tôi nói. “Hai vợ chồng nên mua hẳn một căn nhà. Tiếp tục thuê nhà chỉ càng khiến cả hai gặp khó khăn hơn” Jim ngượng ngùng thú nhận rằng cả hai thực sự đang để mắt đến một căn nhà, nhưng điểm tín dụng của họ hiện tại không tốt cho lắm - họ nợ khoảng 25.000 đô la trong thẻ ghi nợ.

“Không nơi nào cho chúng tôi vay một xu khi điểm tín dụng của chúng tôi cực kỳ thấp” Rebecca rên rỉ.

Tôi đã trả lời như này: “Bạn sẽ không thể biết có ai cho bạn vay nếu bạn không tìm kiếm”.

Chắc chắn rồi, người cho vay họ liên lạc đầu tiên đã từ chối, theo đó là người thứ hai và thứ ba. Nhưng họ vẫn tiếp tục cố gắng và sau ba lần bị từ chối nữa, họ đã tìm được một ngân hàng sẵn sàng cho vay miễn cọc, khoản tiền vay 550.000 đô la họ cần. Bởi vì điểm tín dụng rất kém nên họ phải chịu lãi suất cao - khoảng 9% - nhưng họ được hỗ trợ 100% khoản tiền vốn. Khoản vay thậm chí còn chi trả tất cả chi phí hoàn tất thủ tục và một số chi phí nhỏ phát sinh khác.

Ba năm sau, họ bán nhà ấy với giá hơn 800.000 đô la. Với phần lợi nhuận được từ miễn thuế, họ sửa điểm tín dụng và thanh toán tất cả nợ nần.

Cạnh tranh trong ngành công nghiệp cho vay thế chấp - cùng việc hiểu rõ tình hình rủi ro khi cho những người vay dưới chuẩn” như Jim và Rebecca - đã giúp nhiều người trước đây bị loại khỏi thị trường nhà đất bây giờ có thể mua nhà. Kết quả, nhiều người lần đầu mua nhà sẽ tăng cao hơn. Và đây cũng là lần đầu tiên những người lần đầu mua nhà đất trở thành nhân tố điều phối thị trường bất động sản trên cả nước.

Có thể bạn quan tâm: Tìm Hiểu Chính Sách Mới Về Bất Động Sản Năm 2020

Lý do dài hạn số 4: Mức giảm thuế “1031” đối với tài sản cho thuê

Mặc dù trong khoản tiền lời thu được, phần miễn thuế mà chủ sở hữu thu lại được khá nhiều nhưng nó tồn tại một cái bẫy rất tinh vi. Bạn chỉ đủ điều kiện được miễn thuế nếu bán căn nhà mình sống tại đó. Nhưng không có nghĩa là bạn Phải chia lời với Chính phủ khi bán một bất động sản cho thuê.  Bạn có thể cắt phần của Chú Sam bằng cách sử dụng Luật trao đổi 1031 (1031 là có liên quan đến mã số thuế).

Luật trao đổi 1031 hay còn được biết đến với tên gọi là Luật trao đổi Starker (để vinh danh nhà đầu tư bất động sản T] Starker, người đã đứng lên phản đối và yêu cầu STV phải thay đổi luật), Luật 1031 quy định rằng khi bán bất động sản cho thuê, bạn không phải trả bất kỳ khoản thuế nào cho lợi nhuận miễn là bạn sử dụng tất cả số tiền thu được để mua một tài sản cho thuê khác trong vòng 180 ngày.

Chính vì điều này, việc mua nhà đất để cho thuê ngày càng trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư. Hệ quả là giá trị của những giao dịch theo Luật trao đổi 1031 đã bùng nổ, tăng từ 86 tỷ đô la năm 2001 lên 210 tỷ đô la vào năm 2003.

Năm 2004, Khu Giao dịch và Xúc tiến đầu tư bất động sản của San Trancisco, một trong những nơi điều phối lớn nhất của Luật trao đổi 1031, đã ghi nhận mức tăng 40% trong hoạt động kinh doanh so với năm 2003. Để biết thêm chi tiết về cách hoạt động của Luật trao đổi 1031,

>>>> Xem thêm các bài viết khác tại chuyên mục: Phân tích - nhận định